Согласно ст. 37 ГК РФ, для продажи доли малолетнего сына (1/3) необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, которое уже находится в процессе. Орган опеки требует одновременного выделения доли в другой квартире большей площади — это встречное условие, направленное на соблюдение имущественных интересов подопечного. Поскольку сделка по отчуждению доли ведет к уменьшению имущества ребенка, разрешение опеки является обязательным, и его условия (выделение доли в другом регионе) должны быть выполнены. Дистанционное оформление сделки с использованием доверенности допустимо только при соблюдении всех требований опеки, включая выдачу доверенности от имени подопечного с предварительного разрешения опеки.
Статья 37 ГК РФ устанавливает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. Это регулирует требования к сделкам с долями несовершеннолетних, включая необходимость получения разрешения органа опеки. Однако статья не содержит норм о возможности удаленного оформления сделок через МФЦ или по доверенности, а также о требованиях к одновременности сделок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 37
В силу ст. 182 ГК РФ сделка может быть совершена через представителя на основании доверенности, если она по своему характеру не требует личного участия. Отчуждение доли в недвижимости и выделение доли в другой квартире — сделки, не относящиеся к строго личным, поэтому их можно оформить через представителя. Однако для малолетнего ребенка (5 лет) законными представителями являются родители, которые могут выдать доверенность на совершение сделки от его имени, но только при условии, что такая доверенность предварительно разрешена органом опеки и попечительства (см. ст. 21 Федерального закона об опеке). Если опека даст разрешение на выдачу доверенности, то ребенок может не присутствовать лично — его интересы будет представлять доверенное лицо.
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, ... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. ... 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182
Федеральный закон об опеке и попечительстве (ст. 19, 20, 21) конкретизирует порядок распоряжения имуществом подопечных. Статья 20 допускает отчуждение недвижимости подопечного по договору мены, если это к выгоде подопечного. В вашей ситуации продажа доли с одновременным выделением доли в большей квартире по сути равнозначна мене (продажа с обязательством приобрести другое жилье), поэтому такая сделка возможна с предварительного разрешения опеки. Статья 21 прямо устанавливает, что предварительное разрешение требуется в том числе на выдачу доверенности от имени подопечного. Таким образом, если вы планируете оформить доверенность на третье лицо для подписания договора в другом регионе, вам необходимо получить отдельное разрешение опеки на выдачу такой доверенности. Без него доверенность будет ничтожной.
Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных
- Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.
- Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 19
Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; ...
- Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоя...
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 54) предписывает, что сделки по распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего подлежат нотариальному удостоверению. Это означает, что договор дарения/мены доли в другой квартире (даже если он заключается с участием представителя по доверенности) должен быть удостоверен нотариусом. Нотариус по месту жительства может удостоверить такой договор, даже если недвижимость находится в другом регионе, — ограничений по месту удостоверения сделок с недвижимостью для нотариусов не установлено (ст. 40 Основ о нотариате). Таким образом, можно обратиться к нотариусу в вашем регионе, а для регистрации перехода права подать документы через МФЦ или нотариуса удаленно.
Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом. 2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 54
Статья 18 того же закона допускает подачу документов на регистрацию через МФЦ, в том числе представителем по доверенности. Если вы оформите нотариальную доверенность на третье лицо (например, родственника в том регионе, где находится новая квартира), это лицо сможет подать заявление и документы в МФЦ по месту нахождения объекта. Для этого доверенность должна содержать полномочия на подачу документов на государственную регистрацию прав. Однако сама сделка (договор) должна быть нотариально удостоверена ранее. Нотариус также может направить документы в Росреестр в электронном виде, что исключает необходимость личного визита в другой регион.
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Основы законодательства о нотариате закрепляют возможность совершения нотариальных действий в электронной форме (ст. 44.2) и удостоверения договоров об отчуждении недвижимости (ст. 55) любым нотариусом (ст. 40). Это позволяет организовать дистанционное удостоверение сделки: вы можете подписать договор у нотариуса в вашем городе, а другая сторона (например, родители, выделяющие долю) — у нотариуса в другом регионе, после чего нотариусы обмениваются электронными документами и формируют единый удостоверенный договор. Личное присутствие ребенка при этом не требуется, так как от его имени действует законный представитель (вы) или доверенное лицо. При удостоверении нотариус проверит дееспособность и полномочия представителя (ст. 43 Основ).
Статья 44.2. Совершение нотариальных действий в электронной форме. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме. В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью... Удостоверенный, совершенный или выданный нотариусом документ в электронной форме подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1), ст. 44.2
Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 55
Статья 40. Место совершения нотариальных действий. Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 40
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 43
Таким образом, ключевой вопрос — получение от органа опеки предварительного разрешения не только на продажу доли и выделение доли в новом жилье, но и на выдачу доверенности от имени сына. Если такое разрешение будет получено, вы сможете:
- выдать нотариальную доверенность на третье лицо (например, родственника в другом регионе) с полномочиями подписать договор дарения (или иной договор) на выделение доли от имени ребенка и подать документы на регистрацию;
- либо оформить дистанционное нотариальное удостоверение сделки без поездки ребенка, воспользовавшись возможностями электронного документооборота между нотариусами (ст. 44.2 Основ). В последнем случае присутствие ребенка в другом регионе не требуется, так как от его имени действует представитель.
Подача документов в Росреестр через МФЦ также возможна по доверенности (ст. 18 Закона о регистрации). Однако следует учесть, что МФЦ не удостоверяет сделки, а только принимает документы — сам договор должен быть предварительно нотариально удостоверен. Поэтому оптимальный путь: получить разрешение опеки на сделку и на выдачу доверенности → удостоверить договор у нотариуса (можно дистанционно) → подать документы через МФЦ по доверенности или через нотариуса в электронном виде (с использованием усиленной квалифицированной подписи).
