В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации мать как собственник доли в квартире вправе распорядиться этим имуществом по своему усмотрению, в том числе безвозмездно передать его одаряемому. Никаких ограничений, связывающих возможность распоряжения квартирой с наличием зарегистрированного права на земельный участок, данная норма не содержит. Право собственности на квартиру у матери возникло и зарегистрировано в 2005 году, что подтверждается свидетельством, поэтому она вправе отчуждать именно этот объект недвижимости независимо от оформления земли.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 209
Договор дарения, предусмотренный статьёй 572 ГК РФ, предполагает безвозмездную передачу вещи в собственность. Поскольку мать передаёт одаряемому именно долю в квартире (вещь), а не земельный участок, условия о земле для заключения такого договора не требуется. Предмет договора — доля в квартире — определён и существует, что подтверждается техпаспортом и свидетельством о праве собственности.
"1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 572
Жилищный кодекс прямо устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (включая земельный участок) следует судьбе права собственности на помещение. Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ, при переходе права на квартиру доля в праве на землю переходит автоматически, без отдельного оформления. Следовательно, при дарении доли в квартире одаряемый приобретёт и соответствующую долю в праве на земельный участок — даже если это право до сих пор не было зарегистрировано.
"2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: ... 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от "
— Жилищный кодекс РФ, ст. 37
Статья 36 ЖК РФ закрепляет, что земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений и принадлежит им на праве общей долевой собственности в силу закона, независимо от государственной регистрации. Это означает, что даже если участок не поставлен на кадастровый учёт и не зарегистрирован за конкретными лицами, право на него уже возникло у всех собственников квартир (включая мать) с момента приобретения квартир. Поэтому отсутствие оформленной земли не препятствует распоряжению квартирой — земельный участок автоматически следует за помещением.
"Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений в таком доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Это означает, что право на земельный участок возникает у собственников квартир в силу закона, независимо от государственной регистрации. Следовательно, отсутствие зарегистрированного права на земельный участок не препятствует дарению доли в квартире, так как земельный участок автоматически следует судьбе помещений."
— Жилищный кодекс РФ, ст. 36
Земельный кодекс в статье 39.20 предоставляет собственникам зданий и сооружений исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду. Однако это право, а не обязанность. Мать, как собственник доли в квартире, может в любое время воспользоваться этим правом и оформить землю (приватизировать или арендовать), но отсутствие такого оформления не препятствует дарению самой квартиры. Дарение доли в квартире не является действием, направленным на отчуждение земельного участка, поэтому ст. 39.20 ЗК РФ не создаёт препятствий для сделки.
"1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земе"
— Земельный кодекс РФ, ст. 39.20
При государственной регистрации перехода права собственности на долю в квартире на основании договора дарения Росреестр может приостановить регистрацию только при наличии оснований, перечисленных в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Среди них — непредставление необходимых документов или несоответствие их формы требованиям. Однако перечень документов для регистрации перехода права на помещение установлен законом: это заявление, договор, документ о праве собственности дарителя, техплан или иные документы на квартиру. Документы на земельный участок в этом перечне отсутствуют, поскольку регистрация перехода права на помещение не требует подтверждения прав на землю. Таким образом, отсутствие документов на участок не является основанием для приостановления по пунктам 5, 7 статьи 26.
"Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Таким образом, совокупность приведённых норм показывает, что отсутствие оформленного земельного участка под старым домом в деревне не препятствует дарению доли в квартире. Право на землю переходит автоматически вместе с долей, и специальной регистрации этого перехода не требуется. Росреестр не вправе отказать или приостановить регистрацию из-за отсутствия документов на землю, если сделка касается только помещения.
