Нужно ли идти к нотариусу для выделения долей детям при покупке квартиры с маткапиталом, если брачный договор уже сделан

Анализируемая ситуация представляет собой сложный правовой казус на стыке семейного, жилищного и обязательственного права, осложненный наличием ипотеки, использованием средств материнского капитала и особым режимом собственности, установленным брачным договором.

Фактические обстоятельства:

Произошло приобретение жилого помещения (квартиры) супругами, находящимися в зарегистрированном браке. Для покупки использованы два источника средств: ипотечный кредит (заемные средства банка, обеспеченные залогом квартиры) и средства материнского (семейного) капитала (государственная субсидия, предоставляемая на строго целевые нужды). Банк-кредитор, как условие предоставления ипотеки, потребовал заключения брачного договора, в результате которого режим совместной собственности супругов на квартиру был изменен, и единоличным собственником стал один из супругов (пользователь). Ипотека зарегистрирована в пользу банка (обременение).

Суть затронутых правоотношений:

1. Целевое использование материнского капитала. Правовым основанием использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий является обязательство лица (или супругов), в соответствии с которым они гарантируют оформление жилого помещения, приобретенного с использованием этих средств, в общую собственность всех членов семьи (супругов и детей). Это обязательство дается при подаче заявления о распоряжении средствами капитала в Социальный фонд России (СФР). Данная норма является императивной — закон не позволяет получить господдержку без последующего наделения детей долями.

2. Изменение законного режима имущества супругов. По умолчанию имущество, нажитое супругами в браке (включая квартиру по ипотеке), является их совместной собственностью. Заключенный брачный договор (по требованию банка) отменил этот режим для данной квартиры, сделав ее единоличной собственностью одного супруга. Однако брачный договор не отменяет и не может отменять обязательство по выделению долей детям, возникшее из факта использования материнского капитала. Это два независимых обязательства: одно — между супругами (режим собственности), второе — перед государством и детьми (целевое использование маткапитала).

3. Обременение в виде ипотеки. Квартира находится в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита. Любые сделки или соглашения, меняющие состав собственников (в том числе выделение долей детям), требуют либо предварительного согласия залогодержателя (банка), либо специального порядка, если закон допускает совершение таких действий без согласия, но с уведомлением. Доли детям необходимо выделять, но с соблюдением прав банка как залогодержателя.

Юридически значимые аспекты:

• Наличие императивного обязательства перед СФР. Оно не является альтернативой оформлению прав детей, а служит лишь основанием для перечисления денег. Само по себе предоставление обязательства не порождает права собственности у детей на конкретные доли. Право собственности возникает только после государственной регистрации перехода права.
• Особый статус единоличного собственника. В силу брачного договора собственник — одно лицо, что упрощает формальную сторону сделки, так как не требуется участие второго супруга.
• Природа требуемого документа. Для исполнения обязательства по наделению детей долями должен быть составлен и зарегистрирован соответствующий документ (соглашение, договор дарения или иной акт). Вопрос о том, подлежит ли этот документ обязательному нотариальному удостоверению, является ключевым и напрямую зависит от того, кто является участниками сделки и каков режим имущества.
• Ипотечное обременение. Наличие залога налагает ограничения на распоряжение имуществом. Выделение долей детям является распоряжением, и порядок его осуществления (с согласия банка или без) должен быть учтен. Если долг по ипотеке не погашен, самостоятельно зарегистрировать переход права на детей, не уведомив банк и не получив его одобрения, как правило, невозможно.

Применимое право

В первую очередь необходимо установить, каким образом и в какой форме должно быть оформлено выделение долей детям. Сама по себе обязанность выделить доли возникает не из сделки, а из обязательства, которое лицо даёт при распоряжении средствами материнского капитала. Однако это обязательство лишь фиксирует намерение, но не является правоустанавливающим документом на недвижимость. Для того чтобы доли детей возникли в Едином государственном реестре недвижимости, требуется совершить сделку по распоряжению имуществом. А такая сделка подчиняется общим правилам гражданского законодательства о форме, включая требования о нотариальном удостоверении.

Выделение долей детям в квартире, купленной с использованием материнского капитала и обременённой ипотекой, требует обязательного нотариального удостоверения. Обойтись без нотариуса нельзя: обязательство, данное при получении маткапитала, лишь фиксирует намерение, но не создаёт права собственности детей и не заменит нотариальное соглашение. Единоличный собственник (по условиям брачного договора) вправе выделить доли самостоятельно, однако только в нотариальной форме и с учётом прав банка как залогодержателя.

Рекомендуемые действия

• Получить письменное согласие банка на выделение долей детям, если такое согласие прямо не предусмотрено кредитным или брачным договором.
• Изучить брачный и кредитный договоры на предмет условий о выделении долей и возможных ограничений; при необходимости привлечь адвоката для анализа.
• Обратиться к нотариусу для составления и нотариального удостоверения соглашения об определении долей детей.
• Подать нотариально удостоверенное соглашение вместе с заявлением в Росреестр для государственной регистрации перехода права.
• Проконтролировать получение выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию долей детей, и при необходимости направить её копию в банк и Социальный фонд России.