Право пользования жилым помещением членами семьи собственника регулируется Жилищным кодексом РФ. Статья 31 ЖК РФ устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением. В данном случае мать и отчим являются членами семьи сына-собственника (мать — близкий родственник, отчим — может быть членом семьи при совместном проживании). При дарении части дома брату семейные отношения с новым собственником (братом) у матери и отчима, скорее всего, прекратятся, и по общему правилу части 4 статьи 31 ЖК РФ их право пользования утрачивается, если иное не установлено соглашением с новым собственником.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Часть 4 устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Таким образом, включение в договор дарения условия о пожизненном проживании матери и отчима является именно тем соглашением, которое предусмотрено статьей 31 ЖК РФ. Оно позволяет сохранить за ними право пользования частью дома после перехода права собственности к брату, даже при прекращении семейных отношений. Это условие будет обязательным для одаряемого, так как он принимает дар с обременением.
Для того чтобы такое обременение было реально защищено и могло быть противопоставлено третьим лицам (например, будущим покупателям дома), необходимо осуществить государственную регистрацию ограничения (обременения) права. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусматривает внесение в реестр сведений об ограничениях прав и обременениях. В силу статьи 1 этого закона государственная регистрация обременения является юридическим актом признания и подтверждения такого ограничения. Статья 9 закона содержит перечень сведений, вносимых в реестр прав, включая вид зарегистрированного ограничения и сведения о лицах, в пользу которых оно установлено.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (часть 6). Применительно к праву пожизненного проживания, оно может быть зарегистрировано как обременение (ограничение) права собственности одаряемого. Отсутствие такой регистрации сделает условие договора обязательным только для сторон (брата), но не для третьих лиц, что существенно снижает гарантии для матери и отчима.
В договоре дарения следует прямо указать, что часть дома передается с сохранением права пожизненного проживания матери и отчима, и это условие является существенным. Одаряемый (брат) выражает согласие на это. Затем на основании договора проводится государственная регистрация перехода права собственности к брату и одновременно регистрация обременения в виде права проживания матери и отчима. Закон допускает такую регистрацию на основании заявления сторон.
В качестве альтернативы возможно заключение отдельного соглашения (например, договора безвозмездного пользования или установления сервитута) между братом (новым собственником) и матерью с отчимом. Однако это потребует дополнительного волеизъявления уже после дарения и создает риск, что брат впоследствии откажется заключать такое соглашение. Поэтому включение условия непосредственно в договор дарения с последующей регистрацией обременения является более надёжным способом.
Правовая конструкция пожизненной ренты (статья 583 ГК РФ) к данной ситуации не применима, поскольку рента предполагает периодические выплаты или содержание, а в задаче речь идёт только о проживании без дополнительных обязанностей. Если бы сын хотел передать дом брату в обмен на пожизненное содержание матери и отчима, это был бы договор ренты, но он не предусмотрен в вопросе.
Статья 583. Договор ренты
- По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
- По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 583
В данном случае стороны не планируют передачу имущества в обмен на содержание, а хотят сохранить лишь право проживания. Поэтому договор дарения с условием о проживании предпочтительнее ренты, так как не создаёт для брата обязанности по выплатам. Однако если в будущем потребуется не только проживание, но и обеспечение матери и отчима (питание, уход, лекарства), то именно пожизненная рента с иждивением (договор пожизненного содержания) будет надлежащей правовой формой.
Таким образом, применимые нормы права позволяют включить в договор дарения условие о пожизненном проживании матери и отчима, при условии, что это не квалифицируется как встречное обязательство, а выступает обременением. Законность такого условия подтверждается статьей 31 ЖК РФ, допускающей соглашение о пользовании жильём. Для защиты прав необходимо зарегистрировать обременение в ЕГРН в соответствии со статьями 1 и 9 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Альтернативная конструкция ренты (статья 583 ГК РФ) применима в иных обстоятельствах и не требуется для решения поставленной задачи.
