Может ли опекун получить долю в квартире, оформленной на несовершеннолетнюю внучку, чтобы она встала на очередь на жилье?

Есть ли правовое основание требовать долю в квартире внучки: вещные права собственника и запрет принудительного изъятия

Квартира куплена в 2018 году и оформлена на внучку; с момента государственной регистрации она — единственный собственник, а собственность возникает как раз из договора купли-продажи, то есть из сделки, а не из факта оплаты.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Отсюда следует ключевое: платил деньгами один человек, а собственником стал другой — именно так и работает купля-продажа. Тот, кто заплатил, права собственности на квартиру не приобретает; у него нет и доли, если она не была зарегистрирована.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Объём права принадлежит исключительно внучке: владение, пользование и распоряжение. Бабушка в отношении этой квартиры — не участник общей собственности, поэтому ни требовать выдела «своей» доли, ни требовать определения порядка пользования как сособственник она не может: выдел доли возможен только для участника долевой собственности (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ), а бабушка им не является.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 2 ст. 235 ГК РФ

Закон прямо запрещает принудительное изъятие имущества у собственника, перечисляя закрытый перечень исключений (взыскание по долгам, реквизиция, конфискация, выкуп незначительной доли и т.п.). Ни одно из этих оснований к ситуации не подходит: бабушка не кредитор внучки, квартира не принадлежит лицу, которому она не может принадлежать, а «выкуп доли» по ст. 252 ГК РФ предполагает, что у бабушки уже есть доля.

Вывод по вопросу 1. Принудительно — через суд, опеку или соцзащиту — выделить себе долю в квартире внучки невозможно: бабушка не является участником общей собственности, а закон запрещает принудительное изъятие имущества у собственника. Реальных путей только два: добровольная сделка с согласия органа опеки и попечительства (см. вопрос 2) либо отказ от идеи доли и работа с жилищными гарантиями внучки (см. вопросы 3–4).

Добровольный путь: может ли внучка (14 лет) подарить или продать бабушке долю и нужно ли разрешение органа опеки

Единственный законный способ получить долю — сделка: внучка как собственник вправе распорядиться частью своего имущества. Но внучка несовершеннолетняя, и сделка уменьшает её имущество, поэтому включается режим разрешений.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Любая сделка по отчуждению имущества подопечного, а также «раздел его имущества или выдел из него долей» требует предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Выделение доли бабушке — это именно выдел доли из имущества подопечного, то есть уменьшение её имущества.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Здесь главное препятствие: опекун (бабушка) не вправе совершать сделки с подопечным (внучкой), за единственным исключением — передача имущества подопечному в дар или в безвозмездное пользование. То есть бабушка не может ни купить у внучки долю, ни принять долю в дар — такая сделка прямо запрещена, и запрет этот императивный.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

ФЗ «Об опеке и попечительстве» исходит из того, что недвижимость подопечного по общему правилу не отчуждается вообще; исключения — взыскание по долгам, рента и мена к выгоде подопечного, перемена места жительства, дорогостоящее лечение и «другие исключительные случаи» в интересах подопечного. Выгода бабушки в этот перечень не входит.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме в 15-дневный срок; и разрешение, и отказ можно оспорить в суде. То есть при отказе органа опеки путь один — суд, но суд проверяет именно законность отказа, а не «выгодность» доли для бабушки.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если же сделку всё-таки провести без разрешения, орган опеки обязан обратиться в суд о её расторжении, имущество возвращается подопечному, а убытки возмещает опекун. Иными словами, сделка «в обход» опеки не только не даст бабушке долю, но и создаст для неё обязанность возместить убытки.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Орган опеки — это именно тот орган, который такие разрешения выдаёт, его акты обжалуются в суде; его полномочия по разрешению сделок с имуществом подопечных прямо закреплены в законе.

1. выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных; 7) заключение договоров доверительного управления имуществом подопечных в соответствии со статьей 38 Гражданского кодекса Российской Федерации ; 8) представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных; 9) выдача разрешения на раздельное проживание попечителей и их несовершеннолетних подопечных в соответствии со статьей 36 Гражданского кодекса Российской Федерации ; 10) подбор, учет и подготовка в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями либо принять детей, оставшихся без попечения родителей, в семью на воспитание в иных установленных семейным законодательством формах;
   — п. 6 ч. 1 ст. 8 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

По вопросам, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки или попечительства, органы опеки и попечительства издают акты. Указанные акты могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.
— ч. 3 ст. 8 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод по вопросу 2. Долю можно получить только по добровольной сделке (купля-продажа или дарение доли), но её придётся оформлять от имени 14-летней внучки с предварительным разрешением органа опеки и попечительства — а бабушка как опекун вообще не вправе совершать сделки с подопечной (кроме передачи имущества внучке в дар). Обойти это нельзя: сделка без разрешения будет расторгнута по иску органа опеки, а убытки лягут на опекуна. Практический вывод: обращаться нужно в орган опеки и попечительства по месту жительства внучки (при местной администрации) с письменным заявлением о разъяснении возможности и порядка такой сделки; при отказе — обжаловать отказ в суде. Предварительно имеет смысл получить письменную консультацию юриста по семейному/жилищному праву, поскольку шансы получить разрешение на сделку, выгодную опекуну, минимальны.

Сохраняется ли у внучки право на жильё от государства при наличии собственной квартиры

Право детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на жильё по ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ построено на двух ситуациях: жилья нет вовсе (не наниматель и не собственник) — либо жильё есть, но проживание в нём признано невозможным.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
— абз. 1 п. 1 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ

Отсюда прямой ответ на тревогу бабушки: наличие у внучки квартиры в собственности само по себе не «сжигает» право, а переводит ситуацию во вторую конструкцию — нужно, чтобы проживание в этой квартире было признано невозможным. Обратите внимание: право возникает не автоматически «по факту сиротства», а по заявлению и по достижении 18 лет (в случаях, установленных региональным законом, — раньше).

Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме ранее чем по достижении ими возраста 18 лет. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) По заявлению в письменной форме лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта и достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных организациях, организациях социального обслуживания, медицинских организациях и иных организациях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении получения профессионального образования, профессионального обучения, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях. (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 185-ФЗ; от 28.11.2015 № 358-ФЗ; от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ (абз. 2)

Заявление о включении в список подаёт именно законный представитель — то есть бабушка-опекун, причём в течение трёх месяцев со дня достижения 14 лет или с момента возникновения оснований; контроль за своевременной подачей заявления возложен на орган опеки и попечительства. Внучке сейчас 14 — это ровно тот возраст, с которого она включается в список, то есть момент для обращения наступил.

Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет. Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации. Заявление о включении в список подается законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 14 лет, в течение трех месяцев со дня достижения ими указанного возраста или с момента возникновения оснований предоставления жилых помещений, предусмотренных абзацем первым пункта 1 настоящей статьи. Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за своевременной подачей законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, заявлений о включении этих детей в список и в случае неподачи таких заявлений принимают меры по включению этих детей в список.
— п. 3 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ

Основания «невозможности проживания» перечислены в законе, и к квартире площадью, купленной на одного ребёнка, применимы два: непригодность жилья и недостаточная площадь на человека.

1. жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством; (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 3) общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; 4) иное установленное законодательством субъекта Российской Федерации обстоятельство. 5. Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. 6. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет.
   — подп. 2 п. 4 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ

1. общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; 4) иное установленное законодательством субъекта Российской Федерации обстоятельство. 5. Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. 6. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.
   — подп. 3 п. 4 ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ

Ключевой нюанс: закон считает площадь, приходящуюся на одно проживающее лицо, и учитывает даже гипотетическое уменьшение площади при вселении. Значит, если бабушка вселится в квартиру внучки, обеспеченность площадью на человека снизится — и это по букве закона работает в пользу признания проживания невозможным, а не против.

Конкретный порядок установления факта невозможности проживания отдан региональному законодательству, поэтому итоговое решение зависит от актов субъекта РФ.

Кроме того, есть механизм выплаты вместо квартиры — но по федеральному закону она доступна лицам старше 23 лет, включённым в список, при соблюдении ряда условий (доход, отсутствие задолженностей и др.).

