Исключение, на которое указывает ст. 7, детализировано в части 2 ст. 10 того же закона. Эта норма разрешает использование материнского капитала до достижения ребенком трех лет, но строго в одном целевом направлении — на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья. В вашем случае комната на вторичном рынке у частного лица приобретается без ипотеки, то есть без оформления кредитного договора. Следовательно, напрямую применить это исключение нельзя — вы не погашаете существующий долг, а вносите оплату по договору купли-продажи. Однако закон допускает возможность взять целевой заем для покупки жилья и затем погасить его средствами материнского капитала до трехлетия ребенка. При этом важно соблюсти требования к договору займа, предъявляемые к его сторонам: заемщиком должно выступать физическое лицо, а займодавцем — организация (в том числе микрофинансовая, кредитный потребительский кооператив) или в определённых случаях индивидуальный предприниматель. Договор займа с обычным физическим лицом без статуса ИП на сумму, обеспеченную ипотекой, не допускается для этих целей.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть использованы на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, либо по договору займа, заключенному с физическим лицом, являющимся индивидуальным предпринимателем, осуществляющим доверительное управление жилыми помещениями, с некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность по предоставлению займов, с иным юридическим лицом, а также с уполномоченным многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг, с некоммерческой организацией, являющейся в соответствии с федеральным законом сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом, с акционерным обществом «ДОМ.РФ» или с единым институтом развития в жилищной сфере, с Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, с уполномоченным банком или с уполномоченной организацией, с организацией финансового рынка, имеющей право в соответствии с законодательством Российской Федерации предоставлять займы, и не допускается заключение договора займа, обеспеченного ипотекой, с физическим лицом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Кроме того, для использования материнского капитала необходимо, чтобы приобретаемое помещение признавалось жилым. Комната на вторичном рынке полностью соответствует этому требованию. Согласно Жилищному кодексу, комната является разновидностью жилого помещения, а значит, ее покупка подпадает под цели, на которые закон разрешает тратить средства капитала. Важно, что помещение не должно быть аварийным, что в вашем случае соблюдено.
К жилым помещениям относятся: 4) комната (часть жилого дома или квартиры).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Поскольку вы планируете покупку в браке, на отношения супругов распространяется режим общей совместной собственности, установленный Семейным кодексом. Это напрямую влияет на оформление прав на комнату. При использовании средств материнского капитала на покупку жилья вы обязаны выделить доли всем членам семьи — как супругу, так и детям. Хотя ст. 34 СК РФ определяет общий режим собственности супругов, ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ уточняет специальное требование: жилое помещение, приобретенное с использованием капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Это условие является обязательным, и без его выполнения Пенсионный фонд откажет в перечислении средств.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на приобретение (строительство) жилого помещения в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в том числе на оплату цены договора купли-продажи жилого помещения (за исключением договора купли-продажи жилого помещения, в котором продавцом выступает член семьи лиц, указанных в части 1, 3 или 5 статьи 3 настоящего Федерального закона) Жилое помещение, приобретенное (построенное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Таким образом, прямой путь купить комнату без ипотеки до трехлетия ребенка законом не предусмотрен. Единственный способ воспользоваться капиталом досрочно — оформить целевой заем на покупку жилья (например, через кредитный потребительский кооператив или микрофинансовую организацию, имеющую на это право) и затем погасить этот заем за счет средств материнского капитала. После покупки комнату необходимо будет оформить в общую долевую собственность всех членов семьи.
