В центре ситуации — правовой конфликт между формальным титулом собственника и неисполненным законным обязательством перед детьми. 12 лет назад вы использовали средства материнского (семейного) капитала для приобретения земельного участка и жилого дома в СНТ. По закону такое имущество (или его часть) должно было поступить в общую долевую собственность всех членов семьи — вас, супруга (если был/есть) и детей. Однако оформление произошло только на вас, и доли детям не выделены. При этом вы подписали нотариальное обязательство — это юридически значимый документ, которым вы гарантировали государству (Пенсионному фонду, ныне — СФР) в течение установленного срока (обычно 6 месяцев после перевода средств) оформить детей собственниками. Это обязательство не было исполнено 12 лет, что является нарушением.
Юридически значимым является то, что право собственности на участок и дом зарегистрировано только на вас в ЕГРН. Это создаёт видимость вашего единоличного права. Однако средства маткапитала — это меры государственной поддержки, и их использование на покупку недвижимости прямо обязывает наделить детей долями. Несмотря на то, что дети в ЕГРН не значатся, у них есть законное право требовать выделения долей. Де-юре ваше право собственности не отменено, но де-факто оно обременено обязанностью, вытекающей из закона о дополнительных мерах господдержки семей с детьми. Продажа без предварительного выделения долей будет считаться незаконной сделкой, так как она затрагивает имущественные права несовершеннолетних (на момент покупки и в момент неисполнения обязательства дети, скорее всего, были несовершеннолетними). Даже сейчас, когда старшему 19 (совершеннолетний), а второму 16, ситуация не становится проще: согласие детей не снимает с вас обязанности, возникшей перед государством в рамках целевого использования маткапитала.
Отдельного внимания заслуживает различие статуса земли и дома. Оба объекта приобретены за счёт маткапитала, и обязательство распространяется на них в совокупности, если они составляют единый объект недвижимости (дом на участке). Госрегистрация проводилась отдельно, но юридическая судьба этих объектов в данном случае неразрывна. Факт того, что дети сейчас «не против» и «откажутся», не имеет правовой силы: вы не можете отказаться от уже возникшего права детей на долю, а тем более — отменить законное предписание о выделе. Нотариальное обязательство не аннулируется просто с течением времени или достижением детьми 18 лет. Пенсионный фонд имел право истребовать средства маткапитала обратно в случае неисполнения обязательства, хотя на практике это делается редко спустя 12 лет. Основная угроза сейчас — ничтожность будущей сделки купли-продажи: если вы продадите без выделения долей, покупатель может столкнуться с исками от прокуратуры или органов опеки, и сделка будет признана недействительной.
Таким образом, фактически налицо нарушение порядка использования материнского капитала: имущество приобретено за счёт государства с целью создания общего семейного актива, но доли детям так и не выделены. С точки зрения правоотношений, затронуты нормы жилищного, семейного и обязательственного права, а также законодательство о дополнительных мерах господдержки. Ключевой юридический факт — наличие действующего нотариального обязательства, которое подлежит исполнению вне зависимости от возраста детей и их текущего согласия.
На основании изложенных в вопросе обстоятельств, основным правовым препятствием для продажи участка и дома до выделения долей детям является требование, вытекающее из природы обязательства, данного при использовании материнского капитала, и общих норм гражданского законодательства о недопустимости нарушения прав других лиц. Ключевая норма, определяющая пределы свободы собственника, — ст. 209 ГК РФ. Согласно ей, собственник вправе распоряжаться имуществом, однако это право ограничено требованием не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В данном случае, несмотря на то что право собственности формально зарегистрировано только на вас, дети (16 и 19 лет) имеют законное право на получение долей в этом имуществе на основании неисполненного нотариального обязательства. Это обязательство возникло в силу закона при использовании средств материнского капитала, и хотя в предоставленном контексте ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ не содержит прямых правил о таком обязательстве, сам факт его существования подтверждается нотариально удостоверенным документом. Следовательно, любое отчуждение имущества без предварительного выделения долей детям будет прямым нарушением их прав, что делает такую сделку ничтожной как противоречащую основам правопорядка.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Если же доли детям будут выделены, то дальнейшее распоряжение участком и домом перейдёт в плоскость долевой собственности, где действует правило ст. 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Это означает, что после регистрации права общей долевой собственности на всех членов семьи (включая детей) продажа возможна только при наличии согласия каждого из них. Ваш 19-летний ребёнок, будучи полностью дееспособным, может самостоятельно дать такое согласие или, напротив, возражать против сделки. Для 16-летнего ребёнка потребуется письменное согласие законных представителей (то есть вас и, возможно, второго родителя) — это прямо предусмотрено ст. 26 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 26
Дополнительно необходимо учитывать, что сам процесс выделения долей, несмотря на многолетнюю задержку, технически несложен: он оформляется у нотариуса соглашением между вами и детьми, после чего подаётся на регистрацию в Росреестр. Дети, как вы указали, готовы отказаться от своих долей, но такой отказ возможен только после формального возникновения у них права собственности — то есть после исполнения обязательства. Отказ от права, ещё не возникшего, юридически недопустим. Поэтому путь «сначала выделить доли, затем получить отказ от детей (например, путём дарения или купли-продажи их долей обратно вам)» является единственно законным. Если же попытаться продать участок и дом без выделения долей, такая сделка будет оспорена в суде как нарушающая права несовершеннолетнего (16 лет) и совершеннолетнего (19 лет) детей, несмотря на их текущее согласие.
Таким образом, ответ на ваш вопрос однозначен: продать имущество сразу, без выделения долей, невозможно. Сначала необходимо исполнить нотариальное обязательство, зарегистрировать право общей долевой собственности на детей, а затем уже действовать по соглашению всех сособственников, учитывая правила ст. 26 ГК РФ для несовершеннолетнего.
