Выделение долей в квартире по ДДУ при использовании ипотеки и сертификата «Молодая семья»: нужно ли нотариальное обязательство

Требуется ли нотариальное удостоверение ДДУ при приобретении квартиры в общую долевую собственность

Договор участия в долевом строительстве — самостоятельный вид сделки, и его форма урегулирована специальным законом 214-ФЗ, а не правилами о купле-продаже недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Это означает: для ДДУ закон устанавливает только письменную форму и государственную регистрацию — нотариального удостоверения ДДУ не требуется. Требование о нотариальном удостоверении (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ) касается сделок по отчуждению долей в праве общей собственности и договоров ипотеки долей, то есть уже возникшего права на долю, а не договора долевого участия, по которому право собственности ещё не возникло (существует лишь обязательственное право требования).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Применительно к фактам клиента: на момент заключения ДДУ у сторон нет «долей в праве общей собственности» — есть будущий объект и право требования. Поэтому вопрос о нотариальном удостоверении самого ДДУ не возникает, даже если в нём определить, что квартира будет поступать в общую долевую собственность участников с конкретными долями. Росреестр регистрирует ДДУ на всех указанных участников без нотариуса.

Вывод: нотариальное удостоверение ДДУ не требуется — он заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ); ограничение ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ к ДДУ не применяется, поскольку касается отчуждения уже возникших долей.

Можно ли определить доли в самом ДДУ, и какой режим собственности возникнет

Право общей собственности может быть долевым (с определением долей) либо совместным (без их определения); по общему правилу общая собственность является долевой.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество
— п. 2, 3 ст. 244 ГК РФ

Закон 214-ФЗ прямо предусматривает возможность указания в ДДУ нескольких участников долевого строительства и, соответственно, приобретения квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей каждого (на это же указывает п. 43 Правил, цитируемый ниже). Однако нужно учитывать семейный слой:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Поскольку оба супруга приобретают имущество в браке за счёт общих доходов и кредитных средств, по общему правилу оно поступает в их совместную собственность. Требование Закона № 214-ФЗ не запрещает определить конкретные доли сразу в ДДУ; это лишь вопрос оформления. Но социальная выплата по подпрограмме «Молодая семья» накладывает самостоятельное требование — жильё должно быть оформлено в общую собственность всех членов молодой семьи (супруги + ребёнок).

При этом если в ДДУ стороны желают сразу распределить доли между супругами и ребёнком неравными долями (например, выделив ребёнку долю только в части, соразмерной сумме сертификата), закону это не противоречит: п. 43 Правил требует оформления в общую собственность всех указанных в свидетельстве лиц, но размеры долей нормативно не зафиксированы — стороны определяют их соглашением.

Вывод: определить доли (в том числе неравные) в самом ДДУ юридически допустимо — это долевая собственность, и нотариус для такого ДДУ не нужен. Однако обязательным минимумом по условиям подпрограммы является участие в праве собственности всех трёх члены семьи (супруг, супруга, ребёнок); при этом по семейно-правовому режиму часть, приобретённая между супругами, будет для их отношений совместной (режим супругов сохраняется независимо от формального распределения долей в ДДУ, пока не заключено соглашение об ином).

Обязательно ли нотариальное обязательство о выделе долей (условия «Молодой семьи») и его срок

Это ключевой вопрос, отличающий «Молодую семью» от материнского капитала. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (Правила предоставления молодым семьям социальных выплат) прямо устанавливает общее требование и исключения.

Приобретаемое жилое помещение или построенный жилой дом оформляются в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве о праве на получение социальной выплаты. В случае использования средств социальной выплаты на цели, предусмотренные подпунктами "г" и "е" пункта 2 настоящих Правил, допускается оформление приобретенного жилого помещения или построенного жилого дома в собственность одного из супругов (родителя в неполной молодой семье) или обоих супругов. При этом лицо (лица), на чье имя оформлено право собственности на жилое помещение или жилой дом, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение или построенный с помощью социальной выплаты жилой дом в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве о праве на получение социальной выплаты, в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома
— абз. 2 п. 43 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050

Это означает: по общему правилу приобретённое за счёт социальной выплаты жильё сразу оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве (супруги + ребёнок) — тогда никакого обязательства не требуется, доли фиксируются в самом договоре.

