Можно ли приватизировать квартиру без долей, если один из прописанных отказывается от участия

Квартира является муниципальной, нанимателем по ордеру выступает мать, а в помещении зарегистрированы и проживают дочь, сама мать и трое внуков. Возникший вопрос касается приватизации этого жилья — процедуры бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан.

Юридически значимым обстоятельством является то, что все зарегистрированные в квартире лица, имеющие равные права пользования, обладают правом на участие в приватизации. При этом приватизация может быть осуществлена только при условии согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, имеющих право пользования данным жильём, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — с их согласия. Отказ кого-либо из этих лиц от участия в приватизации не блокирует процедуру для остальных, но требует юридически правильного оформления такого отказа, чтобы исключить выделение ему доли.

Ключевой элемент ситуации — позиция матери, которая отказывается от приватизации из-за опасений, связанных с выделением долей. Фактически её отказ означает, что она не желает становится собственником доли в квартире, но при этом не возражает против передачи жилья в собственность остальных членов семьи. Однако такой отказ не может быть простым устным заявлением: закон требует, чтобы он был оформлен в установленном порядке, а именно — как нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию без включения себя в состав участников общей долевой собственности. Именно этот документ позволяет провести приватизацию на всех остальных зарегистрированных лиц (дочь и троих внуков) без выделения доли матери.

Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с реализацией права на приватизацию жилого помещения, с распределением долей в праве собственности, а также с необходимостью волеизъявления всех лиц, обладающих правом пользования. Юридически значимо, чтобы отказ матери был безусловным, не содержал оговорок о сохранении за ней доли и был удостоверен нотариально, а также чтобы все остальные участники (дочь и внуки) выразили согласие на приватизацию. При соблюдении этих условий приватизация возможна в общем порядке на всех оставшихся зарегистрированных лиц с переходом квартиры в их общую долевую собственность.

Для полного анализа необходимо дополнительно уточнить возраст внуков и наличие у них согласия (если они несовершеннолетние старше 14 лет — их согласие обязательно, если младше — согласие дают их законные представители), а также проверить, не использовал ли кто-либо из них ранее право на приватизацию.

Основным нормативным актом, регулирующим отношения по пользованию муниципальным жильем, является Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 60 ЖК РФ, ваша мама как наниматель владеет и пользуется квартирой на основании договора социального найма, который заключается без установления срока его действия. Вы и ваши дети, проживающие совместно с ней, являетесь членами ее семьи.

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 60

Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что вы как члены семьи нанимателя имеете равные с ней права и обязанности. Это означает, что ваше право на участие в приватизации производно от права нанимателя, но не блокируется им полностью — вы можете инициировать процесс, но для его завершения требуется волеизъявление всех совершеннолетних членов семьи, включая нанимателя.

Приватизация муниципальной квартиры на дочь и троих внуков без выделения доли матери возможна. Страх матери перед долями не является препятствием для передачи жилья в собственность остальных зарегистрированных лиц при условии надлежащего оформления её волеизъявления. Для этого необходимо получить от матери нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации, в котором она однозначно подтвердит, что не возражает против приватизации на остальных членов семьи и не претендует на долю в праве собственности. Альтернативный вариант — изменение договора социального найма с признанием дочери нанимателем (ст. 82 ЖК РФ) с согласия матери, после чего приватизация проводится на новых условиях.

Рекомендуемые действия

• Обсудите с матерью и выберите наиболее комфортный для неё путь: оформление нотариального отказа от участия в приватизации или дача письменного согласия на изменение нанимателя в договоре социального найма на вас с последующей приватизацией.
• В случае выбора пути с отказом: обратитесь к нотариусу для составления и удостоверения документа, в котором мать прямо заявляет об отказе от права на приватизацию и нежелании быть включённой в договор передачи жилья. Проследите, чтобы в тексте не было условий о получении ею доли.
• Соберите со всех будущих участников приватизации (вы и трое внуков) письменные согласия на приватизацию. За несовершеннолетних детей (до 14 лет) заявления подают законные представители, а дети от 14 до 18 лет подписывают их самостоятельно с согласия родителей.
• Подайте в уполномоченный орган местного самоуправления, занимающийся жилищными вопросами, заявление о приватизации, приложив нотариально удостоверенный отказ матери, согласия всех участников, ордер на квартиру, справку о регистрации по месту жительства и копии документов, удостоверяющих личность.
• После заключения договора о передаче квартиры в вашу общую долевую собственность с внуками зарегистрируйте право собственности через МФЦ в Росреестре. Помните, что после завершения процедуры мать, отказавшаяся от приватизации, сохранит за собой право бессрочного пользования квартирой и проживания в ней.

Сроки и риски

• Приватизация носит заявительный характер и рассматривается в срок не более двух месяцев с момента подачи полного пакета документов. Отказ матери, не удостоверенный нотариально, с высокой вероятностью станет основанием для отказа в проведении приватизации уполномоченным органом из-за неясности волеизъявления.
• Существует риск, что администрация муниципального образования откажется признавать дочь нанимателем без предоставления нотариально удостоверенных согласий всех членов семьи, включая мать, поэтому письменную форму согласия матери на это действие также лучше оформить нотариально во избежание затягивания процесса.

Денежные требования

• Нотариальное удостоверение отказа матери повлечёт расходы на оплату нотариального тарифа. Размер платы зависит от региона, поэтому уточните стоимость в местной нотариальной конторе.
• Сама процедура приватизации государственной пошлиной не облагается, однако оплата потребуется при государственной регистрации права собственности в Росреестре в размере 2000 рублей за каждого участника приватизации.

Когда нужен адвокат

• Если администрация муниципального образования вынесет письменный отказ в приватизации со ссылкой на недостаточность простой письменной формы отказа матери, потребуется помощь адвоката для оспаривания такого решения в судебном порядке.
• В ситуации возникновения спора о праве пользования квартирой между матерью и новыми собственниками или при противоречивой позиции матери (например, она передумает и заявит о принуждении к отказу), квалифицированная защита ваших интересов в суде без участия адвоката может быть затруднительна.