Согласно статье 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей, в том числе продать её, но при возмездном отчуждении обязан соблюсти правила о преимущественном праве покупки.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Таким образом, вы, как владелец 1/5 доли, можете её продать, но перед этим необходимо уведомить остальных сособственников. При этом сама по себе регистрация по месту жительства (прописка) не создаёт права собственности — ключевое значение имеет круг лиц, являющихся участниками общей долевой собственности. Если среди семи прописанных есть иные собственники, их права защищены статьёй 250 ГК РФ.
Статья 250 ГК РФ устанавливает механизм реализации преимущественного права покупки.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Вы должны письменно (например, заказным письмом с уведомлением или через нотариуса) известить каждого сособственника о намерении продать долю, указав цену и условия. Если в течение месяца никто из них не выразит желание купить или не заключит договор, вы вправе продать долю любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Соблюдение этой процедуры — обязательное условие для регистрации перехода права. Наличие прописанных лиц, не являющихся сособственниками, на это правило не влияет.
Статья 252 ГК РФ регулирует раздел общего имущества и выдел доли.
Статья 252 ГК РФ регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. В частности, пункт 2 устанавливает право участника долевой собственности требовать выдела своей доли, а пункт 3 предусматривает возможность судебного порядка выдела доли в натуре или выплаты компенсации. Пункт 4 регулирует выплату компенсации при несоразмерности выделяемого имущества. Пункт 5 устанавливает, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Выдел доли в натуре (например, выделение конкретной комнаты) для продажи не требуется. Продаётся именно доля в праве общей собственности, а не физическая часть квартиры. Поскольку квартира является неделимой вещью (статья 244 ГК РФ), выдел в натуре 1/5 доли технически невозможен, и продажа осуществляется без него. Вы можете продать свою долю как идеальную долю в праве.
В силу статьи 251 ГК РФ момент перехода доли к покупателю определяется моментом государственной регистрации.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 251
Следовательно, договор купли-продажи доли подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, и право собственности у покупателя возникает с момента внесения записи в ЕГРН.
Статья 551 ГК РФ подтверждает необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, не
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551
Без регистрации договор будет считаться заключённым, но право собственности не перейдёт. Поэтому после подписания договора и исполнения обязательств сторонам необходимо подать документы в регистрирующий орган.
Статья 554 ГК РФ определяет требования к содержанию договора.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 554
В договоре купли-продажи доли нужно указать адрес квартиры, её кадастровый номер и размер продаваемой доли (1/5). Этого достаточно для идентификации предмета договора.
Статья 558 ГК РФ вводит специальное требование для продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
В вашей ситуации в квартире прописано 7 человек. Если среди них есть лица, которые в силу закона сохраняют право пользования жильём после смены собственника (например, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации, или лица, имеющие право пожизненного проживания по завещательному отказу), их необходимо перечислить в договоре. Если же все прописанные являются сособственниками либо не имеют самостоятельного права пользования (например, просто зарегистрированы с согласия собственников без сохранения права после отчуждения), то условие о перечне не является обязательным, но покупатель может запросить подтверждение. Наличие таких лиц не препятствует продаже, но может повлиять на желание покупателя приобрести долю, так как он получит имущество с обременением правами третьих лиц.