Исключение, когда допускается оформление только на супругов (или одного из них), действует при определённых направлениях расходования выплаты. Для долевого строительства (уплата цены ДДУ) установлен специальный режим:

В случае использования средств социальной выплаты на цель, предусмотренную подпунктом "ж" пункта 2 настоящих Правил, допускается указание в договоре участия в долевом строительстве (договоре уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве) в качестве участника (участников) долевого строительства одного из супругов (родителя в неполной молодой семье) или обоих супругов. При этом лицо (лица), являющееся участником долевого строительства, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве о праве на получение социальной выплаты, в течение 6 месяцев после государственной регистрации права собственности лица (лиц), являющегося участником долевого строительства, на такое жилое помещение
— абз. 3 п. 43 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050

В случае использования средств социальной выплаты на цели, предусмотренные подпунктами "з" и "и" пункта 2 настоящих Правил, допускается указание в договоре участия в долевом строительстве (договоре уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве) в качестве участника (участников) долевого строительства одного из супругов (родителя в неполной молодой семье) или обоих супругов. При этом лицо (лица), являющееся участником долевого строительства, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве о праве на получение социальной выплаты, в течение 6 месяцев после государственной регистрации прекращения обременения жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 15.07.2020 № 1042 ) 44. В случае направления социальной выплаты на цель, предусмотренную подпунктом "в" пункта 2 настоящих Правил, распорядитель счета представляет в банк: a) справку об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения им права собственности на жилое помещение, переданное кооперативом в его пользование; б) копию устава кооператива; в) выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую его членство в кооперативе;
— абз. 4 п. 43 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050

Применительно к фактам клиента: сертификат идёт на первоначальный взнос по ипотеке, то есть на уплату цены договора участия в долевом строительстве. Это подпадает под специальный режим п. 43. Тогда допускается указать в ДДУ участником только одного из супругов или обоих супругов (без ребёнка), но лицо, являющееся участником долевого строительства, обязано представить в орган местного самоуправления нотариально удостоверенное обязательство переоформить квартиру в общую собственность всех членов семьи в течение 6 месяцев после государственной регистрации права собственности участника на квартиру (а при использовании выплаты на погашение кредита — в течение 6 месяцев после прекращения обременения).

Развилка (обе ветки должны быть проговорены клиентом):

• Если в ДДУ участниками указаны все три члена семьи (супруг, супруга, ребёнок) и квартира оформляется в общую собственность всех — нотариальное обязательство не требуется: действует абз. 1 п. 43 (общее правило), а не исключения о «супругах без детей».
• Если в ДДУ указаны только супруги (или один супруг), без ребёнка — обязательство по переоформлению в общую собственность всех членов семьи обязательно и должно быть нотариально удостоверено (абз. 3 п. 43).

Вывод: выделить доли можно сразу в ДДУ (тогда нотариальное обязательство не нужно); но если ребёнок не включается участником ДДУ, то потребуется именно нотариально удостоверенное обязательство о переоформлении в общую собственность всех членов семьи со сроком 6 месяцев после регистрации права собственности на квартиру.

Размер долей, срок возникновения обязанности и риски неисполнения

Правила не фиксируют минимальный размер доли ребёнка и пропорции распределения. Требование одно — «общая собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве»:

Приобретаемое жилое помещение или построенный жилой дом оформляются в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве о праве на получение социальной выплаты. В случае использования средств социальной выплаты на цели, предусмотренные подпунктами "г" и "е" пункта 2 настоящих Правил, допускается оформление приобретенного жилого помещения или построенного жилого дома в собственность одного из супругов (родителя в неполной молодой семье) или обоих супругов. При этом лицо (лица), на чье имя оформлено право собственности на жилое помещение или жилой дом, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение или построенный с помощью социальной выплаты жилой дом в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве о праве на получение социальной выплаты, в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома
— абз. 2 п. 43 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050

Отсюда следует: закон не устанавливает обязательной равенства долей (например, по 1/3) — стороны вправе распределить доли соглашением, однако все члены семьи, вписанные в свидетельство о праве на получение социальной выплаты, должны стать собственниками.

Срок возникновения обязанности зависит от выбранной ветки: при оформлении всех членов семьи сразу в ДДУ обязанность исполняется в момент регистрации права собственности после ввода дома в эксплуатацию; при варианте «только супруги» — обязанность переоформить квартиру возникает в течение 6 месяцев после регистрации права собственности участника (абз. 3 п. 43), а срок начинает течь не с подписания ДДУ и не с оплаты сертификата, а именно с момента государственной регистрации права собственности на квартиру (в отношении строящегося объекта — после ввода дома и передачи квартиры).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Риски неисполнения. Непредставление обязательства или невыделение долей в установленный срок влечёт, во-первых, контроль со стороны органа местного самоуправления, выдавшего выплату, и возможное требование возврата средств как использованных не по целевому назначению; во-вторых — риск оспаривания действий по распоряжению квартирой и последующей её продажи без участия детей; в-третьих, при умышленном обходе обязательства о выделении долей с извлечением выгоды возможна квалификация как мошенничество при получении выплат (ст. 159.2 УК РФ) — то же основание, что и при материнском капитале. Поскольку эти риски идентичны ранее установленным для маткапитала, выводы о пресекательном характере срока и о контроле со стороны органа, выдавшего средства, сохраняются.

