Центральное место в рассматриваемой ситуации занимает обязательство, которое возникло при использовании средств материнского (семейного) капитала. В силу закона такое обязательство неразрывно связано с требованием оформить жилое помещение, приобретённое с использованием этих средств, в общую собственность родителей и детей. Поскольку в вашем случае обязательство было дано в отношении продаваемой квартиры, любое отступление от него требует изменения первоначальных условий. Согласно ст. 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — 256-ФЗ), распоряжение средствами материнского капитала осуществляется путём подачи заявления с указанием направления использования. Конкретные цели определены в ст. 10 этого же закона.
Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Статья 10 256-ФЗ устанавливает, что средства маткапитала могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения. Именно при реализации этого направления у вас возникла обязанность выделить доли детям — она вытекает из прямого указания закона и подзаконных актов (Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862), текст которого в предоставленном контексте отсутствует. Однако сам 256-ФЗ в ст. 10 не содержит исчерпывающего перечня, как именно и в каком помещении должны быть выделены доли. Это означает, что формально закон не запрещает выделить доли в другом жилом помещении, а не только в том, которое было приобретено с использованием капитала. Тем не менее, из смысла данного обязательства следует, что выдел долей должен быть осуществлён в том объекте, который был улучшен за счёт государственной поддержки, либо одновременно с его отчуждением — в другом, при условии, что жилищные условия детей не ухудшаются. Ваше намерение выделить доли в другой квартире, которая уже есть в собственности, должно быть согласовано и документально оформлено как изменение первоначального обязательства.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Изменение способа исполнения обязательства (выдел долей не в продаваемой квартире, а в другой) возможно по соглашению сторон такого обязательства. В вашем случае обязательство было дано нотариально или в письменной форме при получении средств Пенсионным фондом. Изменить его можно путём заключения дополнения к этому обязательству или нового обязательства, которое должно быть удостоверено нотариально. Гражданский кодекс в ст. 450 устанавливает общее правило о возможности изменения договора (обязательства) по соглашению сторон. Применительно к вашему случаю, изменение обязательства о выделе долей потребует согласия всех участников (родителей и детей в лице законных представителей), а также — что критически важно — предварительного разрешения органа опеки и попечительства, если в результате сделки права детей на жилое помещение могут быть затронуты.
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Теперь о требованиях к жилому помещению, в которое вы планируете выделить доли детям. Чтобы орган опеки согласовал сделку и чтобы Пенсионный фонд не предъявил претензий, это жильё должно соответствовать санитарным и техническим нормам, быть пригодным для проживания, и его площадь должна быть не меньше площади продаваемой квартиры (или, по крайней мере, доля детей в нём должна быть не меньше по стоимости и метражу, чем та, которую они имели бы в продаваемой). Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» в ст. 20 прямо устанавливает, что недвижимое имущество подопечного (ребёнка) не подлежит отчуждению, за исключением случаев, перечисленных в законе. По смыслу, если вы выделяете детям доли в другой квартире, а продаваемая квартира (в которой у детей фактически ещё нет зарегистрированных долей, но есть обязательство их выделить) отчуждается, то это может трактоваться как отчуждение имущества, на которое дети имели право. Соответственно, потребуется разрешение органа опеки.
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом , в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящ
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Отдельно стоит вопрос о денежной компенсации. Вы планируете не только выделить доли в другой квартире, но и перечислить детям деньги на счета. Семейный кодекс в ст. 60 признаёт право ребёнка на имущество, в том числе на денежные средства. Однако замена выделения доли в натуре (в квартире) денежной выплатой не является прямым эквивалентом, поскольку не улучшает жилищные условия детей в том смысле, который требуется законом о маткапитале. Деньги могут быть потрачены родителями и не гарантируют приобретения жилья для ребёнка. Поэтому просто перечислить деньги на счёт детей пропорционально долям не равнозначно выделению доли в жилом помещении. Для целей исполнения обязательства перед Пенсионным фондом такой способ, скорее всего, будет признан ненадлежащим. Орган опеки вряд ли даст разрешение на продажу квартиры, если единственным обеспечением прав детей станет денежная сумма, а не право собственности на пригодное для проживания жильё.
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имуще
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Общий принцип, закреплённый в ГК РФ ст. 209, состоит в том, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом, но не нарушая права других лиц. В вашей ситуации дети — не просто третьи лица, они имеют право на получение долей в жилье, которое было куплено с использованием их материнского капитала. Поэтому свобода вашего распоряжения (продажи) ограничена этим обязательством. Орган опеки, проверяя сделку, будет оценивать, не ухудшаются ли жилищные права детей. Если вы предлагаете вместо доли в продаваемой квартире (возможно, большей площади и стоимости) долю в другой квартире меньшей стоимости или площади плюс деньги, опека может оценить это как равноценное или нет. Риск отказа очень высок, если новая квартира хуже.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Орган опеки и попечительства, согласно ст. 19 Федерального закона № 48-ФЗ, даёт разрешения на распоряжение имуществом подопечных. В вашем случае подопечные — несовершеннолетние дети, чьи права затрагиваются продажей квартиры, в которой обязано быть выделено им доли. Если опека откажет, сделка не может быть совершена. Отказ возможен, если предложенное вами встречное предоставление (доли в другой квартире + деньги) не будет признано равноценным или достаточным для защиты интересов детей. Отказ опеки можно обжаловать в суде, но это длительная процедура.
- Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 19
Таким образом, ваша схема (выдел долей в другой квартире плюс деньги на счета) формально не запрещена, но требует обязательного согласования с органом опеки. При этом денежная компенсация сама по себе не заменяет выдел доли в жилье для целей исполнения обязательства, поэтому её лучше оформлять как дополнительную меру, а не вместо доли. Главный риск — отказ опеки из-за недоказанности улучшения жилищных условий детей. Для минимизации рисков необходимо, чтобы другая квартира, в которой выделяются доли, была не меньшей общей площади и стоимости, чем та доля, которую дети должны были получить в продаваемой квартире, а также документально подтвердить, что общая обеспеченность детей жильём не ухудшается. Также следует заранее заручиться предварительным разрешением органа опеки на продажу квартиры с условием одновременного выделения долей в ином жилом помещении и получения денежной компенсации на счета детей (что может быть учтено опекой как дополнительное улучшение).
