Кого нужно уведомлять при продаже доли в коммунальной квартире: собственников или всех зарегистрированных жильцов?

Кто имеет преимущественное право покупки и кого нужно извещать

Преимущественное право покупки принадлежит только собственникам, участвующим в общей собственности на отчуждаемое имущество, — а не лицам, которые лишь зарегистрированы (прописаны) или проживают в квартире. Это прямо закреплено в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Из текста нормы следует: правом обладают «остальные участники долевой собственности», то есть лица, у которых есть доля в праве собственности на тот же объект. Проживающие без доли в праве собственности к «участникам долевой собственности» не относятся.

Но здесь важна развилка: что именно у вас в собственности — идеальная доля в праве на квартиру или отдельная комната (самостоятельный объект недвижимости в коммунальной квартире). В коммунальной квартире обычно каждый собственник владеет отдельной комнатой, а общими остаются места общего пользования. Для этого случая действует специальная норма — ч. 6 ст. 42 ЖК РФ:

1. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации
   — ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Это означает: если вы продаёте комнату, то преимущественное право покупки по ч. 6 ст. 42 ЖК РФ имеют все остальные собственники комнат в этой коммунальной квартире (независимо от того, есть ли между вами общая долевая собственность именно на комнату). Если же вы продаёте долю в праве общей долевой собственности (на всю квартиру или на одну комнату), то по п. 1 ст. 250 ГК РФ право имеют остальные участники этой долевой собственности.

В обоих случаях в круг обязанных к извещению попадают только собственники, а не «прописанные» несобственники.

Вывод: извещать нужно только другого собственника доли (или, если продаётся комната, — всех собственников прочих комнат в коммунальной квартире). Лица, которые только зарегистрированы и проживают, но долей в праве собственности не имеют, преимущественного права покупки не имеют и извещать их не требуется.

Порядок и сроки извещения сособственника

Обязанность продавца — письменно известить остальных участников долевой собственности с указанием цены и других условий продажи. Это установлено п. 2 ст. 250 ГК РФ:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: до заключения договора с посторонним покупателем вы обязаны направить другому собственнику письменное извещение о намерении продать долю с указанием цены и всех существенных условий. Продать постороннему лицу вы вправе, если сособственник не купит долю в течение месяца со дня извещения либо все сособственники письменно откажутся от преимущественного права — тогда продать можно и раньше этого срока.

Право продавца продать свою долю вообще не зависит от согласия других сособственников — это прямо следует из п. 2 ст. 246 ГК РФ:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

То есть «разрешения» сособственника на продажу доли постороннему лицу закон не требует: нужно именно известить, а не получить согласие. Согласие требуется лишь в том смысле, что сособственник может реализовать своё приоритетное право купить долю на тех же условиях.

Способ извещения: ГК РФ требует письменной формы, но конкретный способ прямо не предписывает. Чтобы зафиксировать факт и дату извещения (от неё отсчитывается месячный срок), извещение целесообразно направить заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить под расписку, либо оформить его нотариально. Отказ сособственника от права покупки для целей регистрации должен быть оформлен надлежащим образом (нотариально либо в иной форме, позволяющей регистратору его принять).

Вывод: достаточно письменного извещения единственного сособственника с указанием цены и условий; продать постороннему можно по истечении месяца со дня извещения (или ранее — при письменном отказе сособственника). Согласие на саму продажу закон не требует.

Нотариальная форма сделки и документы для регистрации

Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это установлено ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашей ситуации это означает: поскольку вы продаёте долю постороннему лицу (не сособственнику), договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом. Исключения в перечне (продажа всеми сособственниками по одной сделке и т.п.) к вашей ситуации не относятся.

Что касается подтверждения соблюдения преимущественного права при регистрации, закон даёт два варианта (ч. 4 ст. 42 того же Закона):

1. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется
   — ч. 4 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: при нотариальном удостоверении нотариус проверяет соблюдение порядка извещения сособственника (по сделкам в нотариальной форме представление отдельного документа об извещении регистратору не требуется). Если бы сделка совершалась в простой письменной форме, регистратор приостановил бы регистрацию до истечения месяца со дня извещения либо потребовал бы документ об отказе сособственника.

О важности соблюдения извещения свидетельствует и практика Верховного Суда РФ — регистратор вправе проверять соблюдение правил ст. 250 ГК РФ, а при отсутствии доказательств извещения или отказа сособственников регистрация приостанавливается:

При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от 50 покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.06.2025 № 2/2025

Вывод: сделка по продаже доли постороннему лицу оформляется через нотариуса, который и фиксирует соблюдение порядка извещения сособственника; по нотариальной сделке отдельное представление извещения регистратору не требуется.

Последствия нарушения преимущественного права покупки

Если продать долю постороннему лицу, не известив сособственника, любой из обойдённых участников вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Это установлено п. 3 ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: игнорирование письменного извещения другого собственника доли создаёт риск того, что он в течение трёх месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о продаже, подаст иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя — то есть фактически заменит покупателя в сделке на тех же условиях (цена и иные условия договора). Сделка с посторонним при этом, по общему правилу, не становится ничтожной, но покупатель рискует потерять приобретённую долю и потребовать от вас возмещения связанных с этим убытков.

Правила о преимущественном праве применяются и при иных формах возмездного отчуждения:

1. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 5 ст. 250 ГК РФ

То есть аналогичный порядок действует не только при купле-продаже, но и, например, при мене доли.

Вывод: чтобы исключить риск перевода прав покупателя на сособственника и последующие требования покупателя к вам, письменное извещение сособственника с указанием цены и условий необходимо сделать до заключения договора; срок для защиты нарушенного сособственника — три месяца, и право носителя преимущественного права уступке не подлежит.

Проживающие и зарегистрированные несобственники: права при продаже

Лица, которые только зарегистрированы и проживают в квартире, но не являются собственниками, преимущественного права покупки не имеют — об этом сказано выше. Однако их статус важен для другой цели: они могут сохранять право пользования жилым помещением и после продажи, что нужно отразить в договоре.

Круг таких лиц и их правовое положение определяются ч. 1 и ч. 2 ст. 31 ЖК РФ:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

1. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
   — ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: если проживающие являются членами семьи кого-либо из собственников (вашими или другого сособственника), они имеют право пользования помещением наравне с собственником. При переходе права собственности к другому лицу право пользования членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ):

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

То есть после продажи вашей доли постороннему лицу лица, проживавшие в качестве членов вашей семьи, право пользования утрачивают. Однако если они проживают не в вашей части, а являются членами семьи другого сособственника или занимают помещение по самостоятельному основанию (договор найма, социальный наём), их право пользования может сохраниться.

Соответственно, при продаже доли в договоре необходимо учитывать существенное условие договора продажи жилого помещения — перечень лиц, сохраняющих право пользования после продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ):

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: если в квартире (комнате) проживают лица, сохраняющие по закону право пользования после приобретения её покупателем (например, наниматели, отказники от приватизации, лица, вселённые по договору найма), их перечень с указанием прав на пользование должен быть включён в договор — это существенное условие, без которого договор не считается заключённым. Если же таких лиц нет, это условие не требуется.

Вывод: извещать «прописанных» несобственников о продаже и получать их согласие не нужно — преимущественного права у них нет. Но если они сохраняют право пользования после продажи (наниматели, члены семьи другого сособственника, отказники от приватизации и т.п.), их перечень должен быть указан в договоре как существенное условие, иначе договор не будет считаться заключённым.

Особый случай: проживание несовершеннолетних и подопечных

Если среди проживающих есть несовершеннолетние либо лица, находящиеся под опекой или попечительством, это не порождает у них преимущественного права покупки, но может потребовать согласия органа опеки при определённых условиях. Это следует из п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: согласие органа опеки требуется только тогда, когда отчуждается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой/попечительством или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, и при этом затрагиваются их права или законные интересы. Если несовершеннолетний сам является собственником доли — для отчуждения его доли нужно разрешение органа опеки (иной режим, не применимый к вашей доле). Ваша же доля такому лицу не принадлежит, вы распоряжаетесь своим имуществом; согласие органа опеки на продажу вашей доли не требуется, если только продажа не затрагивает права проживающих подопечных.

Вывод: у несовершеннолетних и подопечных, даже проживающих в квартире, преимущественного права покупки нет; извещать их не нужно. Согласие органа опеки требуется лишь в узком случае, когда отчуждение затрагивает права проживающих подопечных/оставшихся без попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.