Как оформить дарение доли в доме в Волгоградской области, если даритель и одаряемый находятся в Подмосковье: нужен ли нотариус по месту нахождения недвижимости

Фактически сложилась ситуация, в которой собственники (дети) намерены безвозмездно передать принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилой дом другому участнику общей долевой собственности (матери). Стороны сделки находятся за пределами региона, в котором расположен объект недвижимости (Волгоградская область), а именно в Подмосковье. При этом у сторон на руках имеются лишь «старые бумажки о праве собственности», то есть, вероятно, ранее выданные свидетельства о государственной регистрации права (бумажные свидетельства старого образца) или иные правоустанавливающие документы.

С точки зрения правовой квалификации, речь идёт о договоре дарения недвижимого имущества (долей в праве на жилой дом). Для таких сделок, если они заключаются между гражданами (не в рамках предпринимательской деятельности), с 2016 года законом установлено обязательное нотариальное удостоверение, когда речь идёт об отчуждении долей в праве общей собственности (за исключением случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности одновременно в одной сделке). Таким образом, договор в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен.

Юридически значимым обстоятельством является то, что нотариусы действуют в пределах своего нотариального округа. Однако законодательство допускает удостоверение договора об отчуждении недвижимости любым нотариусом независимо от места нахождения самого объекта недвижимости. То есть нотариус в Подмосковье вправе удостоверить данный договор. Проблема состоит не в территориальной подсудности, а в том, что нотариус для удостоверения сделки обязан установить личности сторон, проверить их дееспособность, а также убедиться в принадлежности отчуждаемого имущества дарителю. Для этого ему необходимы надлежащие правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие актуальные сведения о недвижимости.

Также юридически значимо, что на сегодняшний день бумажные свидетельства о праве собственности (старые «зелёнки») утратили юридическую силу как подтверждение права собственности. Единственным доказательством внесённой в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи является выписка из ЕГРН. Отсутствие у сторон актуальной выписки и наличие только устаревших документов существенно усложняет возможность нотариуса проверить актуальные сведения о собственниках и обременениях, что является обязательным условием для удостоверения сделки. Нотариус может сам запросить такую выписку (в том числе в электронном виде), но для этого ему потребуются точные идентификаторы объекта (кадастровый номер), которые, возможно, содержатся в старых документах. Однако если имущество было приобретено давно и данные в реестре не синхронизированы, могут возникнуть сложности.

Таким образом, природа возникших правоотношений — это дарение долей жилого дома, требующее обязательного нотариального удостоверения, которое может быть совершено у нотариуса в Подмосковье, но ключевым препятствием является не отсутствие выезда в регион, а недостаток (устаревание) имеющихся у сторон документов для полноценной правовой экспертизы со стороны нотариуса.

Согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку предметом сделки является доля в жилом доме — объекте недвижимости, расположенном в Волгоградской области, — стороны обязаны обратиться к нотариусу для удостоверения договора, иначе сделка будет считаться ничтожной.

1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574

В силу ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусы вправе удостоверять сделки, что включает и договоры дарения недвижимости. Это означает, что любой нотариус, к которому обратятся стороны, обладает необходимой компетенцией для совершения данного нотариального действия, независимо от места нахождения имущества.

Оформить договор дарения долей жилого дома у нотариуса в Подмосковье можно. Закон позволяет удостоверить такую сделку у любого нотариуса на территории РФ независимо от региона нахождения недвижимости. Однако для этого сторонам потребуется представить не «старые бумажки», а актуальные правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН, без которых нотариус откажет в удостоверении сделки.

Рекомендуемые действия

• Запросить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилой дом. Получить её можно экстренно через МФЦ или в электронном виде через сайт Росреестра, имея на руках старые документы с кадастровым номером или точным адресом объекта.
• Проверить, есть ли в старых документах (свидетельствах старого образца, договорах приватизации или купли-продажи) кадастровый номер объекта. Если он отсутствует, запросить выписку поможет адвокат через расширенный поиск по адресу.
• Собрать полный пакет документов для нотариуса: оригиналы паспортов всех участников сделки (дарителей и одаряемой), актуальную выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы (даже старый договор передачи жилья или свидетельство), подтверждающие возникновение права собственности.
• Обратиться к любому нотариусу в Московской области для удостоверения договора. Нотариус самостоятельно проверит актуальность записей в реестре через электронные каналы связи и удостоверит сделку, если документы в порядке и отсутствуют обременения.
• Сразу после подписания договора подать через этого же нотариуса заявление о государственной регистрации перехода права собственности в электронном виде. Поездка в Волгоградскую область не потребуется.