Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Как правильно выделить доли детям при продаже квартиры и покупке новой в ипотеку с использованием материнского капитала

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Рассчитайте долю старшей дочери пропорционально стоимости её доли в проданной квартире — она не может быть меньше этой суммы.
  2. 2
    Подайте нотариальное соглашение и документы о погашении ипотеки в Росреестр через МФЦ для регистрации долей.descriptionСоглашение об установлении долевой собственности и определении долей в общем имуществе
  3. 3
    Сохраните нотариальное обязательство и все платёжные документы для отчёта перед Социальным фондом России.
  4. 4
    Проверьте, что доля старшей дочери не уменьшилась по стоимости — иначе органы опеки могут оспорить сделку.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей, подписанное при покупке квартиры.
  • Кредитный договор и справка банка о полном погашении ипотеки (либо закладная с отметкой).
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременения в пользу банка.
  • Документы о продаже старой квартиры, подтверждающие размер доли старшей дочери и сумму, вырученную за нее.
  • Платежные документы о перечислении материнского капитала и губернаторской выплаты продавцу или в счет погашения кредита.
  • Соглашение об определении долей (нотариально удостоверенное), договор купли-продажи новой квартиры.

  • Сроки и риски

    • Исполните нотариальное обязательство в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения.
    • При неисполнении обязательства СФР вправе потребовать возврата всей суммы материнского капитала в бюджет.
    • Прокуратура может подать иск о понуждении к выделению долей, что повлечет судебные издержки.
    • Сделку купли-продажи могут признать недействительной в части невключения детей и мужа в собственность.
    • Возможна административная ответственность за нецелевое использование бюджетных средств.

  • Чего не делать

    • Не откладывайте выделение долей после погашения ипотеки — срок исполнения обязательства обычно составляет шесть месяцев с даты снятия обременения.
    • Не выделяйте доли детям и бывшему мужу в меньшем размере, чем стоимость доли старшей дочери от продажи её части в прежней квартире.
    • Не оформляйте доли без нотариального удостоверения соглашения — это обязательно при использовании средств материнского капитала.
    • Не игнорируйте требование включить в число собственников бывшего мужа, если он указан в нотариальном обязательстве как член семьи.
    • Не пытайтесь выделить доли до полного погашения ипотеки — пока квартира в залоге, регистрация долей невозможна.
    • Не забывайте после регистрации долей направить копию выписки из ЕГРН в территориальный орган Социального фонда России для отчёта об исполнении обязательства.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В описанной ситуации произошло отчуждение квартиры, находившейся в долевой собственности женщины и её несовершеннолетней дочери от первого брака, с одновременным приобретением нового жилья с привлечением ипотечного кредита, средств материнского (семейного) капитала и региональной (губернаторской) выплаты. Правоотношения затронуты в сферах семейного, гражданского, жилищного права и законодательства о дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми.

Юридически значимым является то, что при покупке новой квартиры использованы средства материнского капитала, что в силу закона возлагает на лицо, получившее сертификат, обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи, включая супруга и детей. Также значимо, что в сделке участвовали средства региональной выплаты (губернаторские), условия предоставления которой могут содержать аналогичные требования об оформлении долей на детей, что должно быть проверено отдельно. Факт развода со вторым супругом на момент использования средств материнского капитала и дачи нотариального обязательства сохраняет его статус члена семьи для целей исполнения обязательств, если на момент использования капитала брак не был расторгнут, или если обязательство было дано до развода. Продажа прежней квартиры, где у несовершеннолетнего ребёнка от первого брака была доля, требует контроля органов опеки за соблюдением имущественных прав этого ребёнка (равноценность или улучшение жилищных условий). Наличие ипотеки означает, что до её полного погашения квартира находится в залоге у банка, что накладывает ограничения на выделение долей до момента снятия обременения, однако само обязательство о выделении долей должно быть исполнено сразу после погашения кредита. Вопрос о выделении доли второму мужу зависит от того, был ли он признан членом семьи при получении капитала, участвовал ли в улучшении жилищных условий за счёт общего имущества (например, совместно нажитого в браке), и был ли включён в нотариальное обязательство.

В силу ст. 244 ГК РФ при выделении долей в новой квартире возникает режим общей долевой собственности, поскольку закон в данном случае не предусматривает совместной собственности, за исключением отношений супругов. Однако с учётом того, что брак со вторым мужем расторгнут, совместный режим имущества между ним и женщиной прекращён, и каждый из участников (женщина, её бывший муж (если он является отцом второго ребёнка), несовершеннолетняя дочь от первого брака и второй ребёнок) будут иметь именно доли, а не совместную собственность. При этом общая собственность на квартиру будет долевой, что прямо закреплено в кодексе.

  1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
  2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
  3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 244

Статья 245 ГК РФ устанавливает, что доли участников долевой собственности считаются равными, если иное не установлено законом или соглашением. Применительно к вашей ситуации это означает, что по умолчанию доли женщин, детей и бывшего супруга (если он признаётся членом семьи для целей использования материнского капитала) предполагаются равными. Однако вы как участники можете соглашением установить иной порядок определения долей — например, исходя из вклада каждого, включая средства от продажи квартиры, где уже была доля старшей дочери, а также суммы материнского капитала и губернаторских выплат. Но если такое соглашение не будет достигнуто, закон предписывает равенство долей.

  1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 245

Отдельно необходимо применить ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, касающиеся совместной собственности супругов. Поскольку второй муж является бывшим супругом (брак расторгнут), его доля в новой квартире за счёт общих доходов во время брака может быть поставлена под сомнение. Однако средства материнского капитала, направленные на покупку, не являются совместно нажитым имуществом — это целевая государственная помощь. В соответствии со ст. 34 СК РФ общим имуществом признаются доходы и приобретения, не имеющие специального целевого назначения. Материнский капитал и губернаторские выплаты — это именно специальные целевые средства, таким образом, они не входят в состав совместной собственности супругов. Поэтому второй муж не приобретает право на долю пропорционально этим выплатам, если иное не будет прямо предусмотрено его участием в покупке за счёт личных средств. Но в вашем случае, как указано, он не является собственником и не вносил средств (кроме, возможно, общего семейного бюджета, но это не указано). Однако если он участвовал в подписании обязательства о выделении долей детям, то его подпись подтверждает его ознакомление, но не создаёт его права на долю.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 256
  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные организации или иные коммерческие организации, и другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
    — Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ, ст. 34

Далее, ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ определяет, что средства материнского капитала могут направляться на улучшение жилищных условий, в том числе на приобретение жилого помещения с использованием кредитных средств. В вашем случае квартира куплена в ипотеку, и маткапитал использован как часть первоначального взноса или на погашение долга. Именно при таком способе использования закон (и Правила направления средств, утверждённые Правительством) требует предоставить нотариальное обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) с определением долей. Факт подписания такого обязательства подтверждает ваше намерение выделить доли детям после погашения ипотеки.

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договор...
    — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Порядок распоряжения средствами материнского капитала регламентирован ст. 7 указанного закона: вы подаёте заявление в территориальный орган СФР с указанием направления — в вашем случае это улучшение жилищных условий. При этом обязательство выделить доли детям является обязательным приложением к заявлению, его невыполнение может быть квалифицировано как нецелевое использование средств.

  1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
  2. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направле...
    — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7

По вопросу о минимальных размерах долей детей: ни одна из приведённых норм не содержит точного минимального процента или доли. Закон требует лишь выделить доли «с определением размера долей по соглашению», при этом доля каждого члена семьи должна быть не меньше, чем часть квартиры, соответствующая размеру средств материнского капитала, приходящаяся на каждого (пропорционально). Обычно на практике доли выделяются равными (например, по 1/4 на каждого из четырёх человек: женщина, двое детей, второй муж, если он отец детей и член семьи). Однако если второй ребёнок рождён после продажи старой квартиры, а старшая дочь уже имела свою долю в старой квартире, то её доля в новой должна как минимум соответствовать стоимости той доли, которая была внесена из продажи её прежней доли. Материнский капитал и губернаторские выплаты делятся на всех членов семьи: согласно сложившейся судебной практике, членами семьи считаются супруг (родитель) и все дети, независимо от того, на кого выдан сертификат. Таким образом, минимальная доля каждого из четырёх человек должна быть не меньше, чем сумма материнского капитала, делённая на четырёх, пропорционально цене квартиры. В контексте нет прямых норм о минимальном размере долей — поэтому рекомендуется ориентироваться на разъяснения Министерства труда и социальной защиты, а также на Письма СФР.

Обязательно ли выделять доли второму мужу, если он не является собственником и не вносил средства, кроме как совместное использование материнского капитала? Прямого указания на его обязательное включение в число сособственников в предоставленных нормах нет. Однако поскольку материнский капитал — это мера поддержки семьи, и закон (ч.4 ст.10 256-ФЗ) требует оформить жильё в общую собственность родителей и детей, то отец детей (второй муж) включается в это понятие как родитель. Если он не был лишён родительских прав и признаётся отцом второго ребёнка, то выделить долю ему необходимо, иначе обязательство будет считаться неисполненным в части указания всех членов семьи. В контексте нет норм, исключающих бывшего супруга из состава семьи — наоборот, СК РФ признаёт родителей членами семьи. Таким образом, долю второму мужу (если он отец второго ребёнка) выделить обязательно, даже если он не вносил личных средств. Если же он не является отцом ни одного из детей, то его включение не требуется, но тогда средства маткапитала могли быть направлены только на долю матери и детей.

По вопросу правовых последствий невыполнения обязательства: в контексте НПА таких норм нет. Однако по общему правилу, если после погашения ипотеки доли детям не будут выделены, то Пенсионный фонд может потребовать возврата средств материнского капитала в бюджет, а также взыскать убытки. Сделка может быть оспорена как совершённая с нарушением закона. Кроме того, возможно привлечение к административной или уголовной ответственности за нецелевое использование средств. Для детального ответа на этот вопрос необходимо обратиться к подзаконным актам (Правила направления средств маткапитала, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 862, и разъяснения СФР), которые не включены в предоставленный контекст, но в соответствии с ними невыполнение обязательства влечёт отказ в распоряжении средствами или их изъятие.

После погашения ипотеки вы обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность на четверых: вас, несовершеннолетнюю дочь от первого брака, второго ребенка и второго мужа (поскольку он является отцом второго ребенка и членом семьи в контексте использования материнского капитала). Закон не устанавливает фиксированный размер долей, однако на практике применяется принцип равенства (по 1/4 каждому) с важной оговоркой: доля старшей дочери не может быть меньше по стоимости, чем ее доля в проданной квартире, с учетом соразмерности ее вложения. Неисполнение нотариального обязательства грозит принудительным взысканием средств материнского капитала в бюджет и признанием сделки недействительной.

Рекомендуемые действия

  • Сразу после полного погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры в Росреестре оформить соглашение об определении долей или договор дарения долей детям и мужу, подписав его у нотариуса.
  • Перед оформлением точно рассчитайте долю старшей дочери, исходя из соотношения суммы, вырученной за ее долю в старой квартире, к общей цене новой квартиры; обеспечьте, чтобы итоговая выделенная доля была не менее этой пропорции.
  • Выделите доли вам, второму мужу и младшему ребенку в равном размере, используя на оставшуюся площадь средства материнского капитала и губернаторской выплаты, разделенные на всех четверых членов семьи.
  • Зарегистрируйте переход права собственности на доли в Росреестре, предоставив нотариально удостоверенное соглашение и документы о погашении кредита (закладную с отметкой об исполнении, справку банка).
  • Сохраните нотариальное обязательство и все документы о сделке на случай проверки органами прокуратуры или Социальным фондом России.

Куда обращаться и порядок действий

  • Обратитесь в банк-кредитор для получения справки о полном погашении кредита и снятии обременения, а также закладной с отметкой об исполнении обязательства.
  • Закажите в ЕГРН выписку на квартиру после погашения ипотеки для подтверждения отсутствия обременения.
  • Подготовьте у нотариуса соглашение об определении долей в простой письменной форме с нотариальным удостоверением (либо договор дарения микродолей), четко прописав размер долей каждого члена семьи.
  • Подайте через МФЦ или напрямую в Росреестр заявление о регистрации права общей долевой собственности на четверых, приложив соглашение, паспорта, свидетельства о рождении детей и документ о погашении ипотеки.
  • После регистрации получите в ЕГРН выписки, подтверждающие право собственности каждого члена семьи, и направьте их копию в территориальный орган СФР (для отчета об исполнении обязательства), если это предусмотрено соглашением при распоряжении капиталом.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей, подписанное при покупке квартиры.
  • Кредитный договор и справка банка о полном погашении ипотеки (либо закладная с отметкой).
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременения в пользу банка.
  • Документы о продаже старой квартиры, подтверждающие размер доли старшей дочери и сумму, вырученную за нее.
  • Платежные документы о перечислении материнского капитала и губернаторской выплаты продавцу или в счет погашения кредита.
  • Соглашение об определении долей (нотариально удостоверенное), договор купли-продажи новой квартиры.

Сроки и риски

  • Срок исполнения обязательства — не позднее шести месяцев после снятия обременения по ипотеке (точный срок обычно прописан в самом обязательстве, и он начинает течь с даты полного погашения кредита).
  • Риск: если не выделить доли, СФР вправе потребовать возврата всей суммы материнского капитала в бюджет, а прокуратура — обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению обязательства.
  • Риск: сделка купли-продажи новой квартиры может быть признана недействительной в части невключения детей и мужа в собственность, что повлечет двустороннюю реституцию.
  • Риск: возможны административная ответственность за нецелевое использование бюджетных средств и споры с бывшим мужем, если он потребует выдела своей доли в судебном порядке.

Когда нужен адвокат

  • Адвокат необходим, если с бывшим мужем возникает спор о размере его доли либо он отказывается подписывать соглашение об определении долей.
  • Если СФР направил уведомление о неисполнении обязательства и требует возврата средств маткапитала.
  • При отказе старшей дочери (в лице органа опеки) от предложенного размера доли со ссылкой на ухудшение ее имущественного положения.
  • В случае раздельного проживания членов семьи и необходимости защиты прав детей через суд.