Фактически сложилась ситуация, в которой собственники (дети) намерены безвозмездно передать принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилой дом другому участнику общей долевой собственности (матери). Стороны сделки находятся за пределами региона, в котором расположен объект недвижимости (Волгоградская область), а именно в Подмосковье. При этом у сторон на руках имеются лишь «старые бумажки о праве собственности», то есть, вероятно, ранее выданные свидетельства о государственной регистрации права (бумажные свидетельства старого образца) или иные правоустанавливающие документы.
С точки зрения правовой квалификации, речь идёт о договоре дарения недвижимого имущества (долей в праве на жилой дом). Для таких сделок, если они заключаются между гражданами (не в рамках предпринимательской деятельности), с 2016 года законом установлено обязательное нотариальное удостоверение, когда речь идёт об отчуждении долей в праве общей собственности (за исключением случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности одновременно в одной сделке). Таким образом, договор в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен.
Юридически значимым обстоятельством является то, что нотариусы действуют в пределах своего нотариального округа. Однако законодательство допускает удостоверение договора об отчуждении недвижимости любым нотариусом независимо от места нахождения самого объекта недвижимости. То есть нотариус в Подмосковье вправе удостоверить данный договор. Проблема состоит не в территориальной подсудности, а в том, что нотариус для удостоверения сделки обязан установить личности сторон, проверить их дееспособность, а также убедиться в принадлежности отчуждаемого имущества дарителю. Для этого ему необходимы надлежащие правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие актуальные сведения о недвижимости.
Также юридически значимо, что на сегодняшний день бумажные свидетельства о праве собственности (старые «зелёнки») утратили юридическую силу как подтверждение права собственности. Единственным доказательством внесённой в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи является выписка из ЕГРН. Отсутствие у сторон актуальной выписки и наличие только устаревших документов существенно усложняет возможность нотариуса проверить актуальные сведения о собственниках и обременениях, что является обязательным условием для удостоверения сделки. Нотариус может сам запросить такую выписку (в том числе в электронном виде), но для этого ему потребуются точные идентификаторы объекта (кадастровый номер), которые, возможно, содержатся в старых документах. Однако если имущество было приобретено давно и данные в реестре не синхронизированы, могут возникнуть сложности.
Таким образом, природа возникших правоотношений — это дарение долей жилого дома, требующее обязательного нотариального удостоверения, которое может быть совершено у нотариуса в Подмосковье, но ключевым препятствием является не отсутствие выезда в регион, а недостаток (устаревание) имеющихся у сторон документов для полноценной правовой экспертизы со стороны нотариуса.
Согласно ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку предметом сделки является доля в жилом доме — объекте недвижимости, расположенном в Волгоградской области, — стороны обязаны обратиться к нотариусу для удостоверения договора, иначе сделка будет считаться ничтожной.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
В силу ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусы вправе удостоверять сделки, что включает и договоры дарения недвижимости. Это означает, что любой нотариус, к которому обратятся стороны, обладает необходимой компетенцией для совершения данного нотариального действия, независимо от места нахождения имущества.
Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 35
Ключевое значение для ответа на вопрос о возможности оформления в Подмосковье имеет ст. 13 Основ. Она устанавливает общее правило: каждый гражданин может обратиться к любому нотариусу за совершением нотариального действия, за исключением случаев, предусмотренных ст. 40 Основ. Поскольку в предоставленном контексте текст ст. 40 Основ отсутствует, её содержание не может быть проанализировано. Однако сама ст. 13 прямо предусматривает, что исключения из территориальной свободы возможны только те, что указаны в ст. 40. Если ст. 40 не вводит обязательного требования удостоверять сделки с недвижимостью исключительно по месту её нахождения, то стороны вправе обратиться к любому нотариусу, в том числе в Подмосковье. Кроме того, закон специально оговаривает, что совершение нотариального действия за пределами нотариального округа нотариуса не влечёт его недействительности.
Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 13
Нормы о перечне документов, необходимых для удостоверения договора дарения, в предоставленном контексте отсутствуют. Тем не менее, исходя из общих принципов нотариального делопроизводства, нотариус должен установить личность сторон и их право распоряжаться имуществом. Для этого потребуются оригиналы паспортов, а также правоустанавливающие документы на доли (свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН). Наличие только «старых бумажек» может быть недостаточно: нотариус вправе запросить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы подтвердить актуальность записей о праве собственности и отсутствие обременений. Если оригиналы правоустанавливающих документов у сторон отсутствуют, их копии, как правило, не принимаются, и требуется восстановление документов или получение выписки из ЕГРН. При необходимости нотариус может самостоятельно запросить сведения через электронные каналы, но это не отменяет обязанности представить документы, удостоверяющие личность и полномочия. Поскольку в контексте нет соответствующих статей, нормы о документах следует искать в главе IX Основ законодательства Российской Федерации о нотариате («Порядок совершения нотариальных действий») и в Методических рекомендациях по удостоверению сделок с недвижимостью.
