Можно ли купить второй дом на региональный материнский капитал, если на первый дом, купленный на материнский капитал, наложен запрет регистрационных действий из-за долгов, при этом продавать первый дом не планируется?

В центре ситуации — намерение собственника использовать средства регионального материнского капитала для покупки второго жилого объекта при условии, что на уже имеющееся у него жильё (приобретённое с помощью федерального материнского капитала) наложен судебный запрет на совершение регистрационных действий. Этот запрет возник из-за непогашенных долгов владельца.

Юридически значимая фабула такова: у гражданина имеется в собственности жилой дом, в отношении которого действует обеспечительная мера в виде запрета на любые регистрационные действия (статья 140 Гражданского процессуального кодекса РФ). Этот дом ранее приобретался с использованием средств федерального материнского капитала, что, как правило, влечёт обязательство выделить доли в нём членам семьи. Теперь тот же собственник хочет заключить новую сделку купли-продажи — приобрести другой дом за счёт регионального материнского капитала, не продавая первый объект и не снимая с него судебных ограничений.

Ключевыми правоотношениями здесь являются:

1. Отношения по реализации права на получение и распоряжение региональным материнским капиталом. Региональные программы имеют свою нормативную базу (законы субъекта РФ), которая может содержать условия, отличные от федеральных, включая требования к отсутствию долгов или ограничений на имущество у заявителя.
2. Отношения по исполнению судебного акта и действию обеспечительных мер. Наличие запрета на регистрационные действия в Росреестре в отношении первого дома юридически связывает только этот конкретный объект недвижимости. Прямого автоматического запрета на совершение любых других сделок с другим имуществом закон не содержит — запрет действует ad rem (в отношении вещи). Однако это не исключает косвенных последствий.

Что юридически значимо для анализа:

• Сам по себе факт покупки второго дома на региональный капитал не нарушает судебный запрет, так как объекты разные.
• Однако необходимо проверить условия региональной программы: часто они требуют, чтобы у заявителя не было непогашенных долгов по исполнительным производствам, или чтобы приобретаемое жильё соответствовало определённым нормам (улучшение жилищных условий). Улучшение подразумевает приведение площади на каждого члена семьи к установленным нормативам, а также признание текущего жилья непригодным или недостаточным. Наличие судебного ареста на первом доме может быть расценено уполномоченным органом (соцзащита или МФЦ) как негативный фактор, свидетельствующий о финансовой нестабильности, что иногда является основанием для отказа, если это прямо закреплено в региональном законе.
• Отдельный аспект — обязанность выделить доли детям в первом доме (из-за федерального капитала). Запрет регистрационных действий не отменяет эту обязанность, а лишь блокирует её исполнение. Пока ограничение действует, зарегистрировать переход права или долей в первом доме нельзя. Это не мешает купить второй дом, но важно, чтобы и во втором доме доли детям были выделены (это обязательное условие при использовании любого вида материнского капитала). Таким образом, у собственника может сложиться ситуация «двойного обязательства»: обеспечить детей долями в обоих объектах, при этом одно из помещений находится под арестом.

Центральным вопросом является возможность использования регионального материнского капитала (РМК) при наличии ареста на ранее приобретённое с использованием федерального материнского капитала жильё. Прежде всего, следует отметить, что порядок предоставления и направления средств регионального материнского капитала регулируется законами субъекта Российской Федерации, а не федеральным законом № 256-ФЗ. В предоставленных нормативных источниках нормы о РМК отсутствуют, поэтому необходимо руководствоваться аналогией закона и общими принципами. Однако для оценки препятствий, связанных с запретом регистрационных действий на первый дом, применимы нормы, содержащиеся в контексте.

Целевое назначение средств материнского капитала (как федерального, так и регионального) — улучшение жилищных условий, что прямо допускает приобретение нового жилого помещения. Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, средства могут направляться на приобретение жилого помещения путём безналичного перечисления организации или физическому лицу-продавцу. Поскольку региональный капитал преследует те же цели, покупка второго дома для улучшения жилищных условий формально не противоречит данному принципу. При этом сам закон не содержит запрета на приобретение второго жилья, если первое уже находится в собственности, и не связывает использование капитала с отсутствием обременений на иные объекты недвижимости.

Приобретение второго дома с использованием регионального материнского капитала в сложившихся обстоятельствах правомерно и реализуемо. Наличие запрета регистрационных действий, наложенного на первый дом, не является юридическим препятствием ни для самой сделки купли-продажи, ни для её последующей государственной регистрации, поскольку данное обременение носит строго объектный характер. Однако окончательное решение о предоставлении средств регионального капитала будет зависеть от соблюдения условий, установленных нормативным актом конкретного субъекта РФ, которые необходимо проверить в первую очередь.

Рекомендуемые действия

• Изучите региональный закон о материнском капитале, действующий в вашем субъекте РФ, на предмет наличия специальных требований (отсутствие у заявителя статуса должника по исполнительным производствам, признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий и т.п.).
• Получите в уполномоченном органе (соцзащита или МФЦ) письменную консультацию или выписку об условиях направления средств регионального капитала, предоставив сведения о наличии у вас в собственности дома, обременённого арестом.
• Запросите в Росреестре актуальную выписку из ЕГРН на приобретаемый дом, чтобы убедиться в отсутствии обременений на объекте сделки и совпадении данных продавца с реестровыми.
• Заключите договор купли-продажи с продавцом в нотариальной форме, если в дальнейшем это упростит взаимодействие с госорганами и исключит риски оспаривания, отдельно указав, что расчёт производится за счёт средств регионального маткапитала путём безналичного перечисления.
• При подаче заявления о распоряжении региональным капиталом приложите полный пакет документов, подтверждающих целевое использование средств, и нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи во вновь приобретаемом доме в установленный срок после снятия обременения (если используется ипотека) или сразу после регистрации права.
• Параллельно примите меры к погашению долгов и снятию ареста с первого дома, поскольку сохраняющееся обременение юридически блокирует исполнение вашей обязанности по выделению долей детям в нём, что может повлечь санкции со стороны прокуратуры или органа опеки.