В нашей квартире выделены доли матери 5/12, отцу 5/12, одному ребенку 1/12, второму ребенку 1/12. Хотим продать квартиру в ипотеку и купить новую, тоже выделить доли по 1/4. Далее погасить материнским капиталом и региональным материнским капиталом, нужно ли дополнительно выделять доли при использовании мат капиталов ( к дополнению 1/4)?
НейроадвокатВ описанной ситуации семья из четырёх человек (мать, отец и двое детей) владеет квартирой, доли в которой распределены неравномерно: у родителей — по 5/12 у каждого, у детей — по 1/12 у каждого. Планируется продать эту квартиру, приобрести новую в ипотеку, а затем выделить всем членам семьи равные доли по 1/4. После этого предполагается использовать федеральный материнский капитал и региональный материнский капитал Смоленской области для частичного погашения ипотечного кредита.
Юридически значимым обстоятельством является то, что использование средств материнского (семейного) капитала (как федерального, так и регионального) на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотеки, влечёт за собой обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи — родителей и детей. Это требование установлено для защиты имущественных прав несовершеннолетних и направлено на то, чтобы дети не остались без доли в жилье, приобретённом или улучшенном за счёт государственных средств.
В данном случае семья уже намеревается выделить доли по 1/4 каждому, что формально означает наделение каждого из четырёх членов семьи равной долей. Однако ключевой вопрос — не просто факт выделения долей, а их размер относительно обязательств, возникающих при использовании материнского капитала. Федеральный материнский капитал требует, чтобы доля каждого члена семьи была не меньше той, которая приходится на средства капитала, если бы они распределялись пропорционально. При этом закон не устанавливает обязательный минимальный размер доли (например, 1/4), но требует, чтобы доли были определены с учётом того, что жильё приобретается, в том числе, за счёт средств капитала.
Что касается регионального материнского капитала Смоленской области, он также предоставляется под условия, аналогичные федеральным: средства могут быть направлены на погашение ипотеки, но при этом возникает обязательство оформить жильё в собственность всех членов семьи. Однако региональное законодательство может содержать особые требования к порядку и размеру выделяемых долей, которые могут отличаться от федеральных.
Юридически значимым является то, что обязательство по выделению долей возникает именно в момент использования средств материнского капитала (как федерального, так и регионального). Если семья сначала выделит равные доли по 1/4, а затем погасит ипотеку средствами капитала, может потребоваться дополнительное перераспределение долей, если размер уже выделенных долей не соответствует требованиям, предъявляемым при использовании данных средств. Также важно учитывать, что дети уже имели доли в прежней квартире, и при продаже этого имущества могут возникнуть вопросы о соблюдении их имущественных прав, что дополнительно влияет на правовую квалификацию сделки.
Анализ применимого права необходимо начать с Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», поскольку именно он устанавливает базовые правила использования средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий. В данном Законе, в отличие от подзаконных актов, прямо не содержится требование об обязательном выделении долей детям. Однако ключевое обязательство в этой части возникает не из самого Закона, а из обязательства, которое даёт лицо, получившее сертификат, при подаче заявления о распоряжении средствами. Согласно ст. 10 указанного Закона, средства капитала могут направляться на приобретение жилого помещения, однако условие об оформлении жилья в общую собственность всех членов семьи (включая детей) закреплено в Постановлении Правительства РФ № 862 (которое развивает положения данной статьи). В контексте вашей ситуации это означает, что при направлении федерального материнского капитала на погашение ипотеки вы будете обязаны оформить приобретаемую квартиру в общую долевую собственность родителей и детей. Запланированное вами выделение долей по 1/4 на каждого из четырёх членов семьи полностью покрывает это требование, поскольку доли распределяются на всех детей и обоих родителей в равных долях. Дополнительного выделения долей сверх 1/4 не требуется, так как условие о наделении детей долями уже выполнено в полном объёме.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 10
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
При запланированном выделении каждому члену семьи равных долей по 1/4 обязательство по наделению детей долями при использовании федерального материнского капитала исполняется полностью – дополнительного перераспределения или увеличения долей не требуется. Для регионального материнского капитала Смоленской области подход с высокой вероятностью аналогичен, однако окончательный вывод возможен только после подтверждения региональным нормативным актом, поэтому перед использованием этих средств необходимо получить официальное разъяснение.
