Более специальная норма содержится в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и прямо предписывает тот же порядок. Ст. 37 этого закона устанавливает, что заложенное по договору об ипотеке имущество может быть отчуждено лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. В кредитном договоре, как правило, такое условие содержится, поэтому вам необходимо обратиться в банк за одобрением сделки.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
После получения согласия и совершения купли-продажи доли к вам перейдут все права и обязанности залогодателя по договору ипотеки в полном объёме. Это предусмотрено ст. 38 Закона об ипотеке: лицо, приобретшее заложенное имущество, становится на место залогодателя и несёт все его обязанности. Поскольку вы выкупаете долю подруги, вы становитесь единственным залогодателем, и банк, скорее всего, потребует переоформить кредитный договор, исключив подругу из созаёмщиков. Для этого обычно заключается дополнительное соглашение к кредитному договору и договору ипотеки.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения ... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке... Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Что касается права подруги на распоряжение своей долей, ст. 246 ГК РФ подтверждает, что участник долевой собственности вправе продать свою долю, но при этом должны соблюдаться правила о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ). В вашей ситуации вы как сособственник уже покупаете долю, поэтому преимущественное право не нарушено, но формально вы должны были предложить её другим участникам (если их нет, то только вам). Поскольку вы оба согласны, это требование считается выполненным.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Теперь остановлюсь на налоговых последствиях для подруги. Так как доля находилась в её собственности менее трёх лет, полученный доход облагается НДФЛ. Ст. 224 НК РФ устанавливает ставку 13% (или 15% при превышении порога в 2,4 млн руб., но в вашем случае сумма, скорее всего, меньше 5 млн руб., поэтому ставка 13%). Подруга обязана самостоятельно исчислить и уплатить налог, подав декларацию 3-НДФЛ, что вытекает из ст. 228 НК РФ. Она может уменьшить налоговую базу на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение доли (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) или применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. пропорционально доле (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поскольку расходы на покупку квартиры известны, выгоднее использовать вычет в размере фактических затрат.
Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; ...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224
[Статья 228 НК РФ устанавливает, что физические лица исчисляют и уплачивают налог исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Это относится к вопросу 6 о налогообложении дохода подруги от продажи доли.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Обратите внимание, что в контексте НПА не приведена ст. 250 ГК РФ, которая регулирует преимущественное право покупки доли. В вашей ситуации она применима, но поскольку вы сами выкупаете долю, это право не нарушается. Для полной картины её можно найти в Гражданском кодексе (часть первая).
