Как объединить комнаты в квартире в единый объект и оформить в совместную собственность, если одна комната куплена до брака, а две — в браке

Ситуация представляет собой сложный многоэтапный процесс, затрагивающий как технические вопросы перепланировки и реконструкции, так и правовые аспекты режима собственности супругов. На данный момент у вас имеются не единая квартира, а три самостоятельных объекта недвижимости (комнаты), каждый из которых является отдельной единицей государственного кадастрового учета и имеет свой кадастровый номер. Юридически это означает, что вы владеете не частью квартиры, а тремя разными помещениями.

Ключевой юридически значимый факт — разный режим собственности на эти объекты. Право собственности на одну из комнат возникло у одного из супругов до вступления в брак, что в силу закона относит её к его личной (раздельной) собственности. Две другие комнаты, приобретенные в период брака, по общему правилу относятся к совместной собственности супругов. Из этого вытекает основное противоречие: на текущий момент невозможно оформить единую квартиру в совместную собственность, так как один из объектов уже является личным имуществом, и для его включения в общую массу необходимо изменить его правовой статус.

Процесс объединения комнат в единый объект — это не просто процедура регистрации. С технической и юридической точек зрения это будет являться либо реконструкцией (если для соединения комнат требуется перенос/снос стен, изменение границ помещений), либо, в более простом случае, перепланировкой с одновременным прекращением существования старых объектов и созданием нового. В любом случае, потребуется получить разрешение на переустройство и (или) перепланировку, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при реконструкции). Только после этого можно будет поставить на кадастровый учет новую квартиру как единое целое и зарегистрировать право собственности на неё.

Юридически значимым является то, что для возникновения права совместной собственности на объединенную квартиру, личная комната одного из супругов должна утратить свой статус. Её можно включить в состав совместного имущества только путем заключения супругами соглашения (например, брачного договора или соглашения об определении долей) либо договора дарения (дарение доли от супруга-собственника к другому супругу). При этом, если комната была существенно перестроена (реконструирована), её стоимость и площадь могут измениться, что повлияет на оценку вложений каждого из супругов. Таким образом, весь комплекс действий связан с необходимостью одновременного разрешения технических, кадастровых и семейно-правовых вопросов.

В силу положений Семейного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ режим собственности на приобретенные объекты определяется моментом их приобретения. Комната, купленная до брака, является личной собственностью супруга-покупателя. Согласно пункту 1 статьи 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью. Две комнаты, выкупленные в период брака за счет общих доходов, входят в состав совместной собственности супругов в соответствии с пунктом 1 статьи 34 СК РФ, которая признает общим имуществом все нажитое во время брака. Аналогичная норма закреплена в пункте 1 статьи 256 ГК РФ.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256

Чтобы оформить объединенную квартиру в совместную собственность без определения долей, необходимо сначала изменить правовой режим личной комнаты. Для этого супруги могут заключить соглашение (например, договор дарения доли в праве на эту комнату от собственника другому супругу) либо, если производились вложения за счет общего имущества, значительно увеличившие стоимость личной комнаты, — обратиться в суд для признания ее совместной собственностью. При отсутствии таких оснований совместная собственность на личную комнату не возникает, и объединенная квартира не может быть зарегистрирована как объект совместной собственности без долей — в этом случае возможна только долевая собственность.

Объединение комнат в единую квартиру и оформление её в совместную собственность супругов без определения долей достижимо, но требует строгой последовательности действий. Без изменения правового режима комнаты, приобретённой до брака, Росреестр зарегистрирует объект только как долевую собственность, поэтому трансформация личного имущества в совместное через договор дарения либо брачный договор — обязательный юридический этап. Техническая часть реализуема через согласованную перепланировку с последующим кадастровым учётом вновь образованной квартиры.

Рекомендуемые действия

• Заключить в простой письменной форме договор дарения, по которому супруг — собственник личной комнаты передаст 1/2 доли в праве на неё другому супругу, либо оформить нотариальный брачный договор, изменив режим этой комнаты на совместную собственность.
• Обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр для регистрации перехода права общей совместной собственности на бывшую личную комнату, уплатив госпошлину и предоставив договор и заявления от обоих супругов.
• Заказать у кадастрового инженера или проектной организации проект перепланировки, предусматривающий объединение трёх комнат в одну квартиру, и получить положительное заключение о его соответствии строительным и санитарным нормам.
• Подать в орган местного самоуправления (например, жилищную инспекцию или администрацию) заявление о согласовании перепланировки с приложением правоустанавливающих документов на все три комнаты и подготовленного проекта для получения официального решения.
• Выполнить строительные работы в точном соответствии с согласованным проектом, после чего пригласить приёмочную комиссию для освидетельствования завершённой перепланировки и получить акт о её завершении.
• Заключить договор с кадастровым инженером для подготовки технического плана нового объекта (квартиры) и подать в Росреестр заявление на одновременное снятие с учёта трёх комнат и кадастровый учёт образованной квартиры, приложив решение о согласовании, акт комиссии и заявление о регистрации права совместной собственности супругов.