"1. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 157
Теперь перейду к рискам, связанным с приобретением матерью статуса собственника доли. Ст. 209 ГК РФ наделяет её всем набором правомочий.
После того как мать станет собственником доли (независимо от способа — дарение или купля-продажа), она получает право владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению. Любое договорное ограничение этого права, кроме случаев, прямо предусмотренных законом (например, залог, рента), может быть оспорено как противоречащее ст. 209. Это означает, что мать в любой момент до своей смерти может продать или подарить долю третьему лицу, и такое отчуждение будет законным.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Более конкретная норма, регулирующая именно распоряжение долей в общей собственности, — ст. 246 ГК РФ.
Согласно этой статье, мать как участник долевой собственности вправе продать, подарить, завещать свою долю без чьего-либо согласия (за единственным исключением — при возмездном отчуждении необходимо соблюсти преимущественное право покупки других参与者). Таким образом, выделение доли матери создаёт высокий риск того, что она, несмотря на обещания, может безвозмездно передать долю постороннему лицу (например, другому родственнику или другу) путём дарения, и вы не сможете этому воспрепятствовать.
"2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Единственный предусмотренный законом механизм защиты ваших интересов в случае, если мать решит продать долю, закреплён в ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки.
Если мать будет продавать долю постороннему лицу, вы как участник долевой собственности имеете преимущественное право выкупить её по той же цене и на тех же условиях. Продавец обязан письменно известить вас о намерении продать долю. Если это правило будет нарушено, вы вправе в течение трёх месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на вас прав и обязанностей покупателя. Однако это правило не распространяется на дарение — при безвозмездной передаче доли третьему лицу вы не сможете её оспорить на этом основании.
"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий...
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Предположим, что вы решите оформить выделение доли матери как договор дарения. В этом случае необходимо учитывать нормы ст. 572 ГК РФ о дарении и ст. 578 ГК РФ об отмене дарения.
Договор дарения с условием о возврате дара после смерти одаряемого (матери) не подпадает под запрет п. 3 ст. 572, так как дар передаётся при жизни, а не после смерти дарителя. Однако такое условие (автоматический возврат при смерти) не предусмотрено законом и может быть признано противоречащим ст. 209, как уже отмечалось. Но ст. 578 п. 4 предлагает эффективный законный инструмент: вы можете включить в договор дарения условие о том, что в случае, если вы (даритель) переживёте мать (одаряемую), вы вправе отменить дарение. Это даст вам право требовать возврата доли после её смерти, но сама процедура отмены потребует вашего волеизъявления (не автоматически). Более того, это право не защищает вас от отчуждения доли матерью при жизни — если она продаст или подарит долю до своей смерти, вы уже не сможете отменить дарение, так как имущество выбыло из её собственности.
"Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
- Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 572
"4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 578
Резюмирую: условие о возврате доли после смерти матери, предложенное ею, скорее всего, не обеспечит защиту, так как оно противоречит ст. 209 и не создаёт обязательства для наследников. Реальную, хотя и ограниченную, защиту даёт только условие об отмене дарения по ст. 578 п. 4 (если вы дарите долю) и механизм преимущественного права покупки при продаже (ст. 250). Продажу или дарение доли матери при жизни вы сможете оспорить лишь в исключительных случаях (например, если сделка мнимая или нарушает ваше преимущественное право при продаже).
