В данной ситуации семья планирует приобрести жилой дом у частного лица, используя собственные средства в размере 1 млн рублей и средства материнского (семейного) капитала. Ребенку, в связи с рождением которого возникло право на капитал, на момент планируемой сделки 1,5 года. Основным препятствием является возраст ребенка — менее трех лет, что в силу закона ограничивает возможности распоряжения материнским капиталом.
Юридически значимым является то, что по общему правилу средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий только по истечении трех лет со дня рождения ребенка, давшего право на сертификат. Исключение составляет лишь направление этих средств на уплату первоначального взноса и погашение основного долга и процентов по кредитам (включая ипотечные) или займам, взятым на приобретение (строительство) жилья. При этом кредит или заем должен быть оформлен в банке (для ипотеки) или в кредитном потребительском кооперативе (для займа), однако к частным лицам — продавцам недвижимости это исключение не относится.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации затронуты правоотношения по распоряжению средствами материнского капитала, регулируемые нормами о государственной поддержке семей, имеющих детей. Ключевое обстоятельство — возраст ребенка (1,5 года), которое блокирует возможность использовать капитал на прямую покупку жилья без кредита. Предварительный договор купли-продажи, составленный сторонами, в данном контексте не меняет правовую природу: средства капитала все равно будут направлены на оплату жилья в рамках сделки с частным лицом, а не в счет погашения обязательств по целевому кредиту. Юридически значимым является отсутствие у семьи, решившей купить дом без ипотеки, законного основания для перечисления средств материнского капитала до достижения ребенком трех лет.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения именно у физического лица — продавца-частника. Закон прямо предусматривает такую возможность: средства перечисляются безналичным переводом «физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения». Таким образом, прямая покупка дома у частного лица без участия банка и без ипотеки в принципе допускается нормами указанной статьи. В вашей ситуации, когда продавец согласен ждать перевода из Социального фонда (ранее — ПФР), состав предварительного договора купли-продажи сам по себе не противоречит этой статье, если впоследствии будет заключён основной договор и перечисление средств пройдёт по правилам.
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Однако ключевое ограничение, о котором упомянул ваш юрист, содержится не в ст. 10, а в ст. 7 того же закона, которая регламентирует порядок распоряжения средствами. В предоставленном блоке нормативных правовых актов отсутствует пункт, устанавливающий возрастной ценз для использования материнского капитала до достижения ребёнком трёх лет. Полный текст ст. 7 256-ФЗ содержит пункт 6, согласно которому заявление о распоряжении средствами может быть подано в любое время со дня рождения ребёнка, но только на определённые цели: уплату первоначального взноса по кредиту (включая ипотечный), погашение основного долга и процентов по кредиту на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение жилья с использованием ипотеки. Иными словами, без привлечения кредитных средств (ипотеки или целевого займа) подать заявление на перечисление маткапитала до достижения ребёнком трёх лет закон не позволяет. Эта норма не включена в ваш контекст, однако она является общеизвестной и прямо ограничивает вашу ситуацию. Если бы вы нашли её в полном тексте закона, она бы выглядела так: «заявление о распоряжении может быть подано до достижения ребенком возраста трех лет в случае использования средств материнского капитала на уплату первоначального взноса по кредитам или займам на приобретение жилья, а также на погашение таких кредитов» (примерная формулировка п. 6 ст. 7 256-ФЗ). Соответственно, без кредита или займа перечислить маткапитал до трёх лет нельзя.
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Если же вы попытаетесь оформить сделку с использованием кредита, например взять ипотечный кредит на недостающую сумму, то в силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приобретённый дом будет находиться в залоге у банка. В вашем случае, когда собственных средств 1 млн, а стоимость дома 2 млн, вы можете взять недостающий 1 млн как ипотечный кредит, и тогда маткапитал можно использовать до трёх лет в качестве первоначального взноса или на погашение этого кредита. После погашения кредита залог прекращается. Без такого кредита, даже при наличии предварительного договора, ПФР/СФР откажет в перечислении средств, поскольку не будет соблюдено условие п. 6 ст. 7 (отсутствующего в вашем контексте, но обязательного к применению).
- Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77
Что касается предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), он сам по себе законен и может фиксировать намерение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. Однако он не создаёт для СФР обязанности перечислить средства маткапитала, поскольку распоряжение капиталом возможно только при соблюдении всех условий, указанных в 256-ФЗ. Поэтому подписание предварительного договора не обходит ограничение по возрасту ребёнка. В предварительном договоре обычно указывается, что оплата будет произведена, в том числе, за счёт маткапитала, но пока нет основного договора и пока не подано заявление в СФР (которое будет отклонено до трёх лет без кредита), обязательство продавца ждать перевода не обеспечено законом. После достижения ребёнком трёх лет вы сможете подать заявление на перечисление маткапитала без ипотеки, и тогда предварительный договор послужит основой для основного.
- По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 429
Таким образом, в предоставленном блоке НПА отсутствует норма, прямо запрещающая использование маткапитала до трёх лет без кредита, — она содержится в п. 6 ст. 7 256-ФЗ, который не вошёл в ваш контекст. Без этого пункта формально ст. 10 допускает покупку у частного лица, но в реальной правоприменительной практике СФР откажет в перечислении до достижения ребёнком трёх лет, если не оформлен кредит или заём. Единственный законный способ использовать маткапитал до трёх лет — заключить кредитный договор (ипотеку или целевой заём) и затем направить средства на погашение этого кредита или первоначальный взнос. Ваш юрист прав: без банка это невозможно до трёх лет. После трёх лет — пожалуйста, прямая покупка у частного лица без кредита.
