В каком регионе нотариально удостоверять договор мены долей несовершеннолетних детей, купленных с маткапиталом: Москва или Московская область, если дети прописаны в Москве, а квартиры в МО

Имеет место ситуация, связанная с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиры), принадлежащих несовершеннолетним детям. Поскольку доли приобретались с использованием средств материнского (семейного) капитала, на такие сделки распространяются обязательные требования о выделении долей всем членам семьи (родителям и детям). Таким образом, затронуты жилищные права несовершеннолетних, а также отношения, связанные с распоряжением имуществом, приобретенным с использованием мер государственной поддержки.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: а) субъектный состав участников сделки (несовершеннолетние собственники) и их регистрация по месту жительства в городе Москве; б) местонахождение объектов недвижимости (долей) — Московская область; в) правовой режим имущества, обремененного обязательствами, вытекающими из использования материнского капитала. Центральный вопрос заключается в определении места совершения нотариального действия, так как для сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступают несовершеннолетние, закон устанавливает обязательную нотариальную форму. При этом факт нахождения имущества в одном регионе (Московская область), а регистрации детей в другом (Москва) создает правовую неопределенность в вопросе территориальной подсудности или подведомственности нотариального удостоверения.

Согласно статье 40 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, общее правило о месте совершения нотариальных действий состоит в том, что они могут быть совершены любым нотариусом, если только для данного действия не установлено специальное ограничение, предписывающее обратиться к определенному нотариусу. Применительно к договору мены долей несовершеннолетних детей, приобретенных с использованием средств материнского капитала, это означает, что ни место жительства (регистрации) детей, ни место нахождения квартир не создают обязательной привязки к конкретному нотариальному округу. Единственным ограничением могли бы быть случаи, прямо перечисленные в самой статье или установленные иными законами, но в предоставленных нормах такого ограничения для данной сделки не содержится. Следовательно, договор может быть нотариально удостоверен как нотариусом города Москвы (по месту регистрации детей), так и нотариусом Московской области (по месту нахождения недвижимости) — выбор места удостоверения остается на усмотрение сторон.

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47 , 56 , 62 - 64 , 69 , 70 , 74 , 75 , 87 , 89 , 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 40

Нотариальное удостоверение договора мены долей несовершеннолетних детей, приобретенных с использованием средств материнского капитала, может быть совершено как в городе Москве, так и в Московской области. Действующее законодательство, а именно статья 40 Основ законодательства РФ о нотариате, не устанавливает обязательной территориальной привязки данного нотариального действия к месту регистрации собственников или к месту нахождения объектов недвижимости. Выбор конкретного нотариуса для удостоверения сделки остается на усмотрении законных представителей детей.

Рекомендуемые действия

• До обращения к нотариусу получить официальное письменное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение договора мены долей, поскольку сделка затрагивает имущественные права несовершеннолетних. Разрешение получается по месту жительства детей, то есть в Москве.
• Выбрать нотариуса (в Москве или в Московской области) и согласовать с ним пакет документов. В стандартный перечень войдут правоустанавливающие документы на квартиры, разрешение от органов опеки, документы с подтверждением использования средств материнского капитала и обязательства по выделению долей, а также паспорта законных представителей и свидетельства о рождении детей.
• Составить и удостоверить договор мены долей у выбранного нотариуса. В тексте договора должна быть четко зафиксирована воля законных представителей на обмен конкретных долей и сведения о том, что доли были приобретены с использованием средств материнского капитала во исполнение соответствующих обязательств.
• Подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на доли по договору мены в Управление Росреестра по Московской области через нотариуса (если он подает документы в электронном виде) либо самостоятельно. Пошлина за регистрацию уплачивается в размере, установленном налоговым законодательством.
• Проконсультироваться с адвокатом в случае, если орган опеки не одобрит сделку по причине неравноценного обмена или иных рисков для детей, либо при возникновении спора относительно существенных условий договора мены. Самостоятельное оспаривание отказа опеки требует специальных познаний в семейном и гражданском процессе.