Пункт 4 статьи 182 ГК РФ прямо устанавливает, что не допускается совершение через представителя сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Дача согласия супругом на сделку — это личное волеизъявление, связанное с его семейно-правовым статусом. По общему правилу, такое согласие должно быть выражено самим супругом, а не его представителем, если только законом или доверенностью прямо не предусмотрено иное. В вашей доверенности указано право на совершение сделок с недвижимостью, но дача согласия на сделку другого лица (вашу) не является «совершением сделки с недвижимостью от имени супруга» — это действие, направленное на разрешение сделки, которую совершаете вы. Соответственно, без специального указания в доверенности на полномочие давать такое согласие, реализовать его через представителя нельзя. Это вытекает из существа согласия как личного акта.
- Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 182
Доверенность, как указано в статье 185 ГК РФ, является письменным уполномочием, которое определяет объем прав представителя. В вашей доверенности имеется право на совершение сделок с недвижимостью. Однако для того, чтобы представитель мог дать нотариально удостоверенное согласие супруга на ипотечную сделку, необходимо прямое и недвусмысленное указание на такое полномочие. Право «совершать сделки с недвижимостью» обычно трактуется как возможность представителя действовать от имени представляемого в качестве стороны сделки (продавец, покупатель, залогодатель и т.п.), а не как право разрешать сделки, совершаемые другим лицом. Нотариус, удостоверяя согласие, оценивает полномочия представителя строго — при отсутствии в доверенности специального пункта о даче согласия на сделки другого супруга, он откажет в удостоверении, так как это выходит за пределы полномочий.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 185
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 7 регулирует установление ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности. При покупке квартиры в ипотеку она будет являться совместно нажитым имуществом (если не оговорено иное). Для последующей регистрации залога (ипотеки) в силу закона или договора требуется согласие супруга. Эта норма также не содержит требования о личном присутствии, но она устанавливает, что согласие должно быть в письменной форме, а если законом не установлено иное — в простой письменной. Поскольку СК РФ для данной ситуации требует нотариальной формы, применяется требование СК РФ. Тем не менее, сама ст. 7 Закона об ипотеке указывает, что согласие может быть дано в письменной форме, и не запрещает его выдачу через представителя с надлежащим образом оформленной доверенностью. Однако на практике нотариус будет проверять наличие специального полномочия.
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 7
Таким образом, исходя из анализа приведенных норм, ваша доверенность, содержащая лишь право на совершение сделок с недвижимостью, скорее всего, не дает вам полномочия на дачу нотариально удостоверенного согласия супруга на ипотечную сделку. Для такого действия требуется либо личное присутствие супруга у нотариуса (с возможным выездом к нему), либо специальная доверенность, прямо уполномочивающая вас на выдачу согласия от его имени на конкретную сделку. В связи с тем, что супруг находится в зоне СВО, стоит рассмотреть альтернативные варианты, например, оформление согласия через командира части с удостоверением подписи, если такая возможность допускается законом (ст. 185.1 ГК РФ), но это выходит за рамки заданных НПА.
