Вопрос

Оформление дарственной на половину квартиры в Казахстане на мать через нотариуса в России: как подарить долю совладельцу

Здравствуйте! Подскажите, как можно оформить дарственную на мою половину квартиры на маму? Квартира находится в другой стране, в Казахстане, мы с мамой совладельцы по 50%. Я хочу подарить ей свою долю, но не знаю, как это сделать: нужно ли ехать в Казахстан или можно оформить у нотариуса в России? Какие документы потребуются? Из выписки ЕГРН видно, что квартира зарегистрирована на нас обеих, но в казахстанском реестре, наверное, свои правила.

Вопрос №89966Ответы: 1

16.07.2026

Нейроадвокат

19:5816.07.2026

Выделение долей в квартире Нужен документ

Пользователь и его мать являются собственниками квартиры, расположенной в Казахстане, в равных долях — по 50% у каждого. Пользователь намерен безвозмездно передать (подарить) принадлежащую ему долю в праве общей собственности на эту квартиру матери. Пользователь находится на территории России и желает выяснить, возможно ли юридически оформить такую сделку, не выезжая в Казахстан.

Ситуация затрагивает правоотношения, связанные с дарением недвижимого имущества, осложненные иностранным элементом. Юридически значимым обстоятельством является то, что предмет сделки — доля в квартире — находится не в России, а в Республике Казахстан. Договор дарения недвижимости и переход права собственности на такое имущество подчиняются праву страны, где это имущество находится (lex rei sitae). Следовательно, к порядку заключения, форме договора, его обязательной регистрации и моментам возникновения права собственности у одаряемой (матери) применяется законодательство Казахстана, а не России.

Пытаясь совершить сделку, находясь в России, пользователь сталкивается с проблемой территориальной компетенции нотариуса и признания юридических документов. Нотариус в Российской Федерации, как правило, не вправе удостоверять сделки с недвижимостью, права на которую зарегистрированы в иностранном государстве и регулируются иностранным правом. Кроме того, сделка будет подлежать обязательной регистрации (перерегистрации права) в уполномоченных органах Казахстана (ЦОН/Правительство для граждан), что невозможно без физического присутствия сторон или их заверенных представителей в этой стране.

Дополнительную сложность создает характер собственности: дарение доли в общей долевой собственности может требовать соблюдения преимущественного права покупки (или иных аналогов, предусмотренных гражданским кодексом Казахстана для дарения), хотя для безвозмездных сделок это часто не актуально, но требует проверки. Фактически, без выезда в Казахстан или оформления доверенности на представителя на территории Казахстана (с последующей легализацией/проставлением апостиля), зарегистрировать переход права на долю в казахстанской квартире, находясь исключительно в России, невозможно.

Согласно коллизионным нормам, применимое право к сделке дарения доли в квартире, находящейся в Казахстане, определяется прежде всего международным договором и российским законодательством. Поскольку объект недвижимости расположен на территории Республики Казахстан, основополагающее значение имеет принцип lex rei sitae — право страны места нахождения имущества. В силу ст. 1205 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. Следовательно, сама по себе принадлежность доли в квартире и содержание полномочий дарителя и одаряемой как собственников регулируются казахстанским правом.

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1205

Этот же принцип закреплён и в Минской конвенции 1993 года, которая обязательна как для России, так и для Казахстана. Пункт 1 ст. 38 Конвенции прямо устанавливает, что право собственности на недвижимое имущество определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество, то есть по казахстанскому праву. Кроме того, пункт 3 той же статьи уточняет, что возникновение и прекращение права собственности на имущество определяются по законодательству государства, где имущество находилось в момент, когда имело место действие, послужившее основанием для такого возникновения или прекращения. Поскольку договор дарения является основанием для перехода права, его юридическая сила и момент перехода доли также подчиняются казахстанскому праву.

Право собственности на недвижимое имущество определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество.

Возникновение и прекращение права собственности или иного вещного права на имущество определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием возникновения или прекращения такого права.
— Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.), ст. 38

Что касается самого обязательственного отношения — договора дарения, то и здесь применимым правом будет казахстанское. В соответствии со ст. 1213 ГК РФ, при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, а таковым считается право страны, где находится недвижимое имущество. Применительно к дарению доли в квартире в Казахстане это означает, что условия договора, права и обязанности сторон определяются по праву Казахстана. Данная специальная норма приоритетна по отношению к общему правилу ст. 1211 ГК РФ, которая определяет решающее исполнение дарителя, но для недвижимости действует именно ст. 1213.

