Ситуация представляет собой сложный многоэтапный процесс, затрагивающий как технические вопросы перепланировки и реконструкции, так и правовые аспекты режима собственности супругов. На данный момент у вас имеются не единая квартира, а три самостоятельных объекта недвижимости (комнаты), каждый из которых является отдельной единицей государственного кадастрового учета и имеет свой кадастровый номер. Юридически это означает, что вы владеете не частью квартиры, а тремя разными помещениями.
Ключевой юридически значимый факт — разный режим собственности на эти объекты. Право собственности на одну из комнат возникло у одного из супругов до вступления в брак, что в силу закона относит её к его личной (раздельной) собственности. Две другие комнаты, приобретенные в период брака, по общему правилу относятся к совместной собственности супругов. Из этого вытекает основное противоречие: на текущий момент невозможно оформить единую квартиру в совместную собственность, так как один из объектов уже является личным имуществом, и для его включения в общую массу необходимо изменить его правовой статус.
Процесс объединения комнат в единый объект — это не просто процедура регистрации. С технической и юридической точек зрения это будет являться либо реконструкцией (если для соединения комнат требуется перенос/снос стен, изменение границ помещений), либо, в более простом случае, перепланировкой с одновременным прекращением существования старых объектов и созданием нового. В любом случае, потребуется получить разрешение на переустройство и (или) перепланировку, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при реконструкции). Только после этого можно будет поставить на кадастровый учет новую квартиру как единое целое и зарегистрировать право собственности на неё.
Юридически значимым является то, что для возникновения права совместной собственности на объединенную квартиру, личная комната одного из супругов должна утратить свой статус. Её можно включить в состав совместного имущества только путем заключения супругами соглашения (например, брачного договора или соглашения об определении долей) либо договора дарения (дарение доли от супруга-собственника к другому супругу). При этом, если комната была существенно перестроена (реконструирована), её стоимость и площадь могут измениться, что повлияет на оценку вложений каждого из супругов. Таким образом, весь комплекс действий связан с необходимостью одновременного разрешения технических, кадастровых и семейно-правовых вопросов.
В силу положений Семейного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ режим собственности на приобретенные объекты определяется моментом их приобретения. Комната, купленная до брака, является личной собственностью супруга-покупателя. Согласно пункту 1 статьи 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью. Две комнаты, выкупленные в период брака за счет общих доходов, входят в состав совместной собственности супругов в соответствии с пунктом 1 статьи 34 СК РФ, которая признает общим имуществом все нажитое во время брака. Аналогичная норма закреплена в пункте 1 статьи 256 ГК РФ.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256
Чтобы оформить объединенную квартиру в совместную собственность без определения долей, необходимо сначала изменить правовой режим личной комнаты. Для этого супруги могут заключить соглашение (например, договор дарения доли в праве на эту комнату от собственника другому супругу) либо, если производились вложения за счет общего имущества, значительно увеличившие стоимость личной комнаты, — обратиться в суд для признания ее совместной собственностью. При отсутствии таких оснований совместная собственность на личную комнату не возникает, и объединенная квартира не может быть зарегистрирована как объект совместной собственности без долей — в этом случае возможна только долевая собственность.
Техническое объединение комнат в единую квартиру является перепланировкой. Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка представляет собой изменение границ и площади помещения и образование новых помещений. В результате объединения трех комнат возникает новое помещение (квартира), а исходные комнаты прекращают существование как самостоятельные объекты. Такая перепланировка требует согласования с органом местного самоуправления в порядке статьи 26 ЖК РФ.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
- Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
- Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нот
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
После получения разрешения на перепланировку и фактического выполнения работ необходимо обратиться в Росреестр для снятия с кадастрового учета исходных комнат и постановки на учет новой квартиры, а также для регистрации права собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, при образовании объекта недвижимости в результате объединения объектов недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов. Пункт 3 той же статьи предусматривает, что снятие с учета и прекращение прав на исходные объекты происходит одновременно с учетом и регистрацией прав на новый объект.
В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
. . .
3. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
Таким образом, для достижения цели — объединения в единую квартиру и оформления в совместную собственность без долей — потребуется: 1) решить вопрос о включении личной комнаты в состав совместного имущества (путем соглашения сторон или судебного решения); 2) получить согласование перепланировки в органе местного самоуправления (на основании ст. 26 ЖК РФ с предоставлением заявления, правоустанавливающих документов и проекта); 3) после выполнения работ подать заявление в Росреестр с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером, и решением о согласовании перепланировки — для осуществления кадастрового учета новой квартиры и регистрации права совместной собственности супругов. Если личная комната не будет трансформирована в совместную собственность, регистрация возможна только как общей долевой собственности.
