Правовой режим дарения недвижимости в рассматриваемой ситуации определяется прежде всего нормами Гражданского кодекса РФ о содержании права собственности и форме сделки. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению отчуждать принадлежащее ему имущество в собственность другим лицам. Это общее правило не содержит ограничений по гражданству одаряемого, поэтому мать-собственник (даритель) вправе подарить квартиру дочери, независимо от того, что дочь является гражданкой Украины. Соответственно, одаряемый-иностранец может принять дар и впоследствии зарегистрировать право собственности, если сделка будет заключена в надлежащей форме и пройдет государственную регистрацию.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Возникновение права собственности на недвижимость у дочери станет возможным только после государственной регистрации перехода права. В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре, и после регистрации дочь станет законным собственником квартиры. Никаких дополнительных разрешений государственных органов (например, Правительственной комиссии по иностранным инвестициям) для дарения жилого помещения иностранному гражданину законодательство не требует, поскольку ограничения установлены лишь для земель сельскохозяйственного назначения и приграничных территорий, что к данной квартире не относится.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
В отношении формы договора дарения действует специальная норма. Поскольку квартира является недвижимым имуществом, а даритель и одаряемый – граждане, договор дарения в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен. Это прямо следует из ст. 574 ГК РФ. Никаких исключений для дарения между родителями и детьми или в пользу несовершеннолетнего данная норма не содержит, поэтому нотариальная форма обязательна независимо от родства и возраста одаряемого.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Факт несовершеннолетия дочери дополнительно регулируется положениями Семейного кодекса и ГК о законном представительстве. В соответствии со ст. 60 СК РФ, ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар. Одновременно ст. 64 СК РФ возлагает защиту прав и интересов детей на их родителей, которые выступают законными представителями. Следовательно, от имени несовершеннолетней дочери договор дарения будет подписывать ее мать (даритель) как законный представитель. Поскольку в данной сделке интересы матери и дочери совпадают (обе стороны желают безвозмездной передачи имущества), противоречий, требующих вмешательства органа опеки и попечительства, не возникает, и мать вправе одновременно выступать дарителем и подписывать договор за одаряемого ребенка. Для малолетних детей (до 14 лет) это прямо предусмотрено ст. 28 ГК РФ: сделки от их имени совершают родители. Если дочери от 14 до 18 лет, она подписывает договор сама с письменного согласия матери (ст. 26 ГК РФ, не включена в контекст, но данное правило общеизвестно), но в любом случае нотариус удостоверит сделку.
Ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
- Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 64
- За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Что касается налогообложения, то доход в виде стоимости подаренной квартиры считается доходом одаряемого. Согласно ст. 207 НК РФ, налогоплательщиками НДФЛ признаются как резиденты, так и нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ. Одаряемая – гражданка Украины, не являющаяся налоговым резидентом России (предположительно, если она не проживает в РФ более 183 дней в году), тем не менее, получение в дар квартиры в России является доходом от источника в РФ, и по общему правилу такой доход облагается налогом. Однако предоставленный контекст Налогового кодекса не содержит полного текста ст. 217, но в реальной практике пункт 18.1 данной статьи освобождает от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения от членов семьи и близких родственников. Мать и дочь признаются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ (родители и дети), поэтому, несмотря на отсутствие у одаряемой статуса налогового резидента, данное освобождение применяется ко всем физическим лицам независимо от их резидентства. Таким образом, дочь освобождается от уплаты НДФЛ со стоимости подаренной квартиры.
- Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 207
Статья 217 НК РФ содержит перечень доходов, не подлежащих налогообложению. В предоставленном фрагменте не упоминается освобождение от налога на дарение между близкими родственниками. Однако полный текст статьи 217 включает пункт 18.1, который освобождает от НДФЛ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Поскольку в предоставленном тексте этот пункт отсутствует, извлечение не содержит релевантной нормы.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217
Кроме того, в контексте приведен Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 54 которого устанавливает особенности регистрации прав при опеке и сделках по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. В данной ситуации несовершеннолетняя дочь не отчуждает, а приобретает квартиру, поэтому указанная норма к сделке не применяется, и ее анализ не требуется для решения поставленных вопросов.
