Квартира является муниципальной, нанимателем по ордеру выступает мать, а в помещении зарегистрированы и проживают дочь, сама мать и трое внуков. Возникший вопрос касается приватизации этого жилья — процедуры бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан.
Юридически значимым обстоятельством является то, что все зарегистрированные в квартире лица, имеющие равные права пользования, обладают правом на участие в приватизации. При этом приватизация может быть осуществлена только при условии согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, имеющих право пользования данным жильём, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — с их согласия. Отказ кого-либо из этих лиц от участия в приватизации не блокирует процедуру для остальных, но требует юридически правильного оформления такого отказа, чтобы исключить выделение ему доли.
Ключевой элемент ситуации — позиция матери, которая отказывается от приватизации из-за опасений, связанных с выделением долей. Фактически её отказ означает, что она не желает становится собственником доли в квартире, но при этом не возражает против передачи жилья в собственность остальных членов семьи. Однако такой отказ не может быть простым устным заявлением: закон требует, чтобы он был оформлен в установленном порядке, а именно — как нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию без включения себя в состав участников общей долевой собственности. Именно этот документ позволяет провести приватизацию на всех остальных зарегистрированных лиц (дочь и троих внуков) без выделения доли матери.
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с реализацией права на приватизацию жилого помещения, с распределением долей в праве собственности, а также с необходимостью волеизъявления всех лиц, обладающих правом пользования. Юридически значимо, чтобы отказ матери был безусловным, не содержал оговорок о сохранении за ней доли и был удостоверен нотариально, а также чтобы все остальные участники (дочь и внуки) выразили согласие на приватизацию. При соблюдении этих условий приватизация возможна в общем порядке на всех оставшихся зарегистрированных лиц с переходом квартиры в их общую долевую собственность.
Для полного анализа необходимо дополнительно уточнить возраст внуков и наличие у них согласия (если они несовершеннолетние старше 14 лет — их согласие обязательно, если младше — согласие дают их законные представители), а также проверить, не использовал ли кто-либо из них ранее право на приватизацию.
Основным нормативным актом, регулирующим отношения по пользованию муниципальным жильем, является Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 60 ЖК РФ, ваша мама как наниматель владеет и пользуется квартирой на основании договора социального найма, который заключается без установления срока его действия. Вы и ваши дети, проживающие совместно с ней, являетесь членами ее семьи.
- По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что вы как члены семьи нанимателя имеете равные с ней права и обязанности. Это означает, что ваше право на участие в приватизации производно от права нанимателя, но не блокируется им полностью — вы можете инициировать процесс, но для его завершения требуется волеизъявление всех совершеннолетних членов семьи, включая нанимателя.
- К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69
Для решения вашей ситуации ключевое значение имеет ст. 82 ЖК РФ. Она предоставляет дееспособному члену семьи нанимателя право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Это возможно с согласия остальных членов семьи и наймодателя. Если мама откажется от приватизации, но при этом не возражает против того, чтобы вы стали нанимателем, вы можете обратиться в орган местного самоуправления для изменения договора социального найма — с вами как с новым нанимателем. После этого вы, ваши дети (а также мама, если она продолжит проживать с вами) будете считаться членами вашей семьи, и приватизацию можно будет оформить на вас и ваших детей без включения доли матери.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82
Что касается нотариального отказа, то в контексте предоставленных норм нет прямого указания на обязательную нотариальную форму отказа от участия в приватизации. Однако Основы законодательства Российской Федерации о нотариате в ст. 35 относят к числу нотариальных действий удостоверение сделок. Отказ от участия в приватизации — это односторонняя сделка, и для придания ей бесспорности и юридической силы, а также для подтверждения добровольности волеизъявления вашей мамы, настоятельно рекомендуется удостоверить такой отказ нотариально. В случае изменения договора социального найма (по ст. 82 ЖК РФ) согласие матери на это также должно быть оформлено письменно, и нотариальная форма будет наилучшим способом избежать споров.
Нотариусы совершают следующие нотариальные действия:
- удостоверяют сделки;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 35
В предоставленном контексте отсутствуют нормы специального Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (№ 1541-1), который прямо регулирует данный вопрос. В частности, для полного ответа необходимо обратиться к ст. 2 этого закона, которая устанавливает добровольность приватизации, и ст. 11, которая предписывает, что приватизация возможна только при согласии всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. В данном контексте она не цитируется, поэтому следует руководствоваться общими принципами жилищного законодательства и ст. 82 ЖК РФ, как указано выше. Содержание отказа должно четко выражать волю мамы: «отказываюсь от участия в приватизации указанной квартиры, на передачу квартиры в собственность иных зарегистрированных лиц не возражаю, на долю в праве собственности не претендую».
Что касается ваших внуков (в вопросе вы указали «трое внуков» — вероятно, ваши дети? Если это дети вашей сестры или брата, то они являются членами семьи нанимателя в силу ст. 69 ЖК РФ только если вселены как члены семьи и ведут общее хозяйство. Если это ваши дети, то они — ваши члены семьи и имеют право участвовать в приватизации наравне с вами). После приватизации на вас и ваших детей без доли матери, мама сохранит право бессрочного пользования квартирой (ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" — в предоставленном контексте отсутствует, но является общеизвестной нормой). Это значит, что она сможет там жить, но не сможет распоряжаться квартирой.
Итоговый ответ по вопросам:
- Да, приватизация может быть проведена без участия матери, если она оформит нотариальный отказ от приватизации.
- Да, остальные зарегистрированные (вы и дети) могут приватизировать квартиру без доли матери, но для этого необходимо либо получить её нотариальный отказ, либо изменить договор социального найма (ст. 82 ЖК РФ).
- Нотариальный отказ настоятельно рекомендуется. Он должен быть составлен в простой письменной форме, но заверен нотариусом. В отказе должно быть четко указано, что мать отказывается от участия в приватизации, не возражает против приватизации на других лиц и не претендует на долю.
- Доли распределяются между всеми участниками приватизации в равных долях, если иное не установлено соглашением. Лицо, отказавшееся от приватизации, не получает долю.
- Лицо, отказавшееся от приватизации (мать), сохраняет право бессрочного пользования жилым помещением (право проживания в нем), но не приобретает права собственности.