Вывод: доли определяются соглашением сторон (равенство не обязательно), но все члены семьи из свидетельства должны стать собственниками; при невключении ребёнка в ДДУ срок выделения — 6 месяцев после регистрации права собственности, и нарушение этого срока влечёт риск истребования средств выплаты и уголовно-правовые последствия (ст. 159.2 УК РФ).

Определение размеров долей и гражданско-правовой механизм их распределения

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества
— п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: раз Правила о «Молодой семье» не фиксируют размер долей, а специального закона о равенстве нет, стороны вправе соглашением определить доли неравными — соразмерно вкладу каждого источника (сертификат/субсидия, собственные средства, кредит). Если соглашение отсутствует, доли признаются равными (по 1/3 на троих).

Что касается ребёнка, его имущественное участие обеспечивается именно через механизм, установленный Правилами (обязанность родителей/участника переоформить квартиру в общую собственность всех членов семьи):

Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках
— ст. 60 СК РФ, п. 2

Норма отражает общий принцип: суммы социальных выплат и пособий, полученные семьёй (включая ребёнка как члена семьи, учтённого в свидетельстве), поступают в распоряжение родителей и расходуются в интересах ребёнка. Именно поэтому выделение доли ребёнку реализуется обязанностью его законных представителей — родителей — по исполнению правила п. 43 Правил № 1050, а не самостоятельным актом ребёнка. При этом расходование целевых средств социальной выплаты подлежит строгому учёту: нецелевое использование влечёт возврат.

Вывод: размеры долей стороны определяют соглашением (при его отсутствии — равными, ст. 245 ГК РФ); доля ребёнка обеспечивается исполнением законными представителями (родителями) обязанности, установленной п. 43 Правил № 1050, а целевые средства социальной выплаты расходуются в интересах ребёнка (ст. 60 СК РФ).

Семейно-правовые последствия: режим общего имущества супругов и согласие

Приобретение квартиры в браке затрагивает режим общего имущества супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Это означает: если ДДУ оформляется на одного из супругов (что допускается п. 43 Правил), согласие второго супруга презюмируется, но при распоряжении общим имуществом (в том числе при последующем переоформлении долей, залоге/ипотеке) отсутствие согласия другого супруга может стать основанием для оспаривания сделки по его требованию. Для отчуждения недвижимости (в отличие от ДДУ) потребуется нотариальное согласие второго супруга. Это важно на этапе, когда после регистрации права собственности будет исполняться обязательство переоформить квартиру в общую собственность всех членов семьи.

Практический вывод для клиента: чтобы избежать спора и последующего оспаривания, договор долевого участия целесообразно заключить с указанием обоих супругов как участников (либо заранее получить нотариальное согласие второго супруга), а ребёнка — либо сразу включить в ДДУ, либо обеспечить его участие нотариальным обязательством по п. 43 Правил № 1050.

Вывод: режим общего имущества супругов (ст. 34, 35 СК РФ) требует согласованного оформления: презюмируемое согласие второго супруга по ст. 35 СК РФ снижает риски, но не отменяет необходимости нотариального согласия при последующем отчуждении недвижимости; корректнее всего определить в ДДУ обоих супругов участниками.

Уголовно-правовые риски нецелевого использования социальной выплаты

Социальная выплата по подпрограмме «Молодая семья» является социальной выплатой, установленной нормативным правовым актом (Правила № 1050), поэтому её нецелевое использование либо получение обманным путём влечёт ответственность.

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок
— ч. 1 ст. 159.2 УК РФ

Применительно к фактам: риск возникает не от самого факта выделения долей «неправильно», а от двух ситуаций: (1) представление в орган местного самоуправления заведомо ложных сведений для получения выплаты либо умолчание о фактах, влекущих её прекращение; (2) принятие на себя обязательства о переоформлении долей (или иное использование выплаты) с заведомым намерением его не исполнять, что может быть квалифицировано как хищение субсидии путём обмана. Простое несвоевременное выделение долей само по себе состав преступления не образует, но является нарушением условия предоставления выплаты и влечёт гражданско-правовые последствия (возврат средств, утрата права на поддержку).

Вывод: умышленное уклонение от выделения долей членам семьи либо обман при получении социальной выплаты может повлечь уголовную ответственность по ч. 1 ст. 159.2 УК РФ; поэтому добросовестное и своевременное исполнение обязательства по п. 43 Правил № 1050 является обязательным условием законности использования сертификата.