Как зарегистрировать пристройку к дому на материнский капитал и выделить доли, если дом в моей собственности, ввод в эксплуатацию не произведён

В центре ситуации находится объект индивидуального жилищного строительства — дом, уже принадлежащий заявителю на праве собственности. К этому дому возведена пристройка, финансирование которой осуществлялось за счет средств материнского (семейного) капитала. У заявителя имеется нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное) с использованием средств материнского капитала, в пользу супруги и троих несовершеннолетних детей. Ключевая особенность ситуации заключается в том, что дом, к которому произведена пристройка, не прошел процедуру ввода в эксплуатацию, что напрямую влияет на возможность его кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: 1) факт использования средств государственной поддержки (материнского капитала), что накладывает обязательство по оформлению жилья в общую долевую собственность всех членов семьи (включая детей); 2) создание нового объекта недвижимости (пристройки), которая технически и юридически должна изменить характеристики исходного объекта (дома); 3) отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что является обязательным условием для легализации построек, финансируемых за счет материнского капитала, и для последующей регистрации права собственности на измененный объект.

Возникшие правоотношения регулируются нормами жилищного и гражданского законодательства, а также специальными нормами о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей. Без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию невозможно зарегистрировать право собственности на пристройку, а следовательно, и исполнить обязательство по выделению долей, так как предмет обязательства (жилое помещение с учетом пристройки) не существует как юридически оформленный объект недвижимости. Таким образом, ситуация требует последовательных действий: сначала легализация постройки (ввод в эксплуатацию или признание права собственности в судебном порядке), затем регистрация прав на реконструированный дом и только после этого — выделение долей членам семьи.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для строительства или реконструкции объекта капитального строительства, в том числе пристройки к жилому дому, требуется получение разрешения на строительство. Поскольку пристройка возведена, а разрешение на строительство, судя по ситуации, не оформлялось (дом не введён в эксплуатацию), это создаёт препятствия для легализации объекта.

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства... Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
   — Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Кроме того, согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, для завершения строительства и последующей государственной регистрации прав необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Отсутствие такого разрешения означает, что строительство не удостоверено как выполненное в соответствии с проектной документацией, что блокирует кадастровый учёт и регистрацию прав на пристройку.

Легализовать пристройку и выделить в ней доли членам семьи без разрешения на ввод дома в эксплуатацию невозможно. Поскольку дом с пристройкой не введен в эксплуатацию, он не существует как легальный объект недвижимости с новыми характеристиками, а пристройка отвечает признакам самовольной. Исполнение нотариального обязательства о выделении долей допустимо только после признания права собственности на реконструированный дом (в административном порядке или через суд) и его государственной регистрации.

Рекомендуемые действия

• Обратиться в орган местного самоуправления (администрацию Ростова-на-Дону) для получения разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода в эксплуатацию, если градостроительные нормы не нарушены.
• При отказе в выдаче разрешительной документации — подать в суд иск о признании права собственности на самовольную пристройку в порядке статьи 222 ГК РФ с привлечением органа опеки для защиты интересов детей.
• После легализации пристройки заказать технический план реконструированного дома у кадастрового инженера и поставить объект на кадастровый учет с новыми характеристиками через Росреестр.
• Зарегистрировать право собственности на реконструированный дом в ЕГРН на свое имя (если только дом не оформлен в общую собственность сразу).
• Исполнить нотариальное обязательство: заключить соглашение об определении долей с супругой или, при отказе одного из родителей, обратиться в суд для принудительного выделения долей и зарегистрировать право общей долевой собственности всех пятерых членов семьи в Росреестре.

Куда обращаться и порядок действий

• Обратиться в уполномоченный орган администрации Ростова-на-Дону, который выдаёт разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов ИЖС, с заявлением и пакетом документов для легализации пристройки в досудебном порядке.
• Если орган местного самоуправления отказывает — направить исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома с требованием признать право собственности на самовольную пристройку, обосновав её соответствие строительным и градостроительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также факт использования средств материнского капитала.
• После вступления в законную силу положительного судебного решения — обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана дома с учётом пристройки.
• Подать через МФЦ или портал Госуслуг в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте изменений и регистрации права собственности, приложив разрешение на ввод (или решение суда) и технический план.
• После регистрации права на реконструированный дом — оформить выделение долей: заключить нотариальное соглашение или соглашение в простой письменной форме (если нет спора) и подать заявление в Росреестр о регистрации права общей долевой собственности всех членов семьи.

Документы и доказательства

• Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей супруге и детям.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок и на первоначальный дом (выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности).
• Разрешение на строительство (если оно выдавалось) либо уведомления о планируемой реконструкции, направлявшиеся в администрацию.
• Технический план дома с учётом пристройки и заключение кадастрового инженера.
• Заключение специализированной организации о соответствии пристройки строительным, санитарным и противопожарным нормам, а также об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан (необходимо для суда).
• Документы, подтверждающие использование средств материнского капитала (государственный сертификат, заявление о распоряжении средствами, решение ПФР/СФР).
• Свидетельства о рождении всех детей и документ о заключении брака.
• Отказ администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (если он потребуется для подачи иска в суд).

Денежные требования

• При подаче иска о признании права собственности на самовольную пристройку уплачивается государственная пошлина, размер которой рассчитывается от кадастровой (или инвентаризационной) стоимости пристройки по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.
• Потребуются расходы на услуги кадастрового инженера по подготовке технического плана.
• Расходы на проведение строительно-технической экспертизы (если суд назначит экспертизу или заключение будет заказано истцом добровольно для доказывания безопасности постройки).
• При выделении долей нотариальное удостоверение соглашения не обязательно, но нотариальный тариф потребуется, если стороны предпочтут нотариальную форму.
• За государственную регистрацию прав в ЕГРН взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей для физических лиц (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ) за каждое регистрационное действие, если иное не предусмотрено.

Сроки и риски

• Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию — до 10 рабочих дней (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Риск: отказ из-за отсутствия разрешения на строительство или несоответствия параметрам застройки.
• Судебное разбирательство по иску о признании права на самовольную постройку может занять от 3 до 12 месяцев с учётом экспертиз и обжалования.
• До полной легализации пристройки и регистрации права собственности на реконструированный дом сохраняется риск предъявления требований органами прокуратуры или Пенсионным фондом (СФР) о нецелевом использовании средств материнского капитала, поскольку обязательство не исполнено.
• После регистрации права собственности на дом выдел долей должен быть произведён в разумный срок (как правило, в течение 6 месяцев), иначе заинтересованное лицо (супруга, орган опеки, прокурор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательства.
• При оформлении соглашения о выделе долей без нотариуса срок регистрации в Росреестре составит 7–9 рабочих дней, при нотариальном удостоверении — до 3 рабочих дней.

Когда нужен адвокат

• Если администрация отказала в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию и требуется подготовка иска в суд и представительство в процессе о признании права собственности на самовольную постройку.
• При возникновении спора с супругой относительно размера долей или отказа от подписания соглашения о выделе долей, когда вопрос переходит в судебное разбирательство.
• Если Пенсионный фонд (СФР) или прокуратура инициировали проверку целевого использования средств материнского капитала и предъявили требования о возврате средств в связи с неисполнением обязательства.
• В случае, если пристройка нарушает права смежных землепользователей или третьих лиц и есть риск предъявления встречных исков о сносе самовольной постройки.