Квартира куплена с маткапиталом в деревянном доме, старшему сыну уже 20 лет. Вопрос: можно ли мне и ему продать свои доли, а младшему (15 лет) оставить долю до 18 лет? Дом на стадии, деньги можно тратить только на покупку, ремонт нельзя. Или лучше оформить долю младшего на бабушку, но это лишние траты. Как быть?
НейроадвокатВ данной ситуации правовое поле образуют отношения, связанные с использованием средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья, а также с распоряжением долями в праве общей долевой собственности на недвижимость, принадлежащую несовершеннолетним и совершеннолетним членам семьи. Ключевой аспект в том, что квартира (деревянный дом) была куплена с участием средств материнского капитала, что влечет за собой обязательство выделить доли в праве собственности всем членам семьи, включая супругов и всех детей. Это обязательство установлено законом при использовании таких средств.
В семье трое участников долевой собственности: пользователь (родитель), старший сын (20 лет, совершеннолетний) и младший сын (15 лет, несовершеннолетний). Пользователь хочет продать свою долю и долю старшего сына, оставив долю младшего сына у него до достижения 18 лет. Юридически значимым является то, что доли несовершеннолетних детей, приобретенные с использованием средств материнского капитала, не могут быть произвольно отчуждены без соблюдения специальных требований. Продажа долей родителей и совершеннолетнего ребенка технически возможна, но требует решения вопроса о судьбе доли несовершеннолетнего. При этом любое отчуждение (продажа, дарение и т.п.) доли несовершеннолетнего, в том числе передача её третьему лицу (например, бабушке), без одновременного улучшения жилищных условий ребенка или без последующего восстановления его прав на другое равноценное жилье, может быть признано нарушением прав ребенка и посягательством на целевое использование материнского капитала.
Дополнительное ограничение состоит в том, что по условиям программы материнского капитала средства разрешено тратить только на покупку жилья, но не на ремонт, что сужает возможности для улучшения жилищных условий в данном случае. Правовая квалификация ситуации включает в себя вопросы соблюдения имущественных прав несовершеннолетнего, защиты его интересов со стороны органов опеки и попечительства, а также соответствия действий пользователя требованиям закона о целевом использовании средств материнского капитала. Рассматриваемый вариант с оформлением доли младшего на бабушку также требует анализа с точки зрения законности, поскольку такая сделка не должна ухудшать положение ребенка и нарушать обязательства, взятые при получении субсидии.
Применимое право
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия в отношении принадлежащего ему имущества, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. Это общее правило распространяется на доли родителей и совершеннолетнего сына (20 лет) в квартире, приобретённой с использованием материнского капитала. Продажа их долей сама по себе не запрещена, если не ущемляются права младшего несовершеннолетнего собственника. Однако такое распоряжение должно учитывать специальные нормы об общей долевой собственности и защите прав детей.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Закон допускает продажу вашей доли и доли совершеннолетнего старшего сына при сохранении доли 15-летнего младшего ребенка в праве общей собственности. Прямого законодательного запрета на такое распоряжение нет, поскольку обязательство по наделению всех членов семьи долями за счет материнского капитала уже исполнено. Однако передача доли несовершеннолетнего бабушке является отчуждением его имущества, требует предварительного разрешения органа опеки и с высокой вероятностью будет расценена как ухудшение положения ребенка, поэтому данный путь нецелесообразен и сопряжен с риском отказа и последующего оспаривания сделки.
Несоблюдение порядка извещения о преимущественном праве покупки дает младшему право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Отсутствие уведомления органа опеки о сделке, затрагивающей интересы ребенка, повышает риск ее оспаривания заинтересованными лицами или самим органом.
Если орган опеки отказывает в даче согласия на сделку или предъявляет требования, не основанные на законе, потребуется участие адвоката для подготовки мотивированных возражений и судебной защиты. Адвокат также необходим для составления нотариального уведомления о намерении продать доли таким образом, чтобы оно полностью соответствовало требованиям ст. 250 ГК РФ и исключало возможность последующего оспаривания.
