Прежде всего, необходимо установить, что ипотека как способ обеспечения обязательства прекратилась в связи с его надлежащим исполнением. Согласно ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку из справки банка следует, что задолженность по кредиту отсутствует, а ипотека была погашена в феврале 2021 года, само обязательство считается исполненным. Следовательно, залог прекратился в силу закона, и формальное снятие обременения является лишь технической процедурой внесения соответствующей записи в ЕГРН.
- Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; ... Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 352
Однако порядок погашения регистрационной записи об ипотеке при наличии закладной имеет свою специфику. В силу ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если была выдана закладная, то для погашения записи требуется либо совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с представлением самой закладной, либо заявление владельца закладной, либо заявление залогодателя с одновременным представлением закладной. Банк, выдавший справку об отсутствии задолженности, в данном случае не является владельцем закладной, так как она утеряна. Таким образом, одной справки банка недостаточно для снятия обременения в упрощенном порядке, так как орган регистрации прав не может удостовериться в отсутствии закладной у третьих лиц и в том, что права по ней не переданы иному лицу.
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке. 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарно
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 25
Поскольку закладная была утеряна, необходимо применить механизм восстановления прав на нее, предусмотренный ст. 18 Закона об ипотеке. Восстановление возможно двумя путями: либо на основании заявления в адрес лица, указанного в ЕГРН в качестве залогодержателя (то есть банка), если из реестра можно установить законность восстанавливаемых прав, либо на основании решения суда. Учитывая, что плательщик (заемщик) умер, а наследники вступили в наследство, именно наследники как залогодатели (правопреемники) вправе инициировать процедуру восстановления закладной. Банк, подтвердив справкой исполнение обязательства, может выдать дубликат закладной с отметкой о погашении, что позволит погасить регистрационную запись об ипотеке.
Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную. 1. Восстановление прав на утраченную документарную закладную производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании: заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, возможно установить законность восстанавливаемых прав на утраченную документарную закладную, или в случае ее обездвижения - лица, которое согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной или иным лицом, осуществляющим права по закладной; решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 18
Дополнительно, положение ст. 17 Закона об ипотеке обязывает залогодержателя (банк) после полного исполнения обязательства незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении. Поскольку закладная утеряна, банк обязан либо восстановить ее и передать наследникам, либо выдать справку, которая может служить основанием для обращения в суд в порядке особого производства об установлении факта прекращения ипотеки.
- Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме...
- Нахождение документарной закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены...
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 17
Наконец, с точки зрения наследования, в силу ст. 353 ГК РФ залог сохраняется при переходе прав на заложенное имущество в порядке универсального правопреемства. Однако в данной ситуации залог прекратился до смерти заемщика (в феврале 2021 года) в связи с исполнением обязательства, поэтому наследники получили квартиру уже свободной от ипотеки де-юре, но с необновленной записью в реестре. Таким образом, наследники как правопреемники залогодателя вправе требовать от банка совершения действий по погашению записи, и к ним перешло право на восстановление закладной.
- В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу ... в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 353
Порядок действий наследников сводится к следующему: на основании справки банка об отсутствии задолженности и свидетельства о праве на наследство следует обратиться в банк с требованием восстановить утраченную закладную и выдать ее с отметкой об исполнении обязательств. Если банк отказывается, необходимо обращаться в суд с заявлением об установлении факта прекращения ипотеки и погашении регистрационной записи. При этом ссылаться на ст. 408 ГК РФ о возврате долгового документа при исполнении обязательства не требуется, поскольку специальная норма ст. 17 Закона об ипотеке прямо регулирует этот вопрос применительно к закладной.
Справка банка об отсутствии задолженности сама по себе не позволит снять обременение: при утере закладной для погашения ипотечной записи необходимо сначала восстановить закладную, а затем представить её в Росреестр с отметкой об исполнении обязательства. Наследники как правопреемники залогодателя вправе потребовать от банка выдачи дубликата закладной с отметкой о полном погашении долга, и только после этого – обратиться за государственной регистрацией прекращения ипотеки. При отказе или бездействии банка наследники могут установить факт прекращения ипотеки через суд в порядке особого производства.
Рекомендуемые действия
- Получите в банке нотариально заверенную копию справки об отсутствии задолженности и выписку по счёту за весь период кредита, подтверждающую полное погашение в феврале 2021 года.
- Обратитесь в тот же банк с заявлением от имени всех наследников о восстановлении утраченной документарной закладной и выдаче её дубликата с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме (ст. 18 Закона об ипотеке). Приложите свидетельства о праве на наследство и справку банка.
- Дождитесь официального ответа банка. Если банк отказывает в восстановлении закладной или затягивает процесс, незамедлительно подготовьте заявление в суд об установлении факта прекращения ипотеки (особое производство). Ответчиком по такому делу банк не является, но он привлекается заинтересованным лицом.
- Соберите полный пакет доказательств для суда: справку банка, кредитный договор, документы о платежах, свидетельство о смерти заёмщика, нотариальные свидетельства о праве на наследство, выписку из ЕГРН с отметкой об ипотеке, переписку с банком.
- Получив судебный акт об установлении факта прекращения ипотеки или дубликат закладной с отметкой банка о погашении, подайте совместное заявление (от наследников и банка) либо только заявление наследников с приложением закладной в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке. Пошлина за погашение записи не взимается.
Куда обращаться и порядок действий
Основным адресатом на первом этапе является банк, выдавший кредит. Обратиться следует в отделение, где обслуживался кредитный договор, передав заявление с описью вложения. Если банк уклоняется или отказывает, следующим шагом станет суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. После разрешения вопроса (дубликат закладной или решение суда) наследники обращаются в МФЦ либо напрямую в территориальный орган Росреестра с заявлением о погашении ипотечной записи. Вся процедура построена на последовательных шагах: сначала документально фиксируется факт исполнения обязательства, затем восстанавливается закладная, и только после этого запись погашается.
Документы и доказательства
- Нотариально заверенная справка банка об отсутствии задолженности.
- Выписка по ссудному счёту, отражающая полное погашение кредита в феврале 2021 года.
- Кредитный договор и договор ипотеки (если сохранились), либо их копии из архива банка.
- Свидетельства о праве на наследство (на квартиру), выданные нотариусом.
- Свидетельство о смерти заёмщика.
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости с указанием зарегистрированной ипотеки.
- Заявление наследников в банк о восстановлении закладной и ответ банка (отказ или бездействие) – для возможного судебного разбирательства.
- В случае суда – доказательства направления требования в банк (почтовые квитанции, опись вложения), а также расчёты или иные документы, подтверждающие отсутствие долга.
Сроки и риски
Затягивание процедуры несёт риск усложнения продажи квартиры и возможного отказа потенциальных покупателей. Банк обязан рассмотреть заявление о восстановлении закладной в разумный срок (обычно до 30 дней), но при отсутствии реакции следует сразу инициировать судебное разбирательство. Срок особого производства в суде с учётом обжалования может занять от 2 до 4 месяцев. Главный риск – если банк бездействует и не передаёт информацию в Росреестр, наследникам придётся доказывать факт прекращения ипотеки через суд, что потребует времени и судебных издержек. Необращение в суд при отказе банка означает сохранение обременения и невозможность распоряжения квартирой.
Когда нужен адвокат
Если банк немотивированно отказывает в восстановлении закладной либо заявляет о невозможности этого по внутренним причинам, а также при появлении любых осложнений в судебном процессе, стоит незамедлительно обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и ипотеке. Адвокат поможет корректно составить процессуальные документы, оценить перспективу особого производства и при необходимости переквалифицировать требование в исковое, если выяснится, что имеется спор о праве.
