Можно ли купить квартиру у матери за материнский капитал при разводе, если дети прописаны у бывшего мужа и имеют доли в его доме

Суть ситуации заключается в намерении женщины, имеющей сертификат на материнский (семейный) капитал, направить его средства на покупку жилого помещения (квартиры площадью 30 кв.м.) у своей матери. Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: расторжение брака, регистрация и проживание двоих детей в доме бывшего супруга (площадью 150 кв.м.), наличие у детей зарегистрированных долей в праве собственности на этот дом (по 1/4 у каждого), а также отсутствие каких-либо обременений на приобретаемой квартире. Затронуты правоотношения, связанные с распоряжением средствами материнского капитала, в частности — с условиями их направления на улучшение жилищных условий. Анализ ситуации требует выяснения, соответствует ли планируемая сделка (покупка у близкого родственника) требованиям закона, а также не нарушает ли таких обязательных условий, как обеспечение надлежащих жилищных прав детей и соблюдение лимитов по площади приобретаемого жилья. Ключевой вопрос — считается ли покупка этой квартиры реальным улучшением жилищных условий семьи, учитывая, что дети уже обеспечены долями в другом жилье и прописаны в нём, и не будет ли такая сделка расценена как формальное перечисление средств без фактического расширения жилищных прав несовершеннолетних.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства материнского капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения по любой не противоречащей закону сделке. Закон прямо не запрещает приобретение жилья у близких родственников, включая мать, при условии, что сделка является реальной, направлена на улучшение жилищных условий и не носит мнимого характера. В вашей ситуации покупка квартиры у матери формально допустима, однако необходимо, чтобы после перехода права собственности вы и ваши дети получили доли в приобретаемом жилье – это обязательное условие распоряжения материнским капиталом, вытекающее из целей его использования. Факт родства сам по себе не является препятствием, но Пенсионный фонд (Социальный фонд России) может проверить действительность сделки и отсутствие злоупотребления правом.

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
   — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Далее, в силу ч. 3 ст. 7 того же Закона № 256-ФЗ, одним из направлений использования средств материнского капитала является улучшение жилищных условий. Сама по себе покупка жилого помещения (в том числе у матери) признается действием по улучшению жилищных условий, если в результате приобретения у членов семьи – владельца сертификата и его детей – возникает или расширяется право собственности на жилье. В вашем случае вы не имеете доли в доме бывшего мужа (собственниками долей являются только дети), и покупка квартиры площадью 30 кв. м позволит вам приобрести собственное жильё, а детям – дополнительные квадратные метры. Улучшение налицо даже при том, что новая квартира небольшая: у вас появится собственность, а доля каждого ребёнка суммируется с уже имеющейся – таким образом, общая обеспеченность семьи жильём возрастёт.

Использовать материнский капитал на покупку квартиры у вашей матери законно. Прямого запрета на сделки с близкими родственниками в Федеральном законе № 256-ФЗ нет, а наличие у детей долей в доме бывшего мужа не препятствует улучшению жилищных условий, так как после сделки общая площадь жилья, принадлежащего вам и детям, увеличится. Социальный фонд России (СФР) должен одобрить сделку, если будут соблюдены обязательные условия: квартира оформлена в долевую собственность всех членов семьи, а сама сделка не будет мнимой.

Рекомендуемые действия

• До подачи заявления получите в СФР или у нотариуса точную форму обязательства об оформлении приобретаемой квартиры в общую долевую собственность (на вас и обоих детей) в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала.
• Подготовьте и подпишите с матерью договор купли-продажи квартиры, включив в него условие об оплате за счёт средств материнского капитала и указав реквизиты её банковского счёта для безналичного перечисления.
• Подайте в территориальный орган СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала, приложив к нему договор купли-продажи, копии паспортов, сертификат, свидетельства о рождении детей, выписки из ЕГРН на приобретаемую квартиру и на имеющиеся детские доли, а также нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей.
• Если СФР откажет, получите письменный отказ и обжалуйте его в вышестоящий орган СФР или сразу в суд, приложив подробный расчёт увеличения общей площади жилья семьи и доказательства реальности сделки (фактическое освобождение прежнего жилья, разумная цена и т.п.).

Документы и доказательства

• Выписка из ЕГРН на квартиру матери, подтверждающая отсутствие аварийности, обременений и прав третьих лиц.
• Выписки из ЕГРН на дом бывшего мужа, подтверждающие доли детей (по 1/4 у каждого), для расчёта совокупной обеспеченности жильём до и после сделки.
• Документ, подтверждающий, что вы как владелец сертификата не имеете другой жилплощади в собственности и не лишены родительских прав (копия решения суда о разводе без ограничений в правах, формально можно приложить отдельной справкой).
• Письменный расчёт суммарной площади жилых помещений семьи до покупки (0 + 37.5 + 37.5 = 75 кв.м) и после неё (с учётом равного распределения долей в 30 кв.м — примерно 10 + 47.5 + 47.5 = 105 кв.м), наглядно показывающий улучшение на 30 кв.м.

Когда нужен адвокат

Если СФР откажет в удовлетворении заявления по причине мнимости сделки или недостаточности улучшения условий, необходимо обратиться к адвокату для подготовки искового заявления в суд об оспаривании такого решения.