Продажа доли в коммунальной квартире: один собственник отказывается подписывать отказ и не идет к нотариусу, мешает сделке

При продаже доли в праве собственности на комнату в коммунальной квартире ключевое значение имеет соблюдение преимущественного права покупки, установленного для остальных сособственников. В данной ситуации продавец намерен продать свою долю постороннему лицу, а один из сособственников (муж из пары, владеющей другой комнатой) отказывается как приобретать долю, так и оформлять нотариальный отказ. Нотариус требует либо его согласие (фактически — отказ от преимущественного права), либо удостоверенный отказ, что блокирует сделку.

Основная норма, регулирующая обязанность продавца, — ст. 250 ГК РФ. Согласно её пункту 1, при продаже доли постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Продавец обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Если сособственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца со дня извещения (для недвижимости), продавец вправе продать долю любому лицу. Здесь продавец уже получил согласие от всех, кроме одного — мужа. Его отказ подписать нотариальный отказ не означает, что преимущественное право нарушено; главное — доказать, что он был надлежащим образом извещён и имел возможность реализовать своё право в течение установленного срока. Продавец не обязан получать от каждого сособственника именно нотариальный отказ — достаточно соблюсти процедуру уведомления, предусмотренную законом.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250

Однако нотариус, удостоверяющий сделку, должен убедиться, что преимущественное право не нарушено. Продавец может предоставить нотариусу доказательства того, что уклоняющийся сособственник был извещён о продаже, а месячный срок с момента извещения истёк, причём сособственник не заявил о желании выкупить долю. Именно здесь вступает в силу ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях. Направление заказного письма с уведомлением о вручении по адресу регистрации сособственника (или по адресу самой коммунальной квартиры, если он там проживает) будет считаться надлежащим извещением, даже если адресат уклоняется от получения. Согласно пункту 1 этой статьи, сообщение считается доставленным, если оно поступило лицу, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Это означает, что после отправки письма и возврата конверта с отметкой о невручении (например, «истёк срок хранения» или «адресат отказался от получения») продавец может считать, что уведомление состоялось. С этого момента начинается течение месячного срока для реализации преимущественного права. Если по истечении этого срока сособственник не выкупил долю и не выразил согласия, продавец вправе заключить договор с посторонним лицом.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 165.1

Следовательно, продавец может направить уклоняющемуся сособственнику заказное письмо с описью вложения, в котором укажет намерение продать долю, её цену и предложение воспользоваться преимущественным правом покупки в течение 30 дней с даты получения письма (или, при невручении, с даты поступления письма в почтовое отделение по месту жительства адресата). Даже если письмо не будет получено, но возвратится с отметкой об истечении срока хранения, это будет признано надлежащим уведомлением. После истечения 30 дней (с даты возврата письма или с даты, когда оно поступило в отделение связи) продавец может обратиться к нотариусу с этими документами: квитанцией об отправке, описью вложения и возвращённым конвертом. Если нотариус откажется удостоверять сделку, ссылаясь на отсутствие нотариального отказа от конкретного сособственника, такая позиция не соответствует закону, поскольку ст. 250 ГК РФ и ст. 165.1 ГК РФ не требуют именно нотариальной формы отказа — достаточно доказать, что извещение состоялось и срок прошёл.

Если нотариус всё равно настаивает на нотариальном отказе или согласии, продавец вправе обратиться в суд. Возможный иск — о признании преимущественного права покупки не нарушенным, либо о понуждении дать согласие, либо об установлении факта надлежащего уведомления. Такое заявление подаётся по правилам ГПК РФ. В частности, ст. 131 ГПК РФ определяет форму и содержание искового заявления: в нём должны быть указаны наименование суда, сведения об истце и ответчике, обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Судья в силу ст. 133 ГПК РФ обязан рассмотреть вопрос о принятии искового заявления к производству в течение пяти дней со дня его поступления. Это относительно быстрая процедура, позволяющая получить судебный акт, который подтвердит, что продавец надлежаще выполнил обязанность по извещению, и, соответственно, сделка может быть зарегистрирована без дополнительного согласия уклоняющегося сособственника.

В исковом заявлении должны быть указаны: … сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); …
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 131

Судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 133

Что касается альтернативных способов продажи: публичные торги в порядке ст. 250 ГК РФ допускаются лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при обращении взыскания на долю по обязательствам собственника). Добровольная продажа доли на торгах не предусмотрена. Поэтому основным способом остаётся обычная продажа с соблюдением описанной процедуры уведомления.

Таким образом, продавец может выйти из ситуации, направив заказное письмо с уведомлением о продаже доли и после истечения 30 дней (с учётом правил ст. 165.1 ГК РФ) либо убедить нотариуса принять эти документы в качестве доказательства соблюдения преимущественного права, либо, в случае отказа нотариуса, обратиться в суд за защитой своего права на распоряжение имуществом. Суд, установив факт надлежащего уведомления и истечения срока, признает возможность продажи доли без согласия уклоняющегося сособственника.