Вопрос

Можно ли самому составить предварительный договор купли-продажи квартиры с долей ребенка, а потом заверить у нотариуса для опеки?

Ситуация такая: хочу купить квартиру, но с опекой - там участвует ребенок с долей собладать? Слышал, что предварительный договор купли-продажи можно составить самим, без нотариуса, якобы он не требует обязательного удостоверения. Но потом по нему планирую пойти к нотариусу, чтобы заверить. Вот и думает ли это законно: сначала накалякали договор, отнесли его нотариусу, он его удостоверил - и это будет тот же эффект, как обычный договор в простой письменной форме, плюс опека точно опеку пропустит? В моем случае опека уже дала предварительное согласие на продажу доли ребенка, но требуют именно нотариально удостоверенный предварительный договор. А у меня времени нет искать нотариуса, чтобы составлял с нуля, думаю может облегчить жизнь: сам быстренько накидал текст с условиями и ответственностью, а потом к нотариусу чтобы поставил печать и подпись. Примет ли опека такой вариант или чиновники скажут, что не так? У меня еще есть разрешение опеки, в нем прописаны условия: продажа доли с одновременной покупкой другого жилья. Если сам составлю без ошибок, с адресами и сроками, то заверенность нотариусом в любом случае даст прав на покупателя, как то, что он официальный бланк? Или есть риск, что нотариус откажется удостоверять, если увидит, что текст мой, а не от нотариальной конторы?

Вопрос №81928Ответы: 1

27.06.2026

Нейроадвокат

15:4427.06.2026

Выделение долей в квартире Нужен документ

Ситуация касается приобретения квартиры, в которой несовершеннолетний ребенок является собственником доли. Основное правоотношение — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости с участием лица, чьи имущественные права находятся под защитой органов опеки. Юридически значимым является соблюдение формы этого договора, поскольку орган опеки выдал разрешение на продажу доли ребенка, но при условии нотариального удостоверения предварительного договора. Покупатель намерен самостоятельно составить текст договора (без участия нотариуса в разработке условий) и затем удостоверить его у нотариуса. Суть вопроса: признает ли орган опеки такой документ надлежащим основанием для совершения последующей сделки (основного договора купли-продажи), а также — обязан ли нотариус удостоверять договор, составленный сторонами, или он вправе требовать составления текста по своей форме. Дополнительно затрагивается вопрос о том, будет ли такой «самодельный» договор иметь для покупателя такую же правовую защиту, как стандартный нотариальный бланк, и влияет ли самостоятельная подготовка текста на действительность сделки при условии, что в нем учтены все требования из разрешения опеки (адреса, сроки, условия одновременной покупки).

Применимое право

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Для основного договора купли-продажи недвижимости, в которой участвует несовершеннолетний собственник, законом прямо предусмотрена обязательная нотариальная форма. Следовательно, предварительный договор в вашей ситуации также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Стороны вправе составить текст договора самостоятельно, поскольку простая письменная форма сделки, согласно ст. 160 ГК РФ, предполагает составление документа, выражающего его содержание, и подписание его сторонами. При этом закон не требует, чтобы проект договора исходил от нотариуса. Однако при нотариальном удостоверении нотариус проверяет законность сделки, включая соответствие содержания договора требованиям закона. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариус удостоверяет сделку, проверяя законность сделки, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Если представленный вами проект предварительного договора будет содержать все существенные условия, правильно отражать намерения сторон и не противоречить закону, нотариус обязан его удостоверить.

предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Для договора купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего требуется нотариальная форма.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 429

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 163

Из ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате следует, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Таким образом, если вы самостоятельно подготовите текст договора, нотариус не вправе отказать в удостоверении только по причине того, что проект составлен не им. Он примет ваш проект, изучит его, при необходимости предложит внести изменения и затем удостоверит. Отказ возможен лишь при наличии оснований, перечисленных в ст. 48 Основ, например, если сделка не соответствует требованиям закона или документы не соответствуют требованиям законодательства.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 54

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 48

Что касается требований органа опеки, то ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что для отчуждения недвижимости, принадлежащей подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки. Это разрешение, как указано в вашей ситуации, выдано с условием одновременной покупки другого жилья. Предварительный договор, который вы намерены удостоверить нотариально, должен содержать условия, соответствующие этому разрешению: предмет (продаваемая доля, приобретаемый объект), сроки и порядок одновременной покупки. Если предварительный договор будет отражать эти условия, опека не вправе отказать в его принятии только на том основании, что текст составлен вами, а не нотариусом. Главное — формальная законность: договор должен быть нотариально удостоверен, содержать существенные условия (ст. 429 ГК РФ) и не противоречить предварительному разрешению. Включение всех условий, предусмотренных разрешением, напрямую влияет на действительность договора — отсутствие таких условий может свидетельствовать о несоответствии сделки закону, что влечет отказ нотариуса и непринятие опеки.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; ...
— Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20

Нотариальное удостоверение договора, даже если его проект составлен сторонами, обеспечивает равную степень защиты прав покупателя по сравнению с договором, составленным нотариусом. Нотариус проверяет законность на этапе удостоверения, что снижает риски признания сделки недействительной. Согласно ст. 163 ГК РФ, обязательность нотариальной формы установлена для данного вида сделки, и её соблюдение делает договор действительным. Если бы вы заключили предварительный договор в простой письменной форме, он был бы ничтожен в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, поскольку несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет ничтожность. Следовательно, нотариально удостоверенный договор с вашим текстом имеет ту же юридическую силу, что и договор, составленный нотариусом с нуля.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 163

Отказ нотариуса в удостоверении вашего проекта (например, если он сочтёт, что текст не соответствует закону или разрешению опеки) может быть обжалован в судебном порядке. Однако в вашей ситуации, если вы учтёте все условия разрешения и требования ст. 429 ГК РФ (предмет, существенные условия, срок заключения основного договора), нотариус не найдёт законных оснований для отказа. Таким образом, самостоятельное составление предварительного договора с последующим нотариальным удостоверением допускается и должно быть принято органом опеки при условии полного соответствия договора предварительному разрешению.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы вправе самостоятельно составить текст предварительного договора купли-продажи и затем удостоверить его у нотариуса. Нотариус обязан удостоверить такой договор, если его содержание законно и соответствует предварительному разрешению органа опеки, а сам документ, составленный сторонами, имеет ту же юридическую силу, что и договор, подготовленный нотариусом. При соблюдении этих условий опека не вправе отказать в принятии нотариально удостоверенного договора, даже если его текст изначально был подготовлен вами.

Куда обращаться и порядок действий

Подготовьте проект предварительного договора самостоятельно, включив все существенные условия и данные из разрешения органа опеки.
Запишитесь на прием к любому нотариусу, работающему с недвижимостью на территории субъекта Российской Федерации, где расположена квартира.
Представьте нотариусу проект договора, паспорта сторон, документы о праве собственности на недвижимость и действующее разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка.
Нотариус проверит законность сделки и, при отсутствии замечаний, удостоверит договор — это займет не более одного рабочего дня, если документы в порядке.
Удостоверенный предварительный договор предъявите в орган опеки и попечительства для продолжения процедуры и последующего заключения основного договора.

Документы и доказательства

Проект предварительного договора, составленный в письменной форме, с подписями сторон (можно без подписей — на проверку нотариусу).
Оригинал предварительного разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка с условием одновременной покупки другого жилья.
Правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру и на недвижимость, приобретаемую взамен (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН).
Паспорта сторон сделки или их законных представителей.

Сроки и риски

Предварительный договор должен быть заключен в пределах срока действия разрешения органа опеки (обычно до одного года с даты выдачи).
Если нотариус выявит несоответствие текста закону или отсутствие условий, требуемых разрешением опеки, он откажет в удостоверении, и вы потеряете время на повторное составление и новый визит.
Существует риск признания сделки ничтожной, если предварительный договор не будет нотариально удостоверен вообще, так как для основного договора с участием несовершеннолетнего установлена обязательная нотариальная форма.

Когда нужен адвокат

Обратитесь к адвокату, если нотариус вынес письменный отказ в удостоверении вашего проекта, указав причины, которые вы не готовы устранить самостоятельно.
Привлечение адвоката обязательно в случае получения письменного отказа органа опеки в принятии уже удостоверенного нотариусом предварительного договора — для обжалования таких действий в судебном порядке.
Консультация адвоката также рекомендуется до визита к нотариусу, если вы не уверены, что учли все требования ст. 429 ГК РФ и условия конкретного разрешения, чтобы избежать потери времени и минимизировать риски.