Можно ли взять ипотеку на выкуп доли в квартире, где собственники несовершеннолетние дети и использован маткапитал

Можно ли взять ипотеку именно на долю в квартире

Закон не запрещает заложить долю в праве на недвижимость: участник долевой собственности распоряжается своей долей самостоятельно, а предметом ипотеки прямо названы квартиры (и части квартир, состоящие из изолированных комнат).

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Значит, запрета «доля не может быть предметом ипотеки» нет — но обращаться с этим к банку нужно с поправкой на два ограничения ниже.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности
— п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Это ключевая норма: при ипотеке доли согласие остальных сособственников (в том числе законных представителей детей) не требуется — банк не вправе требовать их участия в залоге. Требование «все собственники — залогодатели» законом не установлено; это обычная практика банков для целого объекта, но при ипотеке доли она противоречит п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке.

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
   — подп. 3 п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ

1. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
   — п. 4 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ

Здесь ограничение: часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Доля в праве (идеальная доля) — не «часть в натуре», поэтому ипотека доли допустима; а вот «залог комнаты» в двухкомнатной квартире — нет.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ

Практический итог: банк может кредитовать покупку доли, но требования у него будут жёстче — повышенный первый взнос, более высокая ставка, отказ принимать долю в залог либо требование дополнительного обеспечения. Если банк настаивает на залоге всей квартиры (включая детские 1/3), это уже не техническое условие, а обременение имущества детей — см. блок 3.

Вывод: ипотека на выкуп доли в квартире юридически возможна; залог доли не требует согласия остальных сособственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке), а квартира/изолированная часть квартиры прямо названа предметом ипотеки (подп. 3 п. 1 ст. 5). Требование банка о залоге детских долей незаконным не является как условие сделки, если дети — залогодатели, но именно для ипотеки покупаемой доли оно не требуется.

Преимущественное право детей и отказ от него (главное препятствие в вашей ситуации)

Поскольку вы (по описанию) не являетесь сособственником квартиры, продажа доли бывшего супруга — это продажа постороннему лицу, а дети как сособственники имеют преимущественное право покупки.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 4 ст. 250 ГК РФ

Уступить это право в вашу пользу дети не могут — уступка прямо запрещена. Значит, нужно именно оформленное законными представителями письменное согласие/отказ от преимущественного права. Учтите: при отказе детей выкупить долю их согласие даёт орган опеки (см. блок 3), а для детей 14–18 лет требуется их собственное письменное согласие, для малолетних действуют родители.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Отказ оформляется в письменной форме; регистратор проверит его наличие.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

1. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности
   — ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Риск: если преимущественное право нарушено, любой другой участник (в его интересах — законный представитель) в течение трёх месяцев требует в суде перевода прав и обязанностей покупателя на себя — сделку «переоформят» на детей, а вы вернёте деньги. Поэтому нотариальное удостоверение сделки и корректный отказ по ст. 250 ГК — не формальность, а защита вашей покупки.

Вывод: покупать долю у бывшего супруга вы вправе, но только после получения надлежаще оформленного отказа детей (в лице законных представителей, а с 14 лет — с их письменного согласия) от преимущественного права покупки; уступка этого права недопустима. Соблюдение ст. 250 ГК РФ закрывает риск иска о переводе прав покупателя в течение трёх месяцев.

Когда нужна опека: покупка доли vs. обременение детских долей

Сама покупка доли у бывшего супруга не затрагивает имущество детей — дети ничего не отчуждают и не закладывают, разрешение опеки на неё по общему правилу не требуется. Опека появляется в двух точках.

Точка 1 — отказ детей от преимущественного права / любая сделка с их долями. Согласие на отказ от принадлежащего подопечному права требует предварительного разрешения органа опеки.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Точка 2 — если банк требует залог всей квартиры (включая детские доли). Это прямо названо сделкой, на которую нужно предварительное разрешение:

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Важно: дети не могут брать на себя кредит, а кредит «за детей» — только в исключительных целях и с разрешения опеки.

1. Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — ч. 4 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разрешение выдаётся в 15 дней (по Закону об ипотеке — до 30 дней по заявлению о согласии на отчуждение/ипотеку), отказ должен быть мотивирован и оспорим в суде.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
   — п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ

Последствие сделки без разрешения: опека обращается в суд о расторжении, имущество возвращается, убытки возлагаются на представителя.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

И ещё: отчуждение недвижимости подопечного допускается лишь в закрытом перечне случаев (перемена места жительства, исключительные обстоятельства и т.п.) — обременение залогом под этот перечень не подпадает, поэтому рассчитывать на согласие опеки на залог детских долей ради вашей ипотеки практически нельзя.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: разрешение органа опеки и попечительства нужно не на покупку доли как таковую, а на отказ детей от преимущественного права покупки и — категорически — на передачу детских долей в залог. Согласие на залог долей детей маловероятно; оспорить отказ можно в районном суде в порядке КАС РФ. Практический путь: строить сделку так, чтобы предметом залога была только покупаемая 1/3, без обременения долей детей.

Процедура: нотариус, регистрация, ипотека в силу закона

Сделку по отчуждению доли надо удостоверять у нотариуса — исключения (в том числе ипотека доли банку) на вашу покупку не распространяются.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Ипотека в силу закона возникает с момента регистрации в ЕГРН — то есть при покупке доли за кредитные средства она регистрируется автоматически одновременно с переходом права.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ

Регистратор проверит соблюдение ст. 250 ГК по документам, приложенным к заявлению.

1. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности
   — ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Сроки: разрешение опеки — 15 дней (по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) / до 30 дней (по ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ) > единый ориентир: до 30 дней; регистрация права и ипотеки в Росреестре — по общим правилам ФЗ № 218-ФЗ.

Вывод: договор купли-продажи доли — обязательно нотариальный (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), ипотека регистрируется в Росреестре и возникает с момента записи в ЕГРН; к заявлению прикладывается отказ детей от преимущественного права. Документы готовятся в связке «нотариус → банк → Росреестр», разрешение опеки (если требуется) — параллельно, до подписания.

Маткапитал и доли детей: что уже исполнено и что нельзя сделать заново

Доли детям выделены — обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ исполнено, и это уже необратимо: доля ребёнка теперь его собственное имущество, защищённое ст. 37 ГК РФ, ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ. «Перевести» или «зачесть» эту долю в счёт выкупа у бывшего супруга нельзя.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Что это значит для вашей ипотеки: выкупаемая 1/3 станет вашей личной собственностью, если второй родитель (или вы) не обязаны наделять детей долей заново — по этому объекту обязанность уже исполнена. Повторное использование маткапитала на выкуп доли возможно только как новое улучшение жилищных условий (в том числе погашение кредита/первого взноса по ипотеке) и потребует снова наделить детей долями в покупаемом имуществе; тогда все ограничения блоков 3 и 5 применяются уже к вашей доле.

Вывод: выделенные детям доли — их собственность, распорядиться ими в вашу пользу нельзя без опеки и только в исключительных случаях; маткапитал на выкуп доли бывшего супруга можно направить лишь как новое улучшение жилищных условий — с новым обязательством наделить детей долями, что фактически снова «замораживает» квартиру. Проще и безопаснее выкупать долю без маткапитала.

Риски при просрочке и защита единственного жилья

При просрочке банк обратит взыскание на заложенную долю; при ипотеке она реализуется с торгов, а покупатели-сособственники (дети) имеют преимущественное право покупки при продаже.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности
— п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Иммунитет единственного жилья на ипотеку не распространяется; при нарушении, которое нельзя назвать крайне незначительным, взыскание допускается.

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
   — п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц. При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения. 2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. 3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение
   — ст. 349 ГК РФ, п. 1

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 1 ст. 78 ФЗ № 102-ФЗ

Что это означает в вашей семье: если предмет залога — только ваша доля, риск ограничен этой долей; при этом утрата доли не лишает детей их 1/3 и не «выселяет» их. Если же предметом залога станет вся квартира, риск потери жилья возникает для всех — ещё один аргумент против залога детских долей.

Вывод: предмет залога определяет масштаб риска: залог только выкупаемой 1/3 ограничивает последствия просрочки этой долей, залог всей квартиры ставит под угрозу жильё детей. Обращение взыскания — по решению суда (районный суд по месту нахождения предмета ипотеки), кроме случаев, когда соглашением предусмотрен внесудебный порядок; при крайне незначительном нарушении (менее 5% суммы и просрочка менее 3 месяцев) в иске откажут.

Денежные последствия: возврат переданных средств и проценты

Если сделка не состоится или её оспорят (например, нарушение преимущественного права повлечёт перевод прав на детей), вы вправе вернуть уплаченную продавцу сумму — как неосновательное обогащение.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

А при неправомерном удержании денег (продавец получил оплату, но уклоняется от передачи доли либо, наоборот, задерживает возврат) на сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации: до передачи денег продавцу фиксируйте их движение нотариальным договором (безналичный расчёт на счёт продавца с назначением платежа), чтобы при срыве сделки требовать возврата именно как неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ (со дня, когда продавец узнал о неправомерности удержания). Если перевод прав на детей состоится по иску законного представителя, вы получаете встречное регрессное требование к продавцу о возврате цены.

Вывод: при срыве или оспаривании сделки переданные продавцу средства возвращаются по правилам о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а при их неправомерном удержании — с процентами по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Это денежное последствие защищает вас при любом отказе от сделки до её регистрации.