Покупка квартиры в долевой собственности: что прописать в договоре, если собственник-пенсионер прописан и обязуется выписаться через 7 дней

В силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Поскольку в вашей будущей сделке участвуют оба собственника (мать и дочь) и они совместно продают квартиру целиком, а не отдельные доли, то соглашение между ними уже достигнуто, и препятствий для отчуждения всей квартиры как единого объекта не возникает. Однако следует учитывать, что при продаже долей (если бы продавалась только доля одного из участников) требовалось бы соблюдение преимущественного права покупки другого участника. В вашей ситуации, когда оба собственника одновременно отчуждают свои доли, это правило не применяется.

"1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246

Ключевой вопрос — правовые последствия регистрации бывшего собственника (матери) после перехода права собственности. Согласно части 5 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, право пользования жилым помещением прекращается одновременно с прекращением права собственности на это помещение у соответствующего собственника. Поскольку мать утратит право собственности на квартиру в момент государственной регистрации перехода права к покупателю (новому собственнику), её право пользования этой квартирой автоматически прекращается. Однако если она продолжает быть зарегистрированной и проживать, это создаёт для вас риск невозможности вселения и пользования жильём. Именно поэтому обязательство о снятии с регистрационного учёта в договоре является разумным, но его недостаточно без дополнительных гарантий.

"Статья 31 ЖК РФ регулирует права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником. Часть 4 устанавливает, что при прекращении семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Суд может сохранить право пользования на определенный срок при отсутствии иного жилья и невозможности обеспечить себя. Часть 5 указывает, что право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности собственника. Это релевантно для вопросов о правах зарегистрированного лица после перехода права собственности и о возможности выселения."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31

Если мать после перехода права собственности не выполнит обязательство по снятию с регистрации, вы как новый собственник вправе обратиться в суд с требованием о выселении. Статья 35 Жилищного кодекса РФ прямо устанавливает, что в случае прекращения права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить его в срок, установленный собственником, а при неисполнении — подлежит выселению по решению суда. Семидневный срок в договоре — это тот самый «срок, установленный собственником». Если по истечении 7 дней мать не выписывается, вы можете сразу направлять ей письменное требование об освобождении, а затем подавать иск. Статус пенсионера не влияет на применение этой нормы: закон не предусматривает каких-либо изъятий для пенсионеров при выселении по данному основанию. Суд может лишь отсрочить исполнение решения (на определённый срок), если у матери нет другого жилья и она докажет невозможность обеспечить себя, но это не абсолютное право — суд оценивает обстоятельства.

"1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Для обеспечения исполнения обязательства матери по снятию с регистрации можно использовать задаток. Статья 380 ГК РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую в счёт платежей по договору в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. Вы можете предусмотреть в договоре, что часть покупной цены (например, оговоренная сумма) уплачивается после снятия матери с регистрации, но можно также оформить задаток как отдельное обеспечение: если мать не выпишется вовремя, она (или продавцы) будет считаться стороной, ответственной за неисполнение договора, и тогда по ст. 381 ГК РФ она/они обязаны уплатить вам двойную сумму задатка. Однако важно: задаток в классическом виде обеспечивает основное обязательство (передачу квартиры и оплату), а не сопутствующее (снятие с регистрации). Поэтому более правильно использовать обеспечительный платёж (по аналогии с задатком, но с оговоркой в договоре, что эта сумма удерживается продавцами, пока не выполнено условие), либо предусмотреть неустойку за просрочку снятия с регистрации. В вашем договоре можно прямо указать, что часть цены (например, 100 000 руб.) будет выплачена продавцам только после представления доказательств снятия матери с регистрации — это будет отлагательное условие, и оно не противоречит нормам, приведённым ниже.

"1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 380

"1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381

Что касается нотариального удостоверения: в предоставленном контексте нормы, требующей обязательного нотариального удостоверения сделок с долями в праве общей собственности, нет. Однако по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (этот закон не приведён в вашем контексте), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключением является только отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке — в этом случае нотариальное удостоверение не требуется. Поскольку вы покупаете квартиру целиком у обоих собственников одновременно, сделка совершается по одному договору купли-продажи, и нотариальное удостоверение не является обязательным. Это подтверждается сложившейся судебной практикой и разъяснениями Росреестра, хотя соответствующая норма не включена в предоставленный контекст. Таким образом, отказ от нотариуса в вашем случае допустим, но вы должны проверить, что договор подписывают оба продавца — мать и дочь — как продавцы всей квартиры.

Также требуется разъяснить относительно согласия органов опеки: в контексте нет норм об опеке, и по существу — мать является пенсионером, но не недееспособным или несовершеннолетним лицом, поэтому получение согласия органов опеки и попечительства не требуется. Это следует из общих положений Семейного кодекса и Федерального закона «Об опеке и попечительстве», однако в вашем контексте они отсутствуют, поэтому ограничиваемся констатацией: законодательство не предусматривает такого согласия при продаже доли в квартире, где проживает дееспособный пенсионер.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет (адрес, кадастровый номер, площадь) и цена. В контексте норм, регулирующих эти условия, нет — они содержатся в статьях 549–558 ГК РФ (часть вторая), не приведённых в вашем списке. Вам необходимо дополнительно включить в договор: точное описание квартиры, долю каждого продавца (можно указать, что каждый продаёт свою долю, но в совокупности — вся квартира), цену, порядок расчётов (в том числе с обеспечительным механизмом), а также условие о снятии с регистрации с указанием срока (7 дней) и последствий нарушения (неустойка или право удержания части цены). Дополнительно можно указать, что до момента полной оплаты право пользования квартирой не переходит к покупателю, но это уже техника составления договора, не основанная на приведённых нормах.