При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1213

Форма сделки — один из ключевых вопросов. Согласно п. 1 ст. 1209 ГК РФ, форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где это имущество находится. Следовательно, договор дарения доли в квартире в Казахстане должен быть совершён в форме, предусмотренной казахстанским законодательством. То же правило содержится в п. 2 ст. 39 Минской конвенции: форма сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится такое имущество. Таким образом, требование о нотариальном удостоверении, если оно установлено в Казахстане, обязательно. В российском ГК РФ (ст. 574 п. 3) также предусмотрено нотариальное удостоверение дарения недвижимости между гражданами, но эта норма к казахстанской квартире напрямую не применима, поскольку форма определяется по месту нахождения объекта.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1209

Форма сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится такое имущество.
— Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.), ст. 39

Можно ли удостоверить такой договор у нотариуса в России? Ст. 104 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате позволяет нотариусу в соответствии с международными договорами применять нормы иностранного права и совершать удостоверительные надписи в форме, предусмотренной законодательством других государств, если это не противоречит международным договорам и российскому законодательству. Однако Минская конвенция не предоставляет российскому нотариусу права удостоверять сделку, объект которой находится в Казахстане, в обход правил о форме по месту нахождения имущества. Более того, законодательство Казахстана обычно требует, чтобы договор дарения недвижимости был удостоверен нотариусом, имеющим юрисдикцию на территории Казахстана. Поэтому российский нотариус, даже применив казахстанское право, не сможет произвести нотариальное действие с недвижимостью, которая не находится на территории РФ, поскольку его полномочия территориально ограничены. Следовательно, удостоверение договора в России не будет признано казахстанскими регистрирующими органами как достаточное для государственной регистрации перехода права.

Нотариус в соответствии с законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации применяет нормы иностранного права. Нотариус принимает документы, составленные в соответствии с требованиями международных договоров, а также совершает удостоверительные надписи в форме, предусмотренной законодательством других государств, если это не противоречит международным договорам Российской Федерации.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 104

Относительно документов: Минская конвенция предусматривает упрощённый порядок признания официальных документов. Согласно её ст. 1, документы, изготовленные или засвидетельствованные на территории одной Договаривающейся Стороны (например, России) учреждением или уполномоченным лицом в пределах их компетенции, по установленной форме и скреплённые гербовой печатью, принимаются на территории другой Договаривающейся Стороны (Казахстана) без какого-либо специального удостоверения и пользуются доказательной силой официальных документов. Это означает, что, например, нотариально заверенная копия паспорта дарителя, доверенность на представителя (если она потребуется), а также документы, подтверждающие родство, могут быть подготовлены в России и приняты в Казахстане без апостиля, при условии их правильного удостоверения (с гербовой печатью). Однако сам договор дарения, как уже указано, должен быть удостоверен в Казахстане, поэтому документы из России скорее будут вспомогательными.

Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения.
— Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.), ст. 1

Наконец, применительно к моменту возникновения права собственности у одаряемой, следует руководствоваться ст. 1206 ГК РФ, которая также отсылает к праву страны, где имущество находилось в момент, имевший место действие, послужившее основанием. Поскольку таким действием будет нотариально удостоверенный договор и последующая государственная регистрация, то процедура регистрации перехода права (внесение записи в казахстанский реестр) подчиняется исключительно праву Казахстана.

Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1206

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Дарение доли в праве собственности на квартиру, находящуюся в Казахстане, невозможно полностью оформить, оставаясь в России. Законодательство Казахстана требует нотариального удостоверения сделки на своей территории и последующей государственной регистрации перехода права, что делает необходимой либо вашу личную поездку в Казахстан, либо оформление доверенности на представителя, который совершит все действия от вашего имени. Договор, удостоверенный российским нотариусом, не будет принят регистрирующими органами Казахстана, и сделка не повлечет юридических последствий.

Документы и доказательства

Нотариально удостоверенная доверенность от дарителя на представителя, если сделка совершается без его личного участия. Благодаря Минской конвенции такая доверенность, удостоверенная в России, будет признана в Казахстане без апостиля.
Правоустанавливающие документы на квартиру.
Технический паспорт на объект недвижимости.
Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемой.
Справка о зарегистрированных правах на недвижимость (актуальная на момент сделки).
При необходимости — нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, если имущество было приобретено в браке или есть иные основания полагать режим общей собственности супругов.

Куда обращаться и порядок действий

Нотариус на территории Казахстана (по месту нахождения недвижимости или по усмотрению сторон) — для удостоверения договора дарения.
Филиал некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ЦОН) по месту нахождения квартиры — для регистрации перехода права собственности.
Если вы остаетесь в России, первичное обращение — к российскому нотариусу для удостоверения доверенности на представителя в Казахстане. После этого все действия выполняются вашим представителем на территории Казахстана в указанных выше органах.

Сроки и риски

Основной риск при удостоверении сделки в России — отказ в регистрации перехода права в Казахстане ввиду несоблюдения требования о нотариальной форме договора по месту нахождения имущества. Сделка будет считаться ничтожной.
Срок регистрации перехода права в Казахстане составляет, как правило, несколько рабочих дней после подачи корректно оформленного пакета документов.
Право собственности у одаряемой (матери) возникнет только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимость Казахстана, а не с момента подписания договора. До этого момента даритель остается законным владельцем доли.

Когда нужен адвокат

Если на квартиру наложены какие-либо обременения, аресты или существуют иные ограничения прав, требующие правового анализа казахстанского законодательства.
В случае наличия спора о праве на данную долю с третьими лицами или необходимости определения долей в составе общего имущества супругов.
Если вы не можете лично подобрать надежного представителя в Казахстане и вам требуется помощь в подготовке исчерпывающей доверенности с учетом всех нюансов казахстанского нотариального процесса и требований ЦОНа.