Могу ли я устно договориться с сособственниками о продаже своей доли в квартире, если нотариус сказал, что письменное уведомление необязательно

Пользователь является участником долевой собственности на двухкомнатную квартиру, владея 1/10 доли. Другими сособственниками выступают сожительница отца и её совершеннолетний сын. Ситуация касается намерения продать свою долю третьему лицу (не указано, кому именно). Юридически значимым здесь является то, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки этой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Поскольку пользователь не указал, собирается ли он продать долю одному из сособственников или постороннему лицу, ключевой аспект — необходимость соблюдения процедуры предложения доли остальным собственникам. Нотариус устно сообщил, что письменное уведомление не обязательно, что вступает в противоречие с общепринятой правовой позицией, требующей документального подтверждения факта и даты такого предложения. Затронуты правоотношения, связанные с реализацией преимущественного права покупки, порядком отчуждения доли и возможными рисками оспаривания сделки в случае его нарушения. Отсутствие письменного уведомления и полагание на устную договорённость может повлечь неопределённость относительно действительности сделки и права собственности нового приобретателя.

Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе продать свою долю, но при возмездном отчуждении обязан соблюсти правила преимущественного права покупки, установленные ст. 250 ГК. Это означает, что для продажи 1/10 доли постороннему лицу не требуется согласия сожительницы отца и её сына (остальных сособственников), однако необходимо выполнить процедуру, предусмотренную ст. 250 ГК, включая предложение выкупа доли другим участникам долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ГК РФ, ст. 246

Продажа доли постороннему лицу без письменного извещения других сособственников о намерении продать её и об условиях сделки повлечёт нарушение преимущественного права покупки. Устная договорённость с сожительницей отца и её сыном не является надлежащим соблюдением процедуры, установленной статьёй 250 ГК РФ, и не защитит сделку от оспаривания — любой из сособственников в течение трёх месяцев после регистрации перехода права сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Нотариус, утверждающий, что письменное уведомление не обязательно, даёт рискованный совет, противоречащий сложившейся практике применения закона. Чтобы продать долю законно и без последующих судебных рисков, необходимо направить сособственникам официальное предложение о покупке в письменной форме.

Рекомендуемые действия

• Составить письменное извещение для каждого сособственника (сожительницы отца и её совершеннолетнего сына), в котором указать намерение продать 1/10 доли, точную цену и иные существенные условия сделки с посторонним покупателем.
• Направить извещения заказными письмами с описью вложения и уведомлением о вручении по месту жительства сособственников либо вручить лично под расписку с указанием даты получения.
• Если в течение тридцати дней со дня вручения (или возврата письма по истечении срока хранения) сособственники не приобретут долю или письменно не откажутся от преимущественного права, вы можете продать долю постороннему лицу — но не дешевле и не на иных условиях, чем было предложено сособственникам.
• Обратиться к другому нотариусу для удостоверения сделки и проверки надлежащего соблюдения преимущественного права покупки, сохранив все документы о направлении извещений и ответах как доказательство законности отчуждения.
• Учитывать, что договор купли-продажи доли постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению, поэтому окончательный порядок действий и форму сделки уточните у выбранного нотариуса до подписания предварительных соглашений.