Вывод по вопросу 3. Право внучки на жильё от государства не утрачено из-за покупки 2018 года — но реализуется оно не «в очередь на квартиру», а через включение в список по ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ с одновременным установлением факта невозможности проживания в её собственной квартире (непригодность жилья либо площадь менее учётной нормы на проживающего). Обращаться нужно бабушке как законному представителю в орган опеки и попечительства / уполномоченный орган субъекта РФ по месту жительства с заявлением о включении внучки в список — сейчас, в 14 лет; срок — три месяца с даты достижения 14 лет или с момента возникновения оснований. Вселение бабушки в квартиру внучки формально уменьшает площадь на человека и может усилить позицию о невозможности проживания, но окончательно вопрос решается по правилам субъекта РФ.

Возможность встать на жилищный учёт по ЖК РФ и региональные условия (на примере г. Москвы)

Помимо специального закона о сиротах, работает общий механизм нуждаемости: собственник жилья признаётся нуждающимся, только если обеспечен площадью менее учётной нормы либо живёт в помещении, не отвечающем требованиям.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
— п. 1 ст. 51 ЖК РФ

То есть сама по себе собственность на квартиру не блокирует учёт — блокирует достаточная площадь. Сначала нужно посмотреть метраж: если на внучку приходится меньше учётной нормы в её муниципалитете — основания для нуждаемости есть.

Региональный слой обязателен: в Москве условия и перечень обстоятельств «невозможности проживания» детализированы, и они почти зеркальны федеральным.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, имеющим место жительства в городе Москве, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, местом жительства которых является город Москва, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, в соответствии с федеральным законодательством и в порядке, установленном Правительством Москвы, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы по договорам найма специализированных жилых помещений при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств: (В редакции Закона Москвы от 05.06.2019 № 24 ) 1) местом выявления и первичного устройства ребенка на воспитание в семью или в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или местом регистрации его рождения является город Москва;
— ч. 1 ст. 13 Закона Москвы от 30.11.2005 № 61

1. общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения в городе Москве, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; (В редакции законов Москвы от 05.06.2019 № 24 , от 27.12.2023 № 40 ) 3) жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством; (В редакции Закона Москвы от 05.06.2019 № 24 ) 4) наличие у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, тяжелой формы хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно; (В редакции Закона Москвы от 05.06.2019 № 24 ) 5) утрата жилого помещения за время пребывания в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или на воспитании в семье вследствие сноса жилого дома, многоквартирного дома, а также сделок по отчуждению или обмену жилого помещения и отсутствия исполненного судебного решения по фактическому возврату жилого помещения. 7.
   — п. 2 ч. 6 ст. 13 Закона Москвы от 30.11.2005 № 61

В московском законе, помимо площади менее учётной нормы, есть и специфическое основание — утрата жилого помещения за время нахождения на воспитании в семье вследствие сделок по отчуждению и отсутствия исполненного судебного решения о возврате жилья. Этот пункт показывает, как регионы оценивают именно «утрату» жилья, а не наличие купленной квартиры.

Заявление о включении в список подается законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 14 лет, в течение трех месяцев со дня достижения ими указанного возраста или с момента возникновения оснований предоставления жилых помещений, предусмотренных абзацем первым части 1 настоящей статьи. Уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа осуществляет контроль за своевременной подачей законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, заявлений о включении этих детей в список и в случае неподачи таких заявлений принимает меры по включению этих детей в список. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, приобретшие полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если они в установленном порядке не были включены в список до приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия либо до достижения возраста 18 лет соответственно и не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями, вправе самостоятельно обратиться с заявлением в письменной форме о включении их в список. (В редакции Закона Москвы от 05.06.2019 № 24 ) 5.
— ч. 4 ст. 13 Закона Москвы от 30.11.2005 № 61

Заявление в Москве подаёт законный представитель в течение трёх месяцев со дня достижения 14 лет; уполномоченный орган в сфере опеки и патронажа контролирует подачу и при бездействии принимает меры по включению ребёнка в список. Для другого региона действует аналогичный закон субъекта РФ — его нужно смотреть по месту жительства.

Вывод по вопросу 4. Отдельно от закона о сиротах бабушка может проверить бытовой путь: сравнить площадь квартиры с учётной нормой муниципалитета (п. 1 ст. 51 ЖК РФ) и, если обеспеченность ниже нормы либо жильё непригодно, ставить вопрос о нуждаемости. Для Москвы действует Закон г. Москвы № 61: заявление о включении в список подаётся законным представителем в течение трёх месяцев со дня достижения 14 лет через уполномоченный орган в сфере опеки и патронажа. Если регион иной — применяется соответствующий закон субъекта РФ, поэтому первым шагом надо уточнить регион и учётную норму.

«Уже поздно?»: сроки для оспаривания покупки 2018 года и возврата денег

Покупка 2018 года — это исполненная сделка, и по общему правилу оспорить её сейчас нельзя: общий срок исковой давности — три года, а по недействительным сделкам — тоже три года со дня начала исполнения.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— абз. 1 п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Поскольку квартира куплена и оформлена в 2018 году, а исполнение началось тогда же, трёхлетние сроки истекли; к 2026 году они давно прошли. Это означает, что «переиграть» сделку 2018 года (признать её недействительной, вернуть квартиру в свою собственность) бабушка уже не сможет.

Отдельно: отмена дарения (ст. 578 ГК РФ) к ситуации не относится — дарения бабушке не было; она покупатель, который добровольно оформил имущество на внучку.

Если квартира покупалась на деньги, принадлежавшие внучке (пособия, пенсия по потере кормильца, наследство), ситуация иная: бабушка как опекун не вправе была без предварительного разрешения органа опеки распоряжаться этими средствами, и вопрос о судьбе денег решается отдельно (в том числе в порядке отчётности опекуна перед органом опеки). Если же квартира куплена на собственные средства бабушки — юридических претензий к внучке у неё нет: она сама выбрала одарить внучку, а возврат подаренного законом по общему правилу не предусмотрен.

Вывод по вопросу 5. Восстановить свои права на квартиру или её часть через оспаривание покупки 2018 года уже нельзя — трёхлетние сроки исковой давности истекли. Возврат денег возможен только в одном сценарии: если квартира приобреталась на средства, принадлежавшие самой внучке (тогда вопрос ставится не о доле, а о нарушении опекуном правил распоряжения имуществом подопечного и рассматривается органом опеки/судом). Если же платила бабушка своими деньгами — правовых оснований требовать деньги с внучки нет.

Альтернатива без доли: право пользования квартирой внучки и куда конкретно идти

Даже не будучи собственником, бабушка не остаётся «без прав» в отношении квартиры: как член семьи собственника (бабушка — близкий родственник) она вправе проживать в ней на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ

Это важно по двум причинам. Во-первых, право пользования (в отличие от доли) не требует ни сделки, ни разрешения органа опеки — достаточно согласия собственника, выраженного его законным представителем, то есть самой бабушкой, но действующей в интересах внучки. Во-вторых, фактическое вселение в квартиру уменьшает площадь, приходящуюся на одного проживающего, что напрямую работает на основание из подп. 3 п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ.

Куда обращаться — по существу вопроса:

1. Орган опеки и попечительства по месту жительства внучки (структурное подразделение местной администрации; в Москве — уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа) — это и есть инстанция, которая: (а) выдаёт разрешения на сделки с имуществом подопечного и даёт письменные разъяснения, (б) контролирует подачу заявления о включении ребёнка в список на жильё и сама принимает меры при бездействии опекуна. Именно сюда нужно идти с письменным заявлением, а не в соцзащиту: соцзащита жильём сирот не обеспечивает.
2. Уполномоченный орган субъекта РФ, формирующий список (в Москве — орган в сфере опеки и патронажа, жилищный департамент) — заявление о включении внучки в список по ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ / ст. 13 Закона г. Москвы № 61.
3. Суд — если орган опеки откажет в разрешении на сделку либо откажет во включении в список: акты и решения органов опеки обжалуются в судебном порядке; отказ в разрешении должен быть мотивирован.
4. Юрист — не вместо, а вместе: для правильной подготовки заявления о включении в список и оценки площади по учётной норме региона.

Вывод по вопросу 6. Доли у бабушки не будет, но право проживания в квартире внучки у неё есть как у члена семьи собственника — оно оформляется согласием законного представителя, без разрешения органа опеки, и попутно усиливает основания для признания проживания внучки невозможным. Обращаться нужно: по жилью и разрешениям — в орган опеки и попечительства при местной администрации (в Москве — уполномоченный орган в сфере опеки и патронажа), затем в уполномоченный орган субъекта РФ по формированию списка; при отказе — в суд; юрист нужен для подготовки документов и оценки учётной нормы. Соцзащита в этом вопросе компетентным органом не является.