Центральным вопросом является возможность использования регионального материнского капитала (РМК) при наличии ареста на ранее приобретённое с использованием федерального материнского капитала жильё. Прежде всего, следует отметить, что порядок предоставления и направления средств регионального материнского капитала регулируется законами субъекта Российской Федерации, а не федеральным законом № 256-ФЗ. В предоставленных нормативных источниках нормы о РМК отсутствуют, поэтому необходимо руководствоваться аналогией закона и общими принципами. Однако для оценки препятствий, связанных с запретом регистрационных действий на первый дом, применимы нормы, содержащиеся в контексте.
Целевое назначение средств материнского капитала (как федерального, так и регионального) — улучшение жилищных условий, что прямо допускает приобретение нового жилого помещения. Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, средства могут направляться на приобретение жилого помещения путём безналичного перечисления организации или физическому лицу-продавцу. Поскольку региональный капитал преследует те же цели, покупка второго дома для улучшения жилищных условий формально не противоречит данному принципу. При этом сам закон не содержит запрета на приобретение второго жилья, если первое уже находится в собственности, и не связывает использование капитала с отсутствием обременений на иные объекты недвижимости.
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон 'О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей' от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 10
Теперь обратимся к ограничениям, установленным на первый дом. Запрет регистрационных действий (арест) налагается судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства на основании ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Этот арест представляет собой обеспечительную меру, ограничивающую распоряжение конкретным объектом недвижимости, на который он наложен. Он не создаёт автоматических правовых последствий для другого, не связанного с долгом имущества, приобретаемого впоследствии. Соответственно, наличие ареста на первом доме не является основанием для отказа в регистрации сделки купли-продажи второго дома, если только второй дом не приобретается с нарушением закона или не является предметом спора.
- Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
— Федеральный закон 'Об исполнительном производстве' от 02.10.2007 № 229-ФЗ, ст. 80
Государственная регистрация прав на второй дом осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Основания для приостановления или отказа в регистрации перечислены в ст. 26 и ст. 27 этого закона. Среди них — отсутствие права на объект у заявителя, противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, неполный комплект документов и т.д. Наличие запрета на другое недвижимое имущество, принадлежащее покупателю, в указанных перечнях отсутствует. Таким образом, регистратор не вправе приостановить или отказать в регистрации перехода права собственности на второй дом только по причине ареста первого дома. Исключение могло бы возникнуть, если бы запрет распространялся на все объекты (например, при наложении ареста на всё имущество должника), но в контексте ситуации указан запрет именно на первый дом.
- Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости' от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 26
- В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости' от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 27
Сделка купли-продажи второго дома должна соответствовать общим положениям ГК РФ. Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости. Покупателем в данном случае выступает гражданин, на которого не наложено ограничение на приобретение недвижимости (кроме случаев, если он признан банкротом или ограничен в дееспособности, но таких данных нет). Арест на иную недвижимость не лишает его права приобретать другие объекты. Форма договора (ст. 550 ГК РФ) и необходимость государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ) также не содержат препятствий, связанных с наличием запрета на другом объекте.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс РФ, ст. 549
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 550
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 551
Таким образом, из представленных норм не следует, что запрет регистрационных действий на первый дом является юридическим препятствием для регистрации сделки по приобретению второго дома с использованием регионального материнского капитала. При этом необходимо дополнительно проверить региональный закон, регулирующий РМК: обычно он требует, чтобы приобретаемое жильё было пригодным для проживания, находилось на территории данного региона, и чтобы после покупки доли в праве собственности были выделены детям. Долги продавца или арест на иное жильё покупателя на эти условия не влияют. Однако если региональный закон содержит требование об отсутствии у семьи другого жилья (например, для признания нуждающимися), то наличие первого дома может повлиять на право получения капитала, но не на саму сделку. Поскольку в вопросе указано, что первый дом не продаётся, а цель — улучшение жилищных условий, использование РМК для покупки второго дома при отсутствии прямого запрета в региональном законе представляется правомерным.
