Вопрос

Нотариус отказывается составлять дарственную на квартиру внуку с правом пожизненного проживания дарителя: что делать и есть ли альтернативы

Я бубушка и хочу сделать дарственную на квартиру внуку, но с обременением — чтобы я могла жить в этой квартире до конца дней. Нотариус отказывается составлять такой договор, говорит, что так нельзя. Квартира приватизированная, я единственный собственник. В документах есть выписка из ЕГРН, где видно, что никаких обременений нет. Что делать? Может, есть другой вариант, чтобы сохранить за собой право жить там?

Вопрос №79949Ответы: 1

22.06.2026

Нейроадвокат

16:5722.06.2026

Выделение долей в квартире Нужен адвокат

Бабушка, являясь единственным собственником приватизированной квартиры, намеревается передать её в собственность внуку по договору дарения. Ключевое условие, которое она хочет включить в сделку — сохранение за собой права пожизненного проживания в этой квартире. Нотариус отказался удостоверять такой договор, сославшись на невозможность включения подобного условия.

Юридически значимым здесь является то, что бабушка как даритель желает не просто безвозмездно передать имущество, но и установить для себя личное право пользования этим имуществом после его отчуждения. Правоотношения, возникающие из этой ситуации, относятся к обязательственному праву (дарение) и к вещному праву (право пользования чужим недвижимым имуществом, в частности, право проживания). Правовая квалификация ситуации требует ответа на вопрос: может ли договор дарения одновременно порождать у дарителя такое вещное право (право проживания), которое будет обременять переданную квартиру.

Факт, что квартира приватизирована, бабушка является единственным собственником, обременений в ЕГРН нет — юридически значим, так как означает чистоту права собственности дарителя и отсутствие препятствий для совершения сделки. Однако отказ нотариуса ставит под сомнение саму правовую конструкцию: допускает ли законодательство (Гражданский кодекс РФ) смешение безвозмездной сделки (дарение) и установление обременения в пользу дарителя. Такой отказ уже создал для бабушки правовую неопределённость и необходимость поиска альтернативных способов достижения цели — сохранения права проживания после смены собственника.

Альтернатива — рассмотреть другие правовые инструменты, которые прямо предусматривают право пожизненного проживания (например, договор ренты с пожизненным содержанием) или возможности завещательного отказа (легата). Также требует оценки — может ли право пожизненного пользования квартирой быть зарегистрировано в ЕГРН как обременение (например, в виде сервитута), и если да, в рамках каких сделок это возможно. Все эти варианты нужно проверить с точки зрения их законности и достижимости цели бабушки. Отказ нотариуса, его обоснованность и последствия для бабушки также являются частью анализируемой ситуации.

Первым делом необходимо оценить, допускает ли гражданское законодательство включение в договор дарения недвижимости условия о сохранении за дарителем права пожизненного проживания. Дарение по своей правовой природе является безвозмездной сделкой, что подразумевает отсутствие встречного предоставления со стороны одаряемого. Включение обременения в пользу дарителя, по сути, создаёт обязанность одаряемого — терпеть проживание дарителя, что может рассматриваться как встречное обязательство, противоречащее существу дарения. Статья 209 Гражданского кодекса РФ, закрепляя правомочия собственника, позволяет ему обременять имущество, но не определяет способы такого обременения применительно к конкретным видам сделок. Бабушка как собственник вправе отчуждать квартиру любым не запрещённым законом способом, однако свобода договора ограничена императивными нормами о конкретных договорных конструкциях.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст.209

При этом право пожизненного проживания может быть квалифицировано как разновидность вещного права — сервитут. Статья 216 ГК РФ прямо относит сервитуты к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, и устанавливает, что переход права собственности не прекращает такие права. Это означает, что если бабушка и внук заключат отдельный договор об установлении сервитута (права ограниченного пользования) до или одновременно с дарением, то это обременение сохранится и после регистрации перехода права собственности к внуку. Однако сам по себе сервитут не может быть автоматически включён в текст договора дарения как его условие — требуется самостоятельная сделка об установлении сервитута, что делает конструкцию «дарение с условием проживания» юридически некорректной.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: ... сервитуты (статьи 274, 277); ...

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст.216

Жилищный кодекс также не создаёт оснований для включения такого условия в договор дарения. Статья 30 ЖК РФ закрепляет право собственника предоставлять помещение в пользование на любом законном основании, но это не наделяет дарителя возможностью в одностороннем порядке обременять подаренную квартиру без заключения отдельной сделки. Поэтому ссылка на эту статью не оправдывает включение условия в договор дарения.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.30

Наиболее подходящей альтернативой, позволяющей бабушке передать квартиру внуку и одновременно сохранить за собой право пожизненного проживания, является договор ренты, в частности пожизненной ренты с иждивением. Статья 583 ГК РФ определяет договор ренты как сделку, по которой одна сторона (получатель ренты, бабушка) передаёт имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты, внуку), а плательщик обязуется периодически выплачивать ренту или предоставлять содержание. При этом пожизненная рента может быть установлена на период жизни получателя ренты, а её формой может быть как денежная сумма, так и предоставление средств на содержание в иной форме, включая обеспечение жильём — проживание в той же квартире.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.583

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и, при отчуждении недвижимости, государственной регистрации, что прямо предусмотрено статьёй 584 ГК РФ. Нотариус в данном случае не откажет, так как сама сделка законна, а условие о проживании является элементом содержания.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.584

Важно, что имущество по договору ренты может быть передано как за плату, так и бесплатно. Статья 585 ГК РФ указывает, что в случае бесплатной передачи применяются правила о договоре дарения, но только в той части, которая не противоречит существу ренты. Это означает, что бабушка может передать квартиру внуку безвозмездно (фактически подарить), но оформить это именно как рентный договор с пожизненным содержанием, и тогда право проживания будет его законным элементом. Существо ренты — обременение в виде встречного предоставления — превалирует над правилами дарения.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. 2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.585

Ключевым для сохранения права проживания после передачи квартиры является то, что рента обременяет недвижимость и следует за ней при любом последующем отчуждении. Статья 586 ГК РФ прямо устанавливает, что рента обременяет переданное недвижимое имущество, и если плательщик ренты (внук) в будущем решит продать квартиру, обязательства по содержанию бабушки перейдут к новому собственнику. Это полностью исключает риск того, что бабушка потеряет право проживания.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.586

Кроме того, договор пожизненной ренты (в том числе с иждивением) может быть заключён в пользу самого дарителя. Статья 596 ГК РФ допускает установление пожизненной ренты на период жизни гражданина, передающего имущество, что соответствует желанию бабушки сохранить право проживания до конца своих дней. Смерть получателя ренты прекращает обязательство, и внук становится полным собственником без каких-либо обременений.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. 2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. 3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.596

Право пожизненного проживания, возникшее из договора ренты или установленное как сервитут, подлежит государственной регистрации в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в статье 1 прямо включает регистрацию ограничений прав и обременений в предмет государственной регистрации. Статья 9 того же закона уточняет, что в реестр вносятся сведения о виде зарегистрированного ограничения, лицах, в пользу которых оно установлено, и основаниях его возникновения. Таким образом, если бабушка выберет конструкцию ренты или сервитута, соответствующее право будет зарегистрировано, и внук, а также любые третьи лица будут знать об обременении. Это даёт бабушке надёжную защиту.

Статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество включает регистрацию ограничений прав и обременений недвижимого имущества (ч. 3). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (ч. 6).
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.1

Статья 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, включая вид зарегистрированного ограничения или обременения, сведения о лицах, в пользу которых они установлены, и основания их возникновения.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.9

Теперь о правомерности отказа нотариуса. Основы законодательства о нотариате в статье 48 устанавливают исчерпывающие основания для отказа: совершение действия противоречит закону, сделка не соответствует требованиям закона, документы не соответствуют законодательству. Поскольку договор дарения с условием о пожизненном проживании не предусмотрен ГК РФ и противоречит существу безвозмездной сделки, такой договор не соответствует требованиям закона. Следовательно, нотариус действовал строго в рамках своих полномочий, отказывая в удостоверении. Если бы он удостоверил такую сделку, она могла бы быть признана недействительной (ничтожной) из-за противоречия существу законодательного регулирования. Поэтому отказ нотариуса является обоснованным, и бабушке не следует настаивать на дарении с условием — необходимо использовать разрешённую законом конструкцию, например, договор ренты.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст.48

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Прямое включение в договор дарения условия о пожизненном проживании дарителя в подаренной квартире противоречит безвозмездной природе дарения, поэтому нотариус отказал вам правомерно. Добиться желаемой цели — передать квартиру внуку и гарантированно сохранить за собой право проживания до конца жизни — можно, но только через другую правовую конструкцию, а именно договор пожизненной ренты с иждивением (или без такового, но с условием о проживании). Этот договор прямо предусмотрен законом, в нём условие о вашем проживании будет законным и обязательным для внука, а обременение регистрируется в ЕГРН и перейдёт на любого нового собственника, если внук решит продать квартиру. Настаивать на договоре дарения с обременением рискованно — такая сделка может быть признана недействительной.

Куда обращаться и порядок действий

Обратиться к любому нотариусу по месту нахождения квартиры или месту вашего жительства для удостоверения договора пожизненной ренты.
Нотариус самостоятельно проверит законность сделки, разъяснит сторонам последствия и оформит договор.
После подписания договора у нотариуса документы на регистрацию перехода права и обременения подаются в Росреестр — это может сделать сам нотариус (обязан при удостоверении сделки с недвижимостью) либо вы с внуком через МФЦ.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности для внука составляет 2000 рублей (если он физическое лицо), регистрация обременения (ренты) также потребует уплаты пошлины — точный размер уточнят при подаче.

Документы и доказательства

Ваш паспорт и паспорт внука.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру (актуальная на момент сделки).
Правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации), подтверждающий ваше единоличное право собственности.
Справка о зарегистрированных в квартире лицах (форма №9 или выписка из домовой книги) для понимания, кто ещё пользуется помещением.
Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) внука на заключение договора ренты, если внук состоит в браке, так как бремя содержания может расцениваться как общий долг супругов.
Медицинские документы не требуются, нотариус лично убедится в вашей дееспособности.

Денежные требования

Оплата нотариального тарифа за удостоверение договора ренты с недвижимостью — по установленным ставкам (обычно процент от кадастровой или инвентаризационной стоимости), плюс возможна оплата услуг правового и технического характера. Стоимость можно уточнить у выбранного нотариуса.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности и обременения в Росреестре — общая сумма будет около 4000 рублей (2000 за регистрацию права + 2000 за обременение для физических лиц), но точный расчёт следует сделать при подаче документов.
В договоре желательно также указать размер ежемесячного платежа ренты (даже символический) или зафиксировать, что весь объём содержания предоставляется в натуре (проживание, питание, уход), чтобы исключить споры об исполнении.

Сроки и риски

Договор ренты начинает действовать с момента нотариального удостоверения, но право проживания и обременение считаются установленными для третьих лиц с момента государственной регистрации в ЕГРН.
Максимальный риск — расторжение договора в суде по требованию внука из-за якобы утраты вами интереса в проживании или нарушения вами порядка пользования — незначителен при корректном поведении, но лучше прописать в договоре чёткие условия вашего проживания (комната, порядок оплаты коммунальных услуг).
Существенный риск — выкуп ренты внуком (единовременная выплата вместо содержания) возможен только по соглашению сторон или по решению суда, но для пожизненной ренты выкуп по требованию плательщика сильно ограничен, если получатель не согласен.
Если внук будет нарушать обязанности по содержанию, вы вправе потребовать в суде расторжения договора и возврата квартиры в вашу собственность — это ваша ключевая гарантия.

Когда нужен адвокат

Если нотариус по какой-то причине откажется удостоверять и договор ренты (что будет уже спорным действием) — для получения мотивированного письменного отказа и его последующего обжалования.
Если внук после регистрации перехода права начнёт чинить препятствия вашему проживанию или не исполнять иные обязанности по содержанию — для подготовки искового заявления о расторжении договора ренты и возврате квартиры.
Если у вас сложная семейная ситуация (несколько потенциальных наследников, конфликт интересов с другими родственниками, желающими повлиять на сделку или оспорить её впоследствии) — адвокат поможет выстроить защиту вашего волеизъявления и чистоту сделки.