Принуждение недобросовестного сособственника 1/20 доли к участию в совместной продаже квартиры и защита прав титульного собственника основываются на нескольких положениях Гражданского кодекса РФ. Прежде всего, решающее значение имеет пункт 4 статьи 252 ГК РФ, который даёт суду право принудительно прекратить участие собственника в общей долевой собственности путём выплаты ему компенсации вместо выдела доли в натуре. В вашей ситуации доля 1/20 является очевидно малозначительной (менее 5% площади), выдел доли в натуре невозможен, что подтверждено решением суда 2017 года, а сам сособственник не проживает в квартире, не использует её и действует исключительно во вред — он отказался от совместной продажи, сорвал сделку, отверг компенсацию и право пользования. Совокупность этих фактов формирует его несущественный интерес в использовании общего имущества, что позволяет другому сособственнику (титульному собственнику) обратиться в суд с требованием о выплате компенсации за долю этого сособственника. Суд может обязать остальных участников (включая самого истца) выплатить ответчику рыночную стоимость его 1/20 доли, после чего право собственности на эту долю перейдёт к выплачивающим, а недобросовестный владелец утратит титул.
- Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Ключевым юридическим основанием для применения принудительного выкупа служит также статья 10 ГК РФ, запрещающая злоупотребление правом. Действия ответчика – отказ от любых разумных договоренностей, намеренное создание препятствий, отказ от выкупа дороже рыночной цены, а также поведение его представителя, сорвавшего уже согласованную сделку, – указывают на осуществление гражданского права (владения долей) исключительно с намерением причинить вред титульному собственнику. Злоупотребление правом проявляется и в том, что, не проживая в квартире и не имея интереса в её использовании, сособственник блокирует распоряжение всей квартирой, что выходит за пределы добросовестного поведения. Суд, установив признаки злоупотребления правом, может отказать такому лицу в защите его права на долю (например, в иске о вселении или пользовании), а также применить иные меры – вплоть до принудительной выплаты компенсации по ст. 252 ГК РФ.
- Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 10
Параллельно с принудительным выкупом вы вправе требовать компенсацию за пользование чужой долей. Согласно статье 247 ГК РФ, если один сособственник фактически пользуется всей квартирой, он обязан выплачивать остальным соразмерную компенсацию. Однако в вашем случае ситуация обратная: ответчик не проживает и не пользуется квартирой, но препятствует её продаже и не позволяет вам полноценно реализовать ваше право распоряжения. Тем не менее, вы можете требовать от него компенсации за то, что он как участник долевой собственности не предоставляет вам возможности пользоваться и распоряжаться имуществом соразмерно вашей доле. Титульный собственник, владеющий подавляющей частью (19/20), имеет право на получение компенсации от ответчика, если тот уклоняется от несения бремени содержания общего имущества, либо, наоборот, сам ответчик может потребовать компенсации, если вы пользуетесь его долей, но это маловероятно, так как он не проживает. В данной ситуации более эффективно использовать ст. 247 как основание для встречного требования об уплате ответчиком денежной компенсации за то, что его доля не используется, а он чинит препятствия. Суд может установить размер такой компенсации и обязать ответчика её выплачивать до момента выкупа его доли.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Статья 246 ГК РФ устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Отсутствие согласия ответчика на продажу всей квартиры блокирует возможность заключения договора купли-продажи в простом порядке. Однако данное правило не является препятствием для применения принудительных мер, предусмотренных ст. 252 и ст. 10 ГК РФ. Ваша цель – не получить согласие на продажу (которого добровольно не будет), а прекратить его право на долю через выплату компенсации, что легально устранит блокирующий фактор. Также важно помнить, что ответчик имеет преимущественное право покупки вашей доли при её продаже третьему лицу, но поскольку вы хотите продать всю квартиру, это право распространяется на долю, а не на целый объект. В контексте рассматриваемых мер это не является препятствием для иска о принудительном выкупе малозначительной доли.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Статья 304 ГК РФ даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. У вас уже есть решение суда о чинении препятствий в пользовании жилым помещением. Это решение не только констатирует нарушение, но и обязывает ответчика устранить препятствия. Однако, как показывает практика, такое решение может исполняться принудительно через службу судебных приставов, но не решает проблему распоряжения квартирой. Важнее, что данное решение подтверждает недобросовестность ответчика и может быть использовано как доказательство существенного интереса в использовании общего имущества для вас и отсутствия такого интереса для него. Наличие решения по ст. 304 уже само по себе является основанием для обращения за судебной защитой в порядке ст. 252 и ст. 10.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Процессуальная часть также важна. Вступившее в законную силу решение суда о чинении препятствий обязательно для исполнения. Согласно статье 13 ГПК РФ, оно подлежит неукоснительному исполнению на всей территории РФ. Если ответчик продолжает уклоняться, вы можете подать заявление о возбуждении исполнительного производства и, в случае неисполнения, требовать привлечения его к ответственности. Также статья 206 ГПК РФ позволяет суду при вынесении решения о совершении определённых действий (например, не чинить препятствия) установить срок исполнения и присудить денежную сумму (астрент) на случай неисполнения. Это дополнительный рычаг воздействия – суд может указать в резолютивной части, что в случае неисполнения ответчиком обязанности не чинить препятствия или не совершать действий, блокирующих продажу, он обязан уплачивать истцу определённую сумму за каждый день просрочки. Это делает для ответчика финансово невыгодным дальнейшее злоупотребление.
- Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 3. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 13
Статья 206 ГПК РФ устанавливает, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества, суд может указать, что при неисполнении решения в срок истец вправе совершить эти действия за счет ответчика (ч. 1). Если действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает срок исполнения (ч. 2). Суд также вправе присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (ч. 3).
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 206
Таким образом, основная стратегия – это подача иска о принудительном выкупе малозначительной доли на основании ст. 252 ГК РФ в совокупности со ст. 10 ГК РФ и ст. 247 ГК РФ. Дополнительно можно требовать компенсацию за пользование долей и установление астрента по ст. 206 ГПК РФ, что повысит эффективность исполнения судебного решения. Статья 209 ГК РФ закрепляет общие правомочия собственника, но в данном контексте она лишь подтверждает, что осуществление вами права не должно нарушать интересы других лиц (что ответчик и делает), и не требует отдельного цитирования, поскольку более конкретные нормы уже позволяют решить задачу.
