Право на долю в приватизированной квартире для лица, вписанного в ордер в несовершеннолетнем возрасте, но не участвовавшего в приватизации

Право на долю в собственности приватизированной квартиры

Внесение в ордер 1976 года само по себе давало клиенту статус члена семьи нанимателя с равным правом пользования жилым помещением на условиях социального найма (ст. 53 ЖК РСФСР). Но право пользования и право собственности на приватизированную квартиру — разные правовые категории: участие в приватизации делает лицо собственником (сособственником) только при его включении в договор передачи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. В силу ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих 16 совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечѐт за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Таким образом, по смыслу указанных правовых норм, временное отсутствие кого-либо из проживающих совместно с нанимателем членов его семьи не влияет на необходимость получения их согласия на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Судом установлено, что с июля 2008 года (по окончании военного института) согласно контракту с Министерством обороны Российской Федерации от 1 апреля 2005 г., предусматривающему прохождение военной службы в Вооружѐнных Силах Российской Федерации на срок обучения и в течение пяти лет после его окончания, В. проходил службу в Мурманской области, где проживал в служебном жилом помещении. При таких обстоятельствах, учитывая, что В.
— ст. 53 ЖК РСФСР (по Обзору ВС РФ от 10.04.2013, п. 2)

Равное с нанимателем право пользования означает, что клиент входил в круг лиц, «имеющих право на приватизацию» данного жилого помещения, — а значит, без его участия (лично либо через законных представителей, поскольку он был несовершеннолетним) приватизация на других лиц могла быть оформлена незаконно.

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Кроме того, действует императивная норма о том, что несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением, подлежат обязательному включению в договор передачи — независимо от того, проживали ли они к моменту приватизации совместно с лицами, которым помещение передаётся, либо отдельно.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Изложенное означает: если на дату приватизации клиент был несовершеннолетним, сохранял право пользования квартирой как член семьи нанимателя по ордеру и при этом не был включён в договор передачи, приватизация совершена с нарушением ч. 2 ст. 7 Закона № 1541-1. В этом случае у него есть правовое основание требовать в суде восстановления нарушенного права — в том числе признания за ним доли в праве собственности либо признания договора передачи недействительным в соответствующей части (ч. 3 ст. 8 Закона № 1541-1 прямо даёт право обращения в суд при нарушении прав при приватизации).

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 . Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (Статья введена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ; в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 10.
— ч. 1 и 3 ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: права на «автоматическую» долю клиент не имеет — доля возникает только через судебное оспаривание приватизации. Но если он на момент приватизации был несовершеннолетним и имел право пользования квартирой по ордеру, а в договор передачи включён не был, нарушение ч. 2 ст. 7 Закона № 1541-1 даёт ему реальную возможность требовать признания доли в судебном порядке.

Недействительность приватизации и сроки исковой давности

Незаконное исключение несовершеннолетнего члена семьи нанимателя из договора передачи посягает на его права и охраняемые законом интересы. В силу ст. 168 ГК РФ такая сделка (в части, касающейся невключения лица, подлежавшего обязательному включению) является недействительной — при посягательстве на права третьего лица она ничтожна.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

При этом сторона, не участвовавшая в сделке, вправе её оспаривать, если сделка нарушает её права или интересы (п. 2 ст. 166 ГК РФ), и требовать признания её недействительной при наличии охраняемого законом интереса (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
— п. 2 ст. 166 ГК РФ

Ключевой риск для клиента — исковая давность. По ничтожной сделке, исполненной задолго до обращения (приватизация состоялась десятилетия назад), действует специальное правило о начале течения срока для лица, не являвшегося стороной сделки:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Это значит, что три года отсчитываются с момента, когда клиент узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки (то есть о состоявшейся приватизации без его участия и о том, кто стал собственником), — а не с даты самой приватизации.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Однако для лица, не являющегося стороной сделки, установлен предельный (пресекательный) срок — 10 лет со дня начала исполнения сделки. Если с момента передачи квартиры в собственность прошло более десяти лет, суд, как правило, откажет в иске о признании сделки недействительной по мотиву истечения этого предельного срока. Восстановление срока допускается лишь в исключительных случаях и только при уважительных причинах, имевших место в последние шесть месяцев срока:

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ, п. 3

Вывод: требование о признании приватизации недействительной и признании доли реально только в пределах общего срока исковой давности, а с учётом десятилетнего пресекательного срока (п. 1 ст. 181 ГК РФ) — при значительном сроке, прошедшем с приватизации, шансы на удовлетворение такого иска существенно ограничены. Точный вывод зависит от даты приватизации и момента, когда клиент узнал о нарушении своего права.

Сохранение бессрочного права пользования квартирой

Независимо от того, может ли клиент добиться доли в собственности, у него сохраняется самостоятельный правовой результат: лицо, имевшее на момент приватизации равное с приватизатором право пользования помещением, не может быть лишено этого права только из-за смены собственника. Это прямо закреплено ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим
— ч. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Смысл этой нормы в том, что общее правило ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника не применяется к тем, кто в момент приватизации имел равные права с лицом, оформившим помещение в собственность.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

То есть даже после приватизации квартиры другими лицами клиент, вписанный в ордер как член семьи нанимателя и сохранивший право пользования, сохраняет это право бессрочно — оно не прекращается при смене собственника и не зависит от его воли, а защищается в суде по правилам ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ.

Вывод: как минимум за клиентом сохраняется бессрочное право пользования квартирой (если он не утратил его добровольным выездом или иным юридическим фактом), а его внесение в ордер 1976 года является прямым доказательством того, что на момент приватизации он имел равное с нанимателем право пользования этим помещением.

Порядок защиты права и подсудность

Итоговый инструмент защиты — иск в суд общей юрисдикции. Поскольку спор касается прав на недвижимое имущество (признание права собственности на долю, признание сделки недействительной), он не относится к подсудности мирового судьи и рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры (недвижимости).

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.
— ст. 24 ГПК РФ, п. 4

Возможные способы защиты, которые следует заявить в иске (в зависимости от фактических обстоятельств): признание договора передачи недействительным в части невключения клиента; признание за клиентом доли в праве собственности; либо — при наличии препятствий — признание права бессрочного пользования и нечинении препятствий в пользовании. При долевом характере прав на квартиру применяется ст. 252 ГК РФ (раздел/выдел доли, выплата компенсации вместо доли), если суд придёт к выводу о возникновении у клиента права собственности.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Доказательственная база: сохранившийся ордер (подтверждает вселение и статус члена семьи нанимателя), выписка из домовой (поквартирной) книги о регистрации на дату приватизации, договор передачи жилого помещения, документы о несовершеннолетнем возрасте на дату приватизации (свидетельство о рождении), документы, подтверждающие статус сироты (свидетельства, справки органов опеки), выписка из ЕГРН о текущем собственнике.

Развилки, определяющие исход: (1) если на дату приватизации клиент был уже совершеннолетним — норма ч. 2 ст. 7 Закона № 1541-1 на него не распространяется, и требование доли опоры не имеет; (2) если клиент до приватизации добровольно выехал из квартиры и утратил право пользования — основания для доли и для бессрочного пользования отпадают; (3) если клиент давал письменное согласие/отказ от участия в приватизации — права на долю нет, сохраняется лишь право пользования; (4) если клиент ранее реализовал право бесплатной приватизации иного жилья (ч. 1 ст. 11 Закона № 1541-1) — это отдельное основание отказа.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ч. 1 ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: обращаться следует в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании права (доли/пользования). Перспективы зависят прежде всего от того, был ли клиент несовершеннолетним и сохранял ли право пользования на дату приватизации, и от истечения предельного десятилетнего срока давности.

Право на жильё как лица из числа детей-сирот (дополнительная гарантия)

Параллельно с требованием о доле/праве пользования спорной квартирой клиент — бывший несовершеннолетний сирота, включённый в ордер 1976 года, — вправе поставить вопрос о своих гарантиях как лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Базовый акт — Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», ст. 8 которого предусматривает предоставление такой категории благоустроенного жилого помещения специализированного жилищного фонда по договору найма специализированных жилых помещений либо единовременную выплату/жилищный сертификат (в зависимости от того, реализовалось ли право своевременно), а также защиту закреплённого за ними жилого помещения.

Текст ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ применительно к вопросу об утрате закреплённого жилья напрямую не процитирован (статья не получена из корпуса в рамках доступных ходов). Вместе с тем принципиальные положения этой гарантии подтверждаются практикой Верховного Суда РФ, согласно которой права детей-сирот и лиц из их числа на предоставление жилья реализуются независимо от того, состоят ли они на учёте нуждающихся, при условии отнесения заявителя к соответствующей льготной категории и установления невозможности проживания в ранее занимаемом жилом помещении.

Вывод: если клиент как лицо из числа детей-сирот фактически утратил жилое помещение, право пользования которым возникло у него по ордеру 1976 года, он вправе обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ (либо в суд) за предоставлением жилья по предусмотренным ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ гарантиям. Это самостоятельное основание защиты, не зависящее от исхода спора о доле в приватизированной квартире, и оно заслуживает отдельной оценки с учётом регионального законодательства субъекта, где клиент состоит на соответствующем учёте.