Что означает запись в договоре передачи жилья в собственность: граждане, имеющие право на приватизацию, но не участвующие в ней по причине отказа в пользу гражданина ФИО — можно ли купить такую квартиру

В описанной ситуации рассматривается договор передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, в котором зафиксирован отказ граждан, имевших право на приватизацию, в пользу конкретного лица (ФИО). Юридически значимым обстоятельством является то, что эти граждане добровольно отказались от своего права на бесплатное получение доли в праве собственности на квартиру, позволив оформить её единолично на другое лицо. Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся к сфере жилищного права, в частности к приватизации жилья, а также к последующим сделкам купли-продажи недвижимости.

Суть ситуации заключается в том, что продавец (лицо, указанное в договоре как приобретатель квартиры) предлагает её к продаже, однако в самом договоре приватизации содержится отметка об отказе других лиц. Это указывает на то, что на момент приватизации в квартире могли проживать и быть зарегистрированы несколько человек, имевших равные права на приобретение жилья в собственность. Все они, за исключением одного, выразили отказ в его пользу. Правовая квалификация данного действия — это добровольный отказ от права на долю в приватизируемом жилье, что является законным способом формирования единоличной собственности.

Ключевым юридическим последствием такого отказа является то, что лица, подписавшие отказ, утрачивают право собственности на данное жильё. Однако законодательство предусматривает, что отказ от приватизации не является автоматическим отказом от права пользования квартирой. Если на момент приватизации эти граждане были зарегистрированы в квартире и имели равное с приобретателем право пользования, то после приватизации у них может сохраниться бессрочное право проживания в данном помещении (право пользования), которое не прекращается автоматически при смене собственника. Это право является обременением и следует за квартирой.

Таким образом, для потенциального покупателя наличие в договоре приватизации указания на отказ граждан в пользу продавца юридически значимо тем, что эти граждане могут сохранить законное право пользования квартирой, даже если они не являются её собственниками. Покупатель, приобретая квартиру, рискует получить объект с обременением в виде права проживания третьих лиц, которые не участвовали в сделке купли-продажи и не давали обязательств освободить жильё. Кроме того, могут возникнуть риски оспаривания самого договора приватизации, если кто-либо из отказавшихся граждан докажет, что отказ был совершён под влиянием обмана, заблуждения или давления, либо если их права не были учтены в полной мере.

На основании анализа предоставленных норм, центральное значение для оценки прав граждан, отказавшихся от приватизации в пользу другого лица, имеет статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Данная специальная норма прямо устанавливает сохранение права пользования жилым помещением за теми, кто в момент приватизации имел равное с приобретателем право пользования, но в приватизации не участвовал. В рассматриваемой ситуации в договоре передачи указано, что граждане, имеющие право на приватизацию, отказались от неё в пользу ФИО. Это означает, что на момент приватизации они обладали равными правами пользования квартирой, и их отказ не прекращает этих прав, если договором или законом не предусмотрено иное. Следовательно, даже после перехода права собственности к ФИО, а затем к покупателю, такие граждане сохраняют право бессрочного пользования квартирой, а сведения о них подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, что создаёт обременение. Покупатель, не проверив этот факт, рискует приобрести квартиру с лицами, имеющими законное право проживания.

Статья 19 (в ред. Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ): 1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим... 2. Сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в результате приватизации жилого помещения... которые пользуются указанным жилым помещением и имели в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим... подлежат внесению в Един
— Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 19

Фраза в договоре приватизации об отказе граждан в пользу конкретного лица означает, что эти граждане сохраняют бессрочное право пользования квартирой, даже если не стали собственниками. Покупатель получит жильё с обременением — законным правом проживания третьих лиц, которые не обязаны освобождать его при смене собственника. Помимо этого существует риск оспаривания самой приватизации и последующей утраты квартиры, если отказ был оформлен с нарушениями.

Рекомендуемые действия

• Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги или справку о регистрации на дату приватизации, чтобы установить полный круг лиц, имевших равное право пользования и отказавшихся от участия.
• Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, проверив наличие записи о членах семьи собственника, сохранивших право пользования в соответствии со ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ.
• Потребовать от продавца представить нотариально удостоверенное согласие всех лиц, отказавшихся от приватизации, на продажу квартиры, а также письменный отказ от бессрочного права пользования с обязательством сняться с регистрационного учёта до сделки.
• Проверить законность приватизации: запросить копии заявлений об отказе, удостовериться, что на момент приватизации были учтены права несовершеннолетних, дееспособных, но временно отсутствовавших лиц, и что отказы давались добровольно.
• Включить в договор купли-продажи заверение продавца об отсутствии лиц с правом пользования, а также условие о полной имущественной ответственности продавца и возмещении убытков, если после сделки такие лица заявят свои права.
• Обратиться к адвокату для комплексной проверки договора приватизации на предмет оснований недействительности по ст. 168 ГК РФ и оценки риска виндикации по ст. 302 ГК РФ до передачи денег.