Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Нужно ли выделять долю взрослому сыну при продаже квартиры с маткапиталом после смерти младшего ребенка

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    После снятия обременения обязательно выделите долю в квартире старшему сыну, несмотря на его совершеннолетие.
  2. 2
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения соглашения об определении долей между вами и сыном.
  3. 3
    Предоставьте нотариусу свидетельство о смерти младшего ребенка для обоснования невозможности выделения ему доли.
  4. 4
    Зарегистрируйте право общей долевой собственности в Росреестре на основании нотариального соглашения.
  5. 5
    Только после регистрации долей заключайте договор купли-продажи квартиры, где сын выступает продавцом своей доли.descriptionДоговор купли-продажи долевой квартиры
  6. 6
    Приложите свидетельство о смерти младшего ребенка к документам для сделки купли-продажи.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о смерти младшего ребенка.
  • Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.
  • Справка из банка о полном погашении ипотечного кредита.
  • Нотариально удостоверенное соглашение об определении долей.
  • Паспорта матери и старшего сына.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.

  • Срочно: первые шаги

    • Снимите обременение с квартиры в Росреестре после погашения ипотеки.
    • Обратитесь к нотариусу для составления соглашения об определении долей.
    • Включите в соглашение выделение равной доли вам и вашему старшему сыну.
    • Подготовьте свидетельство о смерти младшего ребенка для нотариуса и Росреестра.
    • Зарегистрируйте право общей долевой собственности в Росреестре до продажи квартиры.

  • Сроки и риски

    • Выделите долю старшему сыну до продажи квартиры, иначе сделку оспорят.
    • Сделка без выделенной доли сыну может быть признана недействительной по иску прокуратуры или сына.
    • Росреестр приостановит регистрацию перехода права, если увидит использование маткапитала без долей детям.
    • Предоставьте свидетельство о смерти младшего ребенка, чтобы подтвердить невозможность выделения ему доли.
    • Закон не устанавливает календарного срока для выделения долей после снятия обременения.
    • При продаже квартиры старший сын должен выступать продавцом своей доли, иначе сделка оспорима.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру до выделения доли старшему сыну — сделка будет оспорима.
    • Не пытайтесь заменить выделение доли старшему сыну свидетельством о смерти младшего ребенка.
    • Не рассчитывайте, что совершеннолетие сына освобождает вас от обязанности выделить ему долю.
    • Не оформляйте соглашение об определении долей без нотариуса — это обязательно.
    • Не отказывайтесь от выделения доли, даже если сын согласен на отказ — это незаконно.
    • Не подавайте документы в Росреестр без нотариального соглашения и свидетельства о смерти младшего ребенка.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если у вас возникли разногласия с сыном о размере его доли в квартире.
    • Наймите адвоката для представления ваших интересов в суде, если Росреестр откажет в регистрации сделки.
    • Привлеките адвоката для оценки законности сделки, если типовые соглашения не учитывают смерть одного из детей.
    • Проконсультируйтесь с адвокатом, если покупатель квартиры требует гарантий отсутствия риска оспаривания сделки.
    • Заручитесь поддержкой адвоката, если органы опеки или прокуратура инициируют проверку законности продажи.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации сложились следующие фактические обстоятельства: женщина, не состоящая в браке, приобрела квартиру с использованием кредитных средств (ипотека) и средств материнского (семейного) капитала. На момент покупки у неё было двое несовершеннолетних детей — старший сын (на тот момент, очевидно, несовершеннолетний) и младший ребёнок. Впоследствии младший ребёнок умер, старший сын достиг совершеннолетия (32 года). В настоящее время обязательства по ипотечному кредиту погашены, планируется снятие обременения с квартиры и её продажа.

Юридически значимым обстоятельством является использование средств материнского капитала при покупке квартиры. В силу закона жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно оформляться в общую долевую собственность родителей и всех детей. Это обязательство возникает независимо от того, достигли дети совершеннолетия на момент снятия обременения или нет. Смерть ребёнка не отменяет обязанности выделить долю другим детям, поскольку обязательство по наделению долями возникло в момент использования средств капитала и распространяется на всех детей, которые были в семье на тот момент.

Таким образом, правоотношения затронуты в сфере жилищного и семейного права, а также в сфере государственной поддержки семей с детьми. Ключевыми правовыми аспектами являются: обязанность матери определить доли в праве собственности на квартиру в пользу своих детей (в том числе совершеннолетнего) в связи с использованием средств материнского капитала; правовые последствия смерти одного из детей для распределения долей; а также порядок совершения сделки по отчуждению квартиры, обременённой обязательством по наделению долями. Сам по себе факт совершеннолетия старшего сына не освобождает мать от указанной обязанности — закон не связывает её наступление с возрастом детей. Что касается умершего младшего ребёнка, его доля в силу закона не может быть выделена, однако этот факт не отменяет необходимости выполнения обязательства в отношении оставшегося живого ребёнка. Предоставление свидетельства о смерти младшего сына является документальным подтверждением невозможности выделения ему доли, но не заменяет выделение доли старшему сыну.

Юридически значимые действия: снятие обременения с квартиры, заключение соглашения об определении долей (в том числе выделение доли совершеннолетнему сыну), а затем — заключение договора купли-продажи. При этом согласие совершеннолетнего сына на отказ от доли не освобождает мать от обязанности эту долю выделить, так как обязательство установлено в пользу ребёнка и не может быть отменено его согласием.

Разрешая вопрос об обязанности выделить долю старшему сыну (32 года), необходимо обратиться к положениям законодательства о материнском капитале. Сам факт использования средств материнского капитала на приобретение жилья порождает безусловное обязательство оформить такое жилое помещение в общую собственность всех членов семьи — заявителя, супруга и детей. Эта обязанность закреплена в ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», которая устанавливает, что средства капитала направляются на улучшение жилищных условий при условии, что приобретаемое жилье оформляется в общую собственность родителей и детей. Возраст ребёнка (даже 32 года) не отменяет этого требования, поскольку закон не делает исключений для совершеннолетних детей, если на момент приобретения квартиры с использованием маткапитала они уже достигли совершеннолетия и не находились на иждивении родителей в смысле алиментных обязательств. Соответственно, мать обязана выделить долю старшему сыну, так как он является ребёнком, учтённым при получении сертификата, и обязательство распространяется на всех детей, независимо от их возраста.

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Ст. 10 данного закона, хотя и не содержит дословно требования об оформлении долей на детей, но именно она является нормативной основой для обязательства, которое конкретизируется в подзаконных актах. В предоставленном контексте отсутствует текст ст. 8 того же закона или Постановления Правительства № 862 (которое, согласно контексту, утратило силу), где напрямую прописана обязанность выделить доли. Однако из смысла ст. 10 следует, что средства капитала могут быть направлены только при условии, что жильё станет общей долевой собственностью родителей и детей. Поэтому отказ от выделения доли старшему сыну даже с его согласия недопустим — закон императивен, и обязательство должно быть исполнено в натуре.

В части умершего младшего ребёнка вопрос решается иначе. Смерть гражданина прекращает его правоспособность, а значит, обязанность выделить ему долю отпадает сама собой. Однако для целей последующей продажи квартиры необходимо подтвердить, что на момент оформления права собственности обязательство в отношении этого ребёнка отсутствует. Для этого достаточно представить свидетельство о смерти в регистрирующий орган (Росреестр) и, возможно, в орган Пенсионного фонда (ныне Социальный фонд). Выделение доли умершему ребёнку не требуется, так как наследство на выделенную долю не открывается (мать, скорее всего, является единственным наследником, но и это не создаёт обязанности). Следовательно, мать может не выделять долю младшему сыну.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244

Эта норма применима для понимания механизма: долевая собственность возникает, если имущество принадлежит нескольким лицам. В случае смерти ребёнка он перестаёт быть субъектом права, поэтому он не может быть участником общей собственности, и доля ему не выделяется.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности 1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 245

Эта статья важна для порядка определения размера долей. Поскольку закон императивно требует выделить доли детям, но не указывает конкретный размер, доли должны быть равными по умолчанию (в соответствии с ч. 1 ст. 245). Мать должна составить соглашение с нотариусом о выделении долей в равных долях (обычно по 1/3 на мать и каждого ребёнка, но с учётом смерти младшего — на мать и старшего сына). Согласие старшего сына на выделение меньшей доли или отказ от доли не предусмотрен законом — его доля должна быть определена соглашением сторон, и она не может быть меньше, чем у других членов семьи, если иное не установлено соглашением всех участников (включая его самого). Но поскольку он совершеннолетний, он может добровольно отказаться от права на долю? Нет, отказ от права собственности до его возникновения невозможен; после выделения доли он может её подарить или продать матери, но это уже следующий этап.

Таким образом, порядок действий при продаже после снятия обременения таков: во-первых, после погашения ипотеки необходимо снять залог (обременение) в Росреестре. Во-вторых, оформить нотариальное обязательство (соглашение) о выделении долей: матери и старшему сыну. В-третьих, зарегистрировать право общей долевой собственности. После этого квартиру можно продавать. Предоставление свидетельства о смерти младшего ребёнка подтверждает, что в отношении него обязательство исполнено быть не может. Если мать попытается продать квартиру без выделения доли старшему сыну, такие действия будут противоречить ст. 10 Закона № 256-ФЗ, и сделка может быть оспорена органами прокуратуры или самим сыном как нарушающая права ребёнка на улучшение жилищных условий за счёт средств материнского капитала.

Обязанность выделить долю в праве собственности на квартиру старшему сыну является безусловной в силу прямого указания закона о материнском капитале. Совершеннолетие ребенка и его согласие не освобождают мать от этой обязанности. Выделение доли умершему младшему ребенку не требуется, а факт его смерти подтверждается свидетельством о смерти, однако это не заменяет выделения доли старшему сыну.

Рекомендуемые действия

  • Погасить ипотечный кредит и снять обременение с квартиры в Росреестре на основании закладной или справки банка о погашении кредита.
  • Обратиться к нотариусу для составления и удостоверения соглашения об определении долей, в котором доля выделяется матери и старшему сыну в равном размере.
  • Подать документы в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности на квартиру за матерью и старшим сыном, приложив нотариальное соглашение и свидетельство о смерти младшего ребенка для обоснования невозможности выделения ему доли.
  • Только после регистрации права общей долевой собственности заключать договор купли-продажи квартиры, при этом старший сын выступает полноправным продавцом своей доли.
  • При оформлении сделки купли-продажи предоставить покупателю и в регистрирующий орган свидетельство о смерти младшего ребенка для подтверждения законности текущего состава собственников.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о смерти младшего ребенка.
  • Государственный сертификат на материнский капитал.
  • Справка из банка о полном погашении ипотечного кредита и закрытии кредитного счета.
  • Нотариально удостоверенное соглашение об определении долей.
  • Паспорта матери и старшего сына.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.

Сроки и риски

  • Закон не устанавливает календарного срока для выделения долей после снятия обременения, однако любое отчуждение квартиры без предварительного выделения доли старшему сыну делает сделку оспоримой.
  • Сделка купли-продажи без выделенной доли ребенку может быть признана недействительной по иску прокуратуры, органов опеки или самого сына как нарушающая требования Федерального закона № 256-ФЗ, что приведет к ее расторжению и возврату сторон в первоначальное положение с возмещением убытков.
  • Риск приостановления государственной регистрации перехода права собственности Росреестром, если из представленных документов будет следовать использование материнского капитала и отсутствие выделенных долей всем детям на момент сделки.

Когда нужен адвокат

  • Для составления текста соглашения об определении долей, если существуют разногласия относительно размера долей или порядок их определения усложнен иными обстоятельствами.
  • Для представления интересов в суде, если регистрирующий орган откажет в регистрации права общей долевой собственности или последующей сделки купли-продажи по мотивам неисполнения обязательства перед умершим ребенком.
  • Для оценки законности предстоящей сделки и минимизации рисков оспаривания, поскольку типовые шаблоны соглашений не всегда учитывают специфику распределения долей в случае смерти одного из детей.