Как подарить долю в квартире, купленной на материнский капитал, если на ней обременение и долги по ЖКХ, арест карты приставом

В центре ситуации — жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского (семейного) капитала. По закону такая недвижимость оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних. В данном случае доли выделены матери, двум её дочерям (одна из которых — автор вопроса) и несовершеннолетнему сыну. Это значит, что каждый из четырёх человек является собственником своей доли, а все вместе они — участники долевой собственности на квартиру.

Фактически в квартире проживает только автор вопроса, остальные члены семьи переехали в другой город. Задолженность по жилищно-коммунальным услугам возникла из-за того, что после отъезда никто не оплачивал счета. Долг по ЖКХ — это обязательство, которое по общему правилу лежит на собственнике помещения. Однако при долевой собственности каждый сособственник обязан участвовать в уплате коммунальных платежей соразмерно своей доле. При этом управляющая организация или ресурсоснабжающая компания может требовать полной оплаты с любого из собственников, а затем этот собственник вправе взыскать с остальных их часть.

Юридически значимо, что на долю автора вопроса наложено обременение. Из контекста можно предположить, что речь идёт об аресте, наложенном судебным приставом-исполнителем. Арест — это запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью (в том числе на дарение, продажу, залог) без снятия ограничения. Причиной ареста, скорее всего, стала задолженность по ЖКХ, взысканная через суд, либо иной долг, по которому приставы получили исполнительный лист. Факт ареста банковской карты подтверждает, что в отношении автора вопроса ведётся исполнительное производство.

Квартира находится в закрытом городке при воинской части, что создаёт дополнительные сложности: такая недвижимость может иметь особый правовой статус (например, относиться к объектам Министерства обороны или быть ограниченной в обороте). Это юридически значимо, потому что может влиять на возможность совершения сделок, включая дарение, а также на порядок взыскания долгов.

Автор вопроса хочет подарить свою долю матери. Но при наличии ареста Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, пока ограничение не будет снято. Снятие ареста возможно после полного погашения задолженности, на которую он наложен, либо после отмены постановления пристава (например, если долг погашен или заключено мировое соглашение). Дарение доли несовершеннолетним членам семьи или их опекунам также имеет свои процессуальные особенности, но в данном случае даритель — совершеннолетняя дочь, а одаряемая — мать, что упрощает формальную сторону.

Таким образом, перед автором стоят две связанные задачи: урегулировать задолженность и снять арест с доли, после чего можно будет оформить дарение.

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе подарить свою долю, однако это право осуществляется при условии, что имущество не обременено запретами, установленными законом. В вашей ситуации из выписки ЕГРН следует, что на вашу долю наложено обременение — как правило, это арест, наложенный судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства по взысканию задолженности по ЖКХ (ст. 68, 69, 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Пока арест не снят, вы не можете распоряжаться долей (продавать, дарить) — это прямое ограничение права распоряжения, предусмотренного ст. 209 ГК РФ. Дарение доли возможно только после погашения долга и снятия ареста, либо после того, как пристав снимет арест в связи с иным основанием. Договор дарения (ст. 572 ГК РФ) сам по себе не требует отсутствия долгов у дарителя, но регистрация перехода права будет приостановлена, если на объект наложен арест (статья 19 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», однако этот закон не приведён в вашем контексте, поэтому для полного ответа следует обратиться к нему дополнительно).

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246

Постановление о наложении ареста на денежные средства и драгоценные металлы должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации, судебный пристав-исполнитель направляет в банк или иную кредитную организацию.
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 81

Дарение вашей доли матери в настоящий момент невозможно. Обременение в ЕГРН — это, с высокой вероятностью, арест, наложенный судебным приставом-исполнителем за долги по ЖКХ. Пока вы полностью не погасите задолженность, на которую наложен арест, и пристав не отменит запрет на регистрационные действия, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по договору дарения.

Рекомендуемые действия

• Явиться на личный приём к судебному приставу-исполнителю, который ведёт ваше производство (узнать его ФИО и адрес отдела можно по номеру исполнительного производства из базы данных ФССП или через портал «Госуслуги»). Запросить у него копию постановления о наложении ареста на имущество и точную сумму долга, которую необходимо погасить для снятия ограничений, включая основной долг, исполнительский сбор и пени.
• Получить в управляющей организации (УК, ТСЖ) или в расчётном центре вашего закрытого городка детализированную выписку по лицевому счёту квартиры за весь период задолженности. Попросите отдельно рассчитать сумму, приходящуюся на вашу долю, и получить квитанции с корректными реквизитами для оплаты.
• Погасить всю сумму задолженности, указанную приставом, через кассу любого банка или через банкомат с функцией приёма наличных, используя реквизиты из квитанций или постановления пристава. Оплата частями возможна, но арест будет снят только после зачисления последнего платежа. Арестованную карту для оплаты использовать не пытайтесь.
• После поступления денег на счёт УК или на депозитный счёт отдела судебных приставов получить у пристава на руки постановление о снятии ареста с имущества и постановление об окончании исполнительного производства. Проконтролируйте, чтобы пристав направил эти документы в Росреестр в электронном виде.
• Дождаться обновления сведений в ЕГРН (обременение должно исчезнуть), после чего заключить договор дарения доли матери в простой письменной форме и подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности через любое отделение МФЦ.
• Учитывая юный возраст, отсутствие опыта в использовании банков и специфический статус закрытого городка, обратиться за очной консультацией к адвокату, который сможет проверить законность начисления долга и полномочия управляющей компании, а также убедиться в отсутствии иных ограничений для сделок с этой недвижимостью.