Пользователь является участником общей долевой собственности на квартиру и хочет изменить размер долей, принадлежащих ему и его родственникам, без отчуждения недвижимости третьим лицам. Фактически речь идет не о купле-продаже, а о перераспределении существующих долей между текущими собственниками. Юридически значимым обстоятельством является то, что все участники долевой собственности согласны изменить свои доли, и между ними отсутствует спор.
С правовой точки зрения, данная ситуация затрагивает правоотношения, связанные с изменением размера долей в праве общей долевой собственности на недвижимость. Основной способ такого перераспределения — заключение соглашения между всеми собственниками. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование установлено для любых сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, и соглашение о перераспределении долей, по сути, подпадает под это правило. Игнорирование требования о нотариальном удостоверении сделает сделку ничтожной.
После заключения нотариально удостоверенного соглашения необходимо зарегистрировать переход прав (изменение долей) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Заявление на регистрацию может подать нотариус, удостоверивший сделку, либо сами стороны могут обратиться в МФЦ с готовым пакетом документов. Регистрация происходит в Росреестре, но через МФЦ — это самый распространенный вариант для граждан без электронной подписи.
Бюджет на такое перераспределение действительно может быть весомым. Основные расходы включают: нотариальный тариф за удостоверение соглашения (размер зависит от стоимости долей и устанавливается законом для обязательного нотариального удостоверения), плату за правовую и техническую работу нотариуса (эта сумма не фиксирована и может различаться в Самарской области), а также государственную пошлину за регистрацию изменений в ЕГРН.
Таким образом, ключевые юридически значимые факты: наличие нескольких собственников, их согласие на перераспределение, обязательное нотариальное удостоверение сделки, а также необходимость последующей государственной регистрации. Местонахождение квартиры (Самарская область) определяет конкретный региональный нотариальный тариф и размеры платы за услуги правового и технического характера, которые могут варьироваться.
Перераспределение долей в общей долевой собственности — это распоряжение имуществом, которое должно осуществляться по воле всех его участников. Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, такое распоряжение возможно исключительно по соглашению всех участников. Это означает, что для изменения пропорций долей между вами и родственниками необходимо получить письменное согласие каждого из совладельцев — без единого согласия совершить какие-либо действия с долями не получится. Если кто-либо из родственников откажется, перераспределение станет невозможным, и тогда может потребоваться судебный порядок, предусмотренный статьёй 252 ГК РФ.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 246
Если же цель — не просто изменение размера долей, а фактический раздел квартиры (например, каждый получает изолированную комнату) или выдел доли одного участника, то применяется статья 252 ГК РФ. Она позволяет участникам по соглашению разделить имущество или выделить долю. Но в вашем случае, как я понимаю, речь идёт именно об изменении долей без физического раздела, поэтому основное правовое основание — статья 246.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственнос
— Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 252
Теперь о форме сделки и необходимости нотариуса. В силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки обязательно только в случаях, прямо указанных в законе. При перераспределении долей без отчуждения (без продажи, дарения, мены) соглашение об изменении размеров долей не является сделкой по отчуждению недвижимости. Предоставленный блок нормативных актов не содержит нормы, которая бы обязывала нотариально удостоверять именно такое соглашение. Поэтому, если ваше соглашение не предусматривает передачу доли от одного лица другому (то есть не является дарением, продажей и т.п.), вы вправе заключить его в простой письменной форме. Однако, если вы решите обратиться к нотариусу, то государственная регистрация прав будет производиться на основании нотариально удостоверенного документа, что упрощает проверку законности сделки со стороны регистратора (статья 59 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки:
- Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
- Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
- Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 163
Для государственной регистрации изменения долей необходимо обратиться с заявлением и документами в орган регистрации прав. Статья 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусматривает возможность подачи документов через многофункциональный центр (МФЦ). Вы можете лично прийти в МФЦ с документами на бумажном носителе. Альтернатива — подача в электронной форме через портал Росреестра при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи.
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:
- в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
- в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Основанием для регистрации, помимо заявления, является соглашение о перераспределении долей. Статья 14 того же закона называет в числе оснований договоры и другие сделки в отношении недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством. Также возможно основание в виде судебного акта, если соглашение не достигнуто.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством;
- вступившие в законную силу судебные акты.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Что касается расходов. За саму государственную регистрацию взимается пошлина, размер которой установлен Налоговым кодексом (статья 17 Закона о регистрации). В предоставленном контексте конкретная ставка пошлины за регистрацию прав на недвижимость не приведена, но она определяется статьёй 333.33 НК РФ (не входит в ваш блок). Ориентировочно для физического лица за регистрацию права собственности пошлина составляет 2 000 рублей. Если вы решите удостоверить соглашение у нотариуса, то нотариальный тариф рассчитывается по Основам законодательства о нотариате. Статья 22.1 Основ устанавливает размер федерального тарифа за удостоверение сделок по отчуждению недвижимости. Для сделок между близкими родственниками (супруг, родители, дети, внуки) тариф составляет: 3 000 рублей плюс 0,2% от оценки недвижимости (суммы сделки), но не более 50 000 рублей при сумме свыше 10 млн рублей. Для других лиц (например, между братьями и сёстрами, дядями и племянниками) — от 3 000 до 25 000 рублей плюс процент. Однако ваше соглашение может не быть сделкой по отчуждению (если доли просто перераспределяются без перехода долей от одного лица к другому). В таком случае нотариус может применить иной тариф — по пункту 5 статьи 333.24 НК РФ: 0,5% суммы договора (оценки), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Статья 22.1. Размеры федерального тарифа...
- за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей,
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 22.1
Статья 333.24 НК РФ устанавливает размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий. Для удостоверения прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно, пошлина составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (пп. 5). Для удостоверения сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей (пп. 6).
— Налоговый кодекс РФ (часть вторая), ст. 333.24
Таким образом, ключевой фактор затрат — решите ли вы обращаться к нотариусу. Если соглашение о перераспределении долей заключается в простой письменной форме, то основные расходы — это госпошлина за регистрацию (около 2 000 рублей на каждого участника, уточните в МФЦ) и возможные услуги по подготовке документов (бесплатно самостоятельно или за плату у юриста). Если же вы нотариально удостоверяете сделку, добавьте тариф по статье 333.24 НК РФ или по статье 22.1 Основ — в зависимости от того, квалифицирует ли нотариус ваше соглашение как отчуждение. Для Самарской области тарифы федеральные, региональные коэффициенты по контексту не предусмотрены.
