В рассматриваемой ситуации продавец доли в коммунальной квартире (далее — Продавец) инициировал процедуру отчуждения своей доли, направив нотариальное извещение о намерении продать долю другому собственнику (далее — Первый собственник). В период, пока действовал срок для реализации преимущественного права покупки, Первый собственник самостоятельно распорядился своей долей, продав её третьему лицу (далее — Новый собственник). В результате такой смены собственников состав участников общей долевой собственности на коммунальную квартиру изменился: Новый собственник приобрел права и обязанности, вытекающие из владения долей, включая право преимущественной покупки отчуждаемой доли.
Юридически значимым обстоятельством является то, что на момент направления первоначального извещения Новый собственник ещё не обладал статусом участника долевой собственности, а потому не мог быть уведомлён надлежащим образом. Уведомление, адресованное Первому собственнику, утратило свою актуальность с момента перехода права собственности на его долю к Новому собственнику, поскольку лицо, в пользу которого был установлен срок для реализации преимущественного права, перестало являться субъектом соответствующих правоотношений. Право преимущественной покупки, предусмотренное для участников общей долевой собственности, является личным и неотчуждаемым, то есть оно