Квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц: вас, вашей матери, сестры и вашей удочеренной дочери. Согласно ст. 244 ГК РФ, поскольку доли каждого определены (у дочери — 1/6 на основании договора дарения), такая собственность является долевой. Ваша дочь, как участник долевой собственности, обладает всеми правами, предусмотренными законом для совладельцев, включая право распоряжаться своей долей, право пользоваться общим имуществом соразмерно доле и право требовать выдела.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
При продаже квартиры целиком третьему лицу необходимо получить согласие всех участников долевой собственности, включая вашу дочь. Это прямо следует из п. 1 ст. 246 ГК РФ, который устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Поскольку продажа всей квартиры является распоряжением общим имуществом, каждый сособственник должен дать на это своё согласие (в простой письменной форме, если речь о сделке с недвижимостью, — нотариально удостоверенное согласие не требуется, если все участники лично подписывают договор купли-продажи). Отказ дочери от продажи заблокирует сделку, так как единогласие обязательно. Если же кто-то из участников намерен продать только свою долю, а не квартиру целиком, применяются иные правила, но при продаже всего объекта действует именно п. 1 ст. 246.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246, п. 1
При продаже своей доли отдельно от других участников действует преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Ваша дочь, как участник долевой собственности, имеет такое же преимущественное право на покупку доли, продаваемой другим сособственником (например, вами, матерью или сестрой) постороннему лицу. Однако к продаже всей квартиры целиком эта норма прямого отношения не имеет: при совместной продаже всех долей одновременно каждый собственник отчуждает свою долю, и преимущественное право не применяется, поскольку все участники действуют сообща. Тем не менее, если в будущем кто-либо из совладельцев решит продать свою долю, а не всю квартиру, дочь сможет воспользоваться преимущественным правом в течение месяца с момента получения извещения о продаже.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250, пп. 1, 2
Что касается права дочери требовать выдела своей доли, то ст. 252 ГК РФ прямо предоставляет участнику долевой собственности такое право. Ваша дочь в любое время может потребовать выдела 1/6 доли из общего имущества — либо по соглашению с остальными собственниками, либо, если соглашение не достигнуто, в судебном порядке. При этом выдел в натуре (например, выделение изолированной комнаты, соответствующей по площади её доле) возможен, если это технически осуществимо без несоразмерного ущерба квартире. Если выдел в натуре невозможен или не допускается законом, дочь вправе требовать выплаты ей стоимости её доли другими участниками. Суд также может принудительно выкупить долю дочери по иску других собственников, если доля незначительна (1/6 от квартиры — это, как правило, не более 10–15 кв. м жилой площади, что может считаться незначительной долей), не может быть реально выделена, и дочь не имеет существенного интереса в использовании квартиры (например, если она не проживает в ней или пользуется ею лишь эпизодически). Однако такое решение принимается судом по заявлению других собственников, а не по требованию самой дочери. Сама дочь, напротив, может настаивать на выделе в любом случае, и её требование будет удовлетворено, если выдел возможен, либо заменено компенсацией по её выбору.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
- ... В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого соб
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252, пп. 2, 3, 4
Кроме того, ст. 247 ГК РФ закрепляет за вашей дочерью право на владение и пользование частью квартиры, соразмерной её 1/6 доле, по соглашению со всеми участниками, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом. Это право корреспондирует с обязанностью других сособственников не препятствовать дочери в пользовании жильём. Однако данная норма не даёт дочери права на выдел доли, а лишь регулирует порядок использования общего имущества до выдела.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247, пп. 1, 2
Таким образом, ваша дочь как участник долевой собственности вправе в любой момент потребовать выдела своей доли (с возможностью выплаты компенсации, если выдел в натуре невозможен), а для продажи всей квартиры необходимо её согласие.
