Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Можно ли купить квартиру у матери за материнский капитал при разводе, если дети прописаны у бывшего мужа и имеют доли в его доме

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оформите нотариальное обязательство о выделении долей в приобретаемой квартире на вас и обоих детей в течение 6 месяцев после перечисления средств маткапитала.
  2. 2
    Заключите с матерью договор купли-продажи квартиры с условием оплаты за счёт средств материнского капитала безналичным перечислением.descriptionДоговор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и материнского капитала
  3. 3
    Подайте в территориальный орган СФР заявление о распоряжении маткапиталом, приложив договор, выписки ЕГРН и обязательство о выделении долей.descriptionЗаявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала
  4. 4
    Приложите к заявлению расчёт увеличения общей площади жилья семьи (с 75 до 105 кв.м) для подтверждения улучшения жилищных условий.
  5. 5
    Если СФР откажет, получите письменный отказ и обжалуйте его в вышестоящий орган СФР или в суд.
  6. 6
    При судебном обжаловании привлеките адвоката для подготовки иска об оспаривании решения СФР.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру матери (отсутствие аварийности, обременений и прав третьих лиц).
  • Выписки из ЕГРН на дом бывшего мужа (подтверждение долей детей по 1/4 у каждого).
  • Копия решения суда о разводе (подтверждение, что вы не лишены родительских прав).
  • Письменный расчёт увеличения общей площади жилья семьи (с 75 кв.м до 105 кв.м).
  • Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в приобретаемой квартире.

  • Сроки и риски

    • Если в фабуле не указана дата рождения ребенка, давшего право на сертификат; проверьте, не истек ли трехлетний срок: Подайте заявление в СФР до истечения трех лет с даты рождения ребенка, давшего право на сертификат, если не используете кредит.
    • Риск отказа СФР из-за подозрения в мнимой сделке — докажите реальность улучшения жилищных условий.
    • При отказе СФР обжалуйте его в вышестоящий орган или суд в течение 3 месяцев с даты получения письменного отказа.
    • Убедитесь, что квартира матери не признана аварийной и не имеет обременений — иначе СФР откажет.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте квартиру только на себя — доли детям обязательны.
    • Не указывайте в договоре оплату наличными — СФР переводит средства только безналично.
    • Не пытайтесь скрыть родство с продавцом — это не запрещено, но ложь вызовет отказ.
    • Не подавайте заявление в СФР без выписок ЕГРН на доли детей в доме бывшего мужа.
    • Не рассчитывайте на одобрение, если не докажете реальное улучшение жилищных условий.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите возможность оформления договора купли-продажи с рассрочкой платежа, чтобы снизить риск отказа СФР из-за подозрений в мнимости сделки.
    • Проверьте, не сможете ли вы получить в местной администрации справку о нуждаемости в улучшении жилищных условий, чтобы усилить позицию перед СФР.
    • Уточните в СФР, допускается ли покупка квартиры у матери с одновременным дарением вам доли в другом жилье для формального улучшения.
    • Если СФР откажет, подайте жалобу в прокуратуру на бездействие или незаконный отказ, приложив расчёт увеличения площади.
    • Предложите матери заключить предварительный договор с условием оплаты после одобрения СФР, чтобы избежать риска потери задатка.
    • Обратитесь к нотариусу для удостоверения обязательства о выделении долей детям — это снизит претензии СФР к сделке с родственником.

  • Региональные особенности

    • Уточните в вашем территориальном органе СФР, не установлены ли местные методики оценки улучшения жилищных условий при сделках с родственниками.
    • Проверьте в местной администрации учётную норму площади жилья: если она ниже 10 кв. м на человека, улучшение может быть признано недостаточным.
    • Запросите в СФР по месту жительства письменные разъяснения о требованиях к договору купли-продажи с матерью.
    • Уточните в Росреестре вашего региона, требуется ли нотариальное удостоверение сделки при покупке у матери.
    • Выясните в местном отделе опеки, нужно ли их предварительное согласие на сделку, если дети не будут прописаны в новой квартире.
    • При отказе СФР обжалуйте его в вышестоящий орган СФР вашего региона или в районный суд по месту нахождения отделения.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Суть ситуации заключается в намерении женщины, имеющей сертификат на материнский (семейный) капитал, направить его средства на покупку жилого помещения (квартиры площадью 30 кв.м.) у своей матери. Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: расторжение брака, регистрация и проживание двоих детей в доме бывшего супруга (площадью 150 кв.м.), наличие у детей зарегистрированных долей в праве собственности на этот дом (по 1/4 у каждого), а также отсутствие каких-либо обременений на приобретаемой квартире. Затронуты правоотношения, связанные с распоряжением средствами материнского капитала, в частности — с условиями их направления на улучшение жилищных условий. Анализ ситуации требует выяснения, соответствует ли планируемая сделка (покупка у близкого родственника) требованиям закона, а также не нарушает ли таких обязательных условий, как обеспечение надлежащих жилищных прав детей и соблюдение лимитов по площади приобретаемого жилья. Ключевой вопрос — считается ли покупка этой квартиры реальным улучшением жилищных условий семьи, учитывая, что дети уже обеспечены долями в другом жилье и прописаны в нём, и не будет ли такая сделка расценена как формальное перечисление средств без фактического расширения жилищных прав несовершеннолетних.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства материнского капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения по любой не противоречащей закону сделке. Закон прямо не запрещает приобретение жилья у близких родственников, включая мать, при условии, что сделка является реальной, направлена на улучшение жилищных условий и не носит мнимого характера. В вашей ситуации покупка квартиры у матери формально допустима, однако необходимо, чтобы после перехода права собственности вы и ваши дети получили доли в приобретаемом жилье – это обязательное условие распоряжения материнским капиталом, вытекающее из целей его использования. Факт родства сам по себе не является препятствием, но Пенсионный фонд (Социальный фонд России) может проверить действительность сделки и отсутствие злоупотребления правом.

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
  1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
    — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Далее, в силу ч. 3 ст. 7 того же Закона № 256-ФЗ, одним из направлений использования средств материнского капитала является улучшение жилищных условий. Сама по себе покупка жилого помещения (в том числе у матери) признается действием по улучшению жилищных условий, если в результате приобретения у членов семьи – владельца сертификата и его детей – возникает или расширяется право собственности на жилье. В вашем случае вы не имеете доли в доме бывшего мужа (собственниками долей являются только дети), и покупка квартиры площадью 30 кв. м позволит вам приобрести собственное жильё, а детям – дополнительные квадратные метры. Улучшение налицо даже при том, что новая квартира небольшая: у вас появится собственность, а доля каждого ребёнка суммируется с уже имеющейся – таким образом, общая обеспеченность семьи жильём возрастёт.

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий;
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7, ч. 3

При оценке того, улучшаются ли жилищные условия, часто обращаются к критериям нуждаемости, закреплённым в ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Эта статья устанавливает, что нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью менее учётной нормы на одного члена семьи, причём при наличии нескольких жилых помещений их общая площадь суммируется. К вашему случаю эта норма применяется не как прямое требование для использования материнского капитала (Закон № 256-ФЗ не содержит условия о признании семьи нуждающейся), а как справочный инструмент для оценки улучшения. У детей уже имеются доли в доме бывшего мужа: по 1/4 от 150 кв. м – это 37,5 кв. м на каждого ребёнка. После приобретения квартиры 30 кв. м вы и дети станете её сособственниками (обычно доли распределяются поровну, например, по 1/3). Таким образом, у детей добавится примерно по 10 кв. м, а у вас появится 10 кв. м. Суммарная площадь жилья, принадлежащего членам вашей семьи (мать + двое детей), до покупки составляла 0 + 37,5 + 37,5 = 75 кв. м, после покупки – 10 + 47,5 + 47,5 = 105 кв. м. Это явное увеличение. Даже если бы мы оценивали по учётной норме (например, 12 кв. м на человека), то 25 кв. м на человека до покупки уже превышают её, однако закон не требует, чтобы семья была нуждающейся. Главное – происходит улучшение, а не ухудшение условий. Наличие у детей долей в доме отца не препятствует использованию материнского капитала, так как оно не исключает возможности дальнейшего улучшения жилищных условий за счёт приобретения дополнительного жилья.

Статья 51 ЖК РФ устанавливает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, в том числе по критерию обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (п.1 ч.1). При наличии нескольких жилых помещений уровень обеспеченности определяется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений (ч.2).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Дополнительно отметим, что вы не лишены родительских прав, квартира не аварийная, ограничений в выписке ЕГРН на неё нет – все эти обстоятельства соответствуют общим требованиям для распоряжения материнским капиталом. Таким образом, покупка квартиры у матери за счёт средств материнского капитала возможна, при условии, что вы обязуетесь оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи (себя и детей) в течение 6 месяцев после перечисления средств.

Использовать материнский капитал на покупку квартиры у вашей матери законно. Прямого запрета на сделки с близкими родственниками в Федеральном законе № 256-ФЗ нет, а наличие у детей долей в доме бывшего мужа не препятствует улучшению жилищных условий, так как после сделки общая площадь жилья, принадлежащего вам и детям, увеличится. Социальный фонд России (СФР) должен одобрить сделку, если будут соблюдены обязательные условия: квартира оформлена в долевую собственность всех членов семьи, а сама сделка не будет мнимой.

Рекомендуемые действия

  • До подачи заявления получите в СФР или у нотариуса точную форму обязательства об оформлении приобретаемой квартиры в общую долевую собственность (на вас и обоих детей) в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала.
  • Подготовьте и подпишите с матерью договор купли-продажи квартиры, включив в него условие об оплате за счёт средств материнского капитала и указав реквизиты её банковского счёта для безналичного перечисления.
  • Подайте в территориальный орган СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала, приложив к нему договор купли-продажи, копии паспортов, сертификат, свидетельства о рождении детей, выписки из ЕГРН на приобретаемую квартиру и на имеющиеся детские доли, а также нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей.
  • Если СФР откажет, получите письменный отказ и обжалуйте его в вышестоящий орган СФР или сразу в суд, приложив подробный расчёт увеличения общей площади жилья семьи и доказательства реальности сделки (фактическое освобождение прежнего жилья, разумная цена и т.п.).

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру матери, подтверждающая отсутствие аварийности, обременений и прав третьих лиц.
  • Выписки из ЕГРН на дом бывшего мужа, подтверждающие доли детей (по 1/4 у каждого), для расчёта совокупной обеспеченности жильём до и после сделки.
  • Документ, подтверждающий, что вы как владелец сертификата не имеете другой жилплощади в собственности и не лишены родительских прав (копия решения суда о разводе без ограничений в правах, формально можно приложить отдельной справкой).
  • Письменный расчёт суммарной площади жилых помещений семьи до покупки (0 + 37.5 + 37.5 = 75 кв.м) и после неё (с учётом равного распределения долей в 30 кв.м — примерно 10 + 47.5 + 47.5 = 105 кв.м), наглядно показывающий улучшение на 30 кв.м.

Когда нужен адвокат

Если СФР откажет в удовлетворении заявления по причине мнимости сделки или недостаточности улучшения условий, необходимо обратиться к адвокату для подготовки искового заявления в суд об оспаривании такого решения.