- предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Для договора купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего требуется нотариальная форма.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 429
- Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 163
Из ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате следует, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Таким образом, если вы самостоятельно подготовите текст договора, нотариус не вправе отказать в удостоверении только по причине того, что проект составлен не им. Он примет ваш проект, изучит его, при необходимости предложит внести изменения и затем удостоверит. Отказ возможен лишь при наличии оснований, перечисленных в ст. 48 Основ, например, если сделка не соответствует требованиям закона или документы не соответствуют требованиям законодательства.
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 54
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 48
Что касается требований органа опеки, то ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что для отчуждения недвижимости, принадлежащей подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки. Это разрешение, как указано в вашей ситуации, выдано с условием одновременной покупки другого жилья. Предварительный договор, который вы намерены удостоверить нотариально, должен содержать условия, соответствующие этому разрешению: предмет (продаваемая доля, приобретаемый объект), сроки и порядок одновременной покупки. Если предварительный договор будет отражать эти условия, опека не вправе отказать в его принятии только на том основании, что текст составлен вами, а не нотариусом. Главное — формальная законность: договор должен быть нотариально удостоверен, содержать существенные условия (ст. 429 ГК РФ) и не противоречить предварительному разрешению. Включение всех условий, предусмотренных разрешением, напрямую влияет на действительность договора — отсутствие таких условий может свидетельствовать о несоответствии сделки закону, что влечет отказ нотариуса и непринятие опеки.
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; ...
— Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Нотариальное удостоверение договора, даже если его проект составлен сторонами, обеспечивает равную степень защиты прав покупателя по сравнению с договором, составленным нотариусом. Нотариус проверяет законность на этапе удостоверения, что снижает риски признания сделки недействительной. Согласно ст. 163 ГК РФ, обязательность нотариальной формы установлена для данного вида сделки, и её соблюдение делает договор действительным. Если бы вы заключили предварительный договор в простой письменной форме, он был бы ничтожен в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, поскольку несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет ничтожность. Следовательно, нотариально удостоверенный договор с вашим текстом имеет ту же юридическую силу, что и договор, составленный нотариусом с нуля.
- Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 163
Отказ нотариуса в удостоверении вашего проекта (например, если он сочтёт, что текст не соответствует закону или разрешению опеки) может быть обжалован в судебном порядке. Однако в вашей ситуации, если вы учтёте все условия разрешения и требования ст. 429 ГК РФ (предмет, существенные условия, срок заключения основного договора), нотариус не найдёт законных оснований для отказа. Таким образом, самостоятельное составление предварительного договора с последующим нотариальным удостоверением допускается и должно быть принято органом опеки при условии полного соответствия договора предварительному разрешению.
