- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Договор купли-продажи жилого дома, который вы заключите с продавцом-пенсионером, должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. В частности, ст. 558 ГК РФ устанавливает существенное условие для договора продажи жилого помещения: в нём обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования этим домом после его приобретения покупателем. Это критически важно, потому что если в доме прописаны или проживают посторонние лица (например, родственники продавца-пенсионера), они могут сохранить право пользования и после вашей покупки, что сделает недвижимость менее ликвидной и затруднит перечисление средств маткапитала, так как орган Социального фонда проверяет пригодность жилья для проживания семьи.
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
После подписания договора вам нужно будет зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для регистрации прав является заявление и документы, поступившие в орган регистрации прав. Поскольку вы живёте в Петровске, а дом в Лесном, вы можете подать документы через МФЦ в Петровске — это не требует личного присутствия в Лесном. К заявлению прилагается сам договор купли-продажи (в простой письменной форме, если стороны не выбрали нотариальную) и документы, подтверждающие, что дом не обременён правами третьих лиц. Обратите внимание: договор купли-продажи жилого помещения после 1 марта 2013 года не требует государственной регистрации (как указано в примечании к ст. 558 ГК РФ), регистрируется только переход права собственности, что прямо следует из ст. 21 закона № 218-ФЗ, устанавливающей требования к документам.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
- Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Поскольку продавец является пенсионером, особое внимание стоит уделить возможным семейно-правовым аспектам. В силу ст. 34 и 35 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, и распоряжение им требует согласия обоих супругов. Если продавец-пенсионер состоит в браке, вам необходимо получить нотариально удостоверенное согласие его супруги (супруга) на продажу дома. Это общее правило, не связанное со статусом пенсионера, но значимое для чистоты сделки: без такого согласия сделку впоследствии можно оспорить. Гражданский кодекс в ст. 558 не содержит особых требований к пенсионерам как к продавцам, поэтому специальные нормы для этой категории отсутствуют — проверку дееспособности и другие стандартные меры вы можете предпринять по своему усмотрению.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
- При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Что касается нотариального заверения копий документов, подаваемых для распоряжения средствами материнского капитала. В предоставленном контексте норм, прямо обязывающих заверять копии у нотариуса, не содержится. Статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате регулирует свидетельствование подлинности подписи на документе, а не заверение копий. Статья 35 Основ перечисляет нотариальные действия, среди которых есть «свидетельствование верности копий документов и выписок из них» (это действие не упомянуто в приведённом отрывке, но является общеизвестным и содержится в полном тексте ст. 35 Основ). Однако при подаче заявления о распоряжении маткапиталом в Социальный фонд обычно принимаются копии, заверенные органом, выдавшим документ, или нотариально. Для одновременного оформления сделки и перечисления средств проще всего сделать нотариально заверенные копии паспорта, сертификата, свидетельства о браке, свидетельств о рождении детей — это снизит риск отказа из-за сомнений в заверении. Тем не менее, в контексте нет нормы, которая бы однозначно требовала нотариального заверения для данного конкретного случая.
Свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 80
Отдельно вопрос о подтверждении целевого использования капитала (отсутствие обналичивания). Прямой нормы в предоставленном контексте, детально описывающей механизм контроля, нет. Однако из ст. 10 256-ФЗ следует, что перечисление производится только в безналичной форме продавцу. Это само по себе исключает обналичивание. Дополнительно при подаче заявления в Социальный фонд вы должны будете приложить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, а также письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (супруга и детей). Это обязательство является основным доказательством целевого использования — оно подтверждает, что капитал направлен именно на улучшение жилищных условий, а не на извлечение наличных денег. Если соответствующие нормы содержатся в Правилах, утверждённых Постановлением Правительства № 862, то в предоставленном контексте Правила не раскрыты, а даны лишь письма Минстроя, которые не являются нормативным правовым актом, поэтому в данном анализе они не используются. Следует обратиться к полному тексту Постановления № 862, чтобы уточнить конкретный перечень документов, но в рамках имеющегося контекста вывод о необходимости обязательства об оформлении в общую собственность подтверждается сложившейся правоприменительной практикой и разъяснениями, хотя сама норма в вашем наборе НПА не цитируется.
