Применимое право
В первую очередь необходимо установить, каким образом и в какой форме должно быть оформлено выделение долей детям. Сама по себе обязанность выделить доли возникает не из сделки, а из обязательства, которое лицо даёт при распоряжении средствами материнского капитала. Однако это обязательство лишь фиксирует намерение, но не является правоустанавливающим документом на недвижимость. Для того чтобы доли детей возникли в Едином государственном реестре недвижимости, требуется совершить сделку по распоряжению имуществом. А такая сделка подчиняется общим правилам гражданского законодательства о форме, включая требования о нотариальном удостоверении.
В данном случае речь идёт о сделке, направленной на отчуждение долей в праве собственности на недвижимость в пользу несовершеннолетних. Согласно положениям Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, обязательная нотариальная форма установлена для тех сделок, где это прямо предписано законом. В силу прямого указания статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (данная норма не приведена в контексте, но является общеизвестной и неизбежно применяется), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Дети в такой сделке приобретают доли, то есть происходит отчуждение от одного собственника (родителя) к другим лицам (детям). Следовательно, нотариальная форма является для такого соглашения обязательной.
Статья 53. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 53
Обязательство о выделении долей, данное при получении материнского капитала, представляет собой одностороннее обещание, а не сделку с детьми. Оно не порождает у детей прав на конкретные доли в конкретном объекте недвижимости до момента государственной регистрации перехода права. Поэтому заменить нотариальное соглашение о выделении долей это обязательство не может. Без удостоверенной нотариусом сделки регистратор не вправе внести запись в ЕГРН о правах детей, и такое выделение юридически не состоится.
Теперь необходимо учесть влияние брачного договора. Банк, требуя заключения брачного договора, фактически изменил законный режим имущества супругов. Если бы брачного договора не было, квартира по общему правилу находилась бы в совместной собственности супругов, и выделение долей детям производилось бы из общего имущества. Однако брачный договор, как верно заметил пользователь, установил единоличную собственность одного из супругов.
Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 33
Это означает, что обязанность выделить доли детям лежит именно на том супруге, который стал единственным собственником по брачному договору. Другой супруг теперь не является сособственником, поэтому он не может и не должен участвовать в сделке по выделению долей. Само по себе наличие брачного договора не отменяет и не изменяет порядок выделения долей детям — сделка всё равно должна быть нотариальной. Более того, брачный договор может содержать условия, напрямую влияющие на объём этого обязательства, поэтому важно проверить его текст на предмет оговорок о судьбе долей детей. Закон предоставляет супругам широкую свободу в определении имущественных прав.
- Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Ключевой аспект — наличие ипотеки. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Выделение долей детям, то есть передача части заложенного имущества в собственность третьих лиц (детей), по общему правилу возможно только с согласия залогодержателя — банка. Если в брачном договоре или кредитном договоре такое согласие уже предусмотрено, процедура упрощается. Если нет — потребуется отдельное согласие банка. Нотариус, удостоверяя сделку, обязан проверить отсутствие запретов, включая обременение ипотекой, и в случае необходимости запросить согласие залогодержателя. Самостоятельно, без нотариуса, оформить такое выделение в условиях ипотеки практически невозможно, так как банк вряд ли примет простое обязательство и не будет проверять права детей на заложенную квартиру.
Таким образом, избежать нотариального удостоверения не получится. Обязательство, данное при получении маткапитала, является лишь подтверждением намерения, а не документом, порождающим права детей. Нотариальная форма для сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних обязательна, а ипотека и брачный договор лишь добавляют технических сложностей (необходимость согласия банка, проверка полномочий супруга), но не отменяют это требование.
