Ситуация связана с распоряжением недвижимостью, приобретенной за счет средств материнского (семейного) капитала. Ключевой факт: квартира площадью 25 кв. м была куплена 10 лет назад на эти средства, однако обязательство оформить ее в общую собственность всех членов семьи (включая детей) с выделением долей не было исполнено. Это является нарушением условий использования материнского капитала, так как закон требует, чтобы жилье, приобретенное на такие средства, поступало в собственность всех членов семьи. Второе жилье — частный дом площадью 27 кв. м — уже находится в вашей собственности.
Юридически значимым является факт невыделения долей детям в квартире, купленной на маткапитал. Поскольку эта обязанность не была выполнена, продажа квартиры без предварительного решения вопроса о правах детей невозможна. Совершение сделки купли-продажи в таком случае будет рассматриваться как нарушение прав несовершеннолетних, поскольку их доли в имуществе, приобретенном за счет государственной поддержки, не выделены. Это может повлечь признание сделки недействительной.
Планируемое действие — выделение детям долей в частном доме площадью 27 кв. м — является попыткой исполнить обязательство, но в другом объекте недвижимости. Это порождает вопрос о равноценности и соразмерности долей, а также о защите имущественных прав детей. Орган опеки и попечительства осуществляет контроль за соблюдением прав детей при сделках с недвижимостью, поэтому он может проверить, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетних в результате такого перераспределения долей. Продажа квартиры без одобрения опеки, учитывая невыполненное обязательство, может быть признана незаконной.
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с использованием средств материнского капитала, обязательствами по наделению членов семьи долями в жилье, а также с защитой прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений. Основная правовая проблема — необходимость предварительного устранения нарушения (невыделения долей) перед совершением сделки по продаже.
При разрешении вопроса о возможности продажи квартиры, приобретённой с использованием средств материнского (семейного) капитала, без предварительного выделения долей несовершеннолетним детям ключевое значение имеют нормы о защите их жилищных прав. В силу статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством; при этом переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. В рассматриваемой ситуации несовершеннолетние дети проживают (имеют право пользования) в квартире площадью 25 кв. м, так как они являются членами семьи собственника. Её продажа автоматически повлечёт утрату детьми данного права. Поэтому, чтобы сделка не нарушила интересы детей, необходимо одновременно предоставить им иное жильё — в вашем случае доли в частном доме площадью 27 кв. м. Орган опеки и попечительства будет оценивать, сохраняется ли прежний уровень обеспеченности жильём.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством . Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещени
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Далее, обязанность родителей защищать права и интересы детей закреплена в статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации. Именно родители являются законными представителями своих детей и обязаны выступать в защиту их прав. Ваш план — выделить детям доли в другом объекте (частном доме) — формально соответствует этой обязанности. Однако, если орган опеки усмотрит, что предложенное жильё ухудшает положение детей (например, меньшая общая площадь на каждого ребёнка, худшие санитарные или территориальные условия), он вправе запретить сделку, установив, что между вашими интересами и интересами детей имеются противоречия. В таком случае опека обязана назначить представителя для защиты прав детей.
- Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
- Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 64
Несмотря на то, что формально у детей нет зарегистрированного права собственности на квартиру (вы не выделили доли), использование средств материнского капитала на её приобретение порождает обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи. Это прямо вытекает из статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: средства капитала направляются на улучшение жилищных условий, под которым понимается приобретение (строительство) жилого помещения для всей семьи. Невыделение долей в течение 10 лет является нарушением этого обязательства. При продаже квартиры вы не сможете просто «перебросить» обязательство на другой объект без предварительного согласования с органом опеки, поскольку само отчуждение без имущественного обеспечения прав детей может быть признано не соответствующим цели закона. Опека вправе отказать в разрешении на сделку, если предложенный дом площадью 27 кв. м не обеспечивает равноценную замену (учитывая количество членов семьи).
- Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Теперь непосредственно о полномочиях органа опеки и попечительства разрешать или запрещать подобные сделки. Статья 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что предварительное разрешение органа опеки требуется на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, а также любых других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного. Хотя ваши дети формально не являются подопечными (опека над ними не установлена), правоприменительная практика исходит из того, что при продаже жилья, приобретённого за счёт материнского капитала, у детей имеется охраняемый законом интерес (право на долю в нём), и опека даёт разрешение на отчуждение именно в рамках контроля за соблюдением этого интереса. Без такого разрешения Росреестр, как правило, приостановит регистрацию перехода права. Следовательно, опека может запретить продажу, если сочтёт ваши действия (выделение долей в доме 27 кв. м) недостаточными или ущемляющими права детей.
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя мо
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Отвечая на вопрос, в какой орган обращаться в первую очередь: следует обратиться именно в орган опеки и попечительства. Статья 7 Федерального закона № 48-ФЗ относит к задачам этих органов защиту прав и законных интересов граждан, нуждающихся в установлении опеки, а также надзор за деятельностью родителей. В вашей ситуации несовершеннолетние дети являются лицами, чьи имущественные права подлежат защите, хотя опека формально не установлена. Орган опеки по месту жительства должен дать предварительное согласие на продажу квартиры с условием одновременного наделения детей долями в другом жилье. Пенсионный фонд (ныне Социальный фонд России) в данном процессе участия не принимает: его полномочия ограничены распоряжением средствами материнского капитала при их перечислении. Поскольку средства уже использованы 10 лет назад, обращаться в СФР за каким-либо разрешением на продажу не требуется. Тем не менее, для подтверждения отсутствия задолженности по обязательству выделить доли можно запросить выписку из СФР, но это не является обязательным этапом перед обращением в опеку.
- Основными задачами органов опеки и попечительства для целей настоящего Федерального закона являются: 1) защита прав и законных интересов граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства, и граждан, находящихся под опекой или попечительством; 2) надзор за деятельностью опекунов и попечителей, а также организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане; 3) контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством либо помещенных под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 7
Таким образом, орган опеки вправе запретить продажу, если сочтёт предлагаемый частный дом площадью 27 кв. м не обеспечивающим равноценную замену (с учётом количества несовершеннолетних членов семьи). Первоначально следует обращаться с заявлением в орган опеки и попечительства по месту жительства для получения предварительного разрешения на отчуждение квартиры с одновременным возложением обязательства выделить доли в другом объекте недвижимости.
