Покупатель физическое лицо, проживающее в городе Петровске, намерено приобрести в свою собственность жилой дом, расположенный в другом населённом пункте (город Лесной). В качестве средства оплаты планируется использовать средства материнского (семейного) капитала, право на которое подтверждено государственным сертификатом. Таким образом, возникнут правоотношения по купле-продаже недвижимости с одновременным заявлением о распоряжении средствами государственной поддержки.
Юридически значимым обстоятельством является то, что сделка будет совершаться между физическими лицами (покупатель — владелец сертификата, продавец — пенсионер), а оплата будет производиться не из личных средств покупателя, а за счёт субсидии из федерального бюджета. Это накладывает на сделку ряд публично-правовых обязательств, в первую очередь — необходимость подачи в территориальный орган Социального фонда России (СФР, ранее ПФР) заявления о распоряжении средствами. В связи с тем, что дом находится в другом городе, возникает вопрос о территориальной подсудности и порядке подачи документов: заявление о распоряжении подаётся по месту жительства владельца сертификата (Петровск), однако фактическая проверка приобретаемого объекта (его статус, пригодность для проживания) может проводиться по месту его нахождения (Лесной).
Суть ситуации сводится к установлению полного перечня документов, которые позволят одновременно совершить сделку (зарегистрировать переход права) и обеспечить перечисление денег продавцу. Юридически значимо, что средства материнского капитала перечисляются только в безналичном порядке на счёт продавца, поэтому вся документация должна исключать подозрения в обналичивании (то есть в получении покупателем наличных денег). Контроль за целевым использованием возложен на СФР, который обязан проверить, что приобретаемое жильё соответствует санитарным и техническим нормам и пригодно для проживания семьи.
Особое значение имеет статус продавца, являющегося пенсионером. Это обстоятельство может влиять на порядок расчётов и предоставления документов, так как законодательство предъявляет одинаковые требования ко всем продавцам независимо от возраста, однако на практике при продаже недвижимости пенсионерами могут возникать вопросы о проверке их дееспособности (особенно если продавец пожилой), а также о необходимости учёта их имущественных прав, если дом является единственным жильём или имеет обременения. Нотариальное удостоверение сделки в данном случае не является обязательным, но может потребоваться для заверения копий документов, если это предусмотрено требованиями конкретного территориального органа СФР.
Основополагающей нормой, определяющей саму возможность использования средств материнского капитала на покупку жилого дома, является ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В силу данной статьи средства капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения путём безналичного перечисления продавцу — физическому лицу. Это означает, что в вашей ситуации перечисление денег из бюджета в адрес продавца-пенсионера возможно, но исключительно в безналичном порядке, минуя ваш счёт. Сам факт покупки дома в другом городе (Лесном) при вашем проживании в Петровске не препятствует распоряжению капиталом, однако все документы и заявления вы будете подавать в территориальный орган Социального фонда России (ранее ПФР) по месту вашего жительства, то есть в Петровске.
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Порядок подачи заявления о распоряжении средствами регламентирован ст. 7 того же Закона. Вы как владелец сертификата должны подать заявление в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования (Социальный фонд) — в вашем случае по месту жительства в Петровске. Именно это заявление станет основанием для перечисления денег после того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре. К заявлению необходимо приложить пакет документов, который включает в себя, помимо прочего, договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности к вам.
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Договор купли-продажи жилого дома, который вы заключите с продавцом-пенсионером, должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. В частности, ст. 558 ГК РФ устанавливает существенное условие для договора продажи жилого помещения: в нём обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования этим домом после его приобретения покупателем. Это критически важно, потому что если в доме прописаны или проживают посторонние лица (например, родственники продавца-пенсионера), они могут сохранить право пользования и после вашей покупки, что сделает недвижимость менее ликвидной и затруднит перечисление средств маткапитала, так как орган Социального фонда проверяет пригодность жилья для проживания семьи.
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
После подписания договора вам нужно будет зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для регистрации прав является заявление и документы, поступившие в орган регистрации прав. Поскольку вы живёте в Петровске, а дом в Лесном, вы можете подать документы через МФЦ в Петровске — это не требует личного присутствия в Лесном. К заявлению прилагается сам договор купли-продажи (в простой письменной форме, если стороны не выбрали нотариальную) и документы, подтверждающие, что дом не обременён правами третьих лиц. Обратите внимание: договор купли-продажи жилого помещения после 1 марта 2013 года не требует государственной регистрации (как указано в примечании к ст. 558 ГК РФ), регистрируется только переход права собственности, что прямо следует из ст. 21 закона № 218-ФЗ, устанавливающей требования к документам.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
- Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Поскольку продавец является пенсионером, особое внимание стоит уделить возможным семейно-правовым аспектам. В силу ст. 34 и 35 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, и распоряжение им требует согласия обоих супругов. Если продавец-пенсионер состоит в браке, вам необходимо получить нотариально удостоверенное согласие его супруги (супруга) на продажу дома. Это общее правило, не связанное со статусом пенсионера, но значимое для чистоты сделки: без такого согласия сделку впоследствии можно оспорить. Гражданский кодекс в ст. 558 не содержит особых требований к пенсионерам как к продавцам, поэтому специальные нормы для этой категории отсутствуют — проверку дееспособности и другие стандартные меры вы можете предпринять по своему усмотрению.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
- При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Что касается нотариального заверения копий документов, подаваемых для распоряжения средствами материнского капитала. В предоставленном контексте норм, прямо обязывающих заверять копии у нотариуса, не содержится. Статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате регулирует свидетельствование подлинности подписи на документе, а не заверение копий. Статья 35 Основ перечисляет нотариальные действия, среди которых есть «свидетельствование верности копий документов и выписок из них» (это действие не упомянуто в приведённом отрывке, но является общеизвестным и содержится в полном тексте ст. 35 Основ). Однако при подаче заявления о распоряжении маткапиталом в Социальный фонд обычно принимаются копии, заверенные органом, выдавшим документ, или нотариально. Для одновременного оформления сделки и перечисления средств проще всего сделать нотариально заверенные копии паспорта, сертификата, свидетельства о браке, свидетельств о рождении детей — это снизит риск отказа из-за сомнений в заверении. Тем не менее, в контексте нет нормы, которая бы однозначно требовала нотариального заверения для данного конкретного случая.
Свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 80
Отдельно вопрос о подтверждении целевого использования капитала (отсутствие обналичивания). Прямой нормы в предоставленном контексте, детально описывающей механизм контроля, нет. Однако из ст. 10 256-ФЗ следует, что перечисление производится только в безналичной форме продавцу. Это само по себе исключает обналичивание. Дополнительно при подаче заявления в Социальный фонд вы должны будете приложить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, а также письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (супруга и детей). Это обязательство является основным доказательством целевого использования — оно подтверждает, что капитал направлен именно на улучшение жилищных условий, а не на извлечение наличных денег. Если соответствующие нормы содержатся в Правилах, утверждённых Постановлением Правительства № 862, то в предоставленном контексте Правила не раскрыты, а даны лишь письма Минстроя, которые не являются нормативным правовым актом, поэтому в данном анализе они не используются. Следует обратиться к полному тексту Постановления № 862, чтобы уточнить конкретный перечень документов, но в рамках имеющегося контекста вывод о необходимости обязательства об оформлении в общую собственность подтверждается сложившейся правоприменительной практикой и разъяснениями, хотя сама норма в вашем наборе НПА не цитируется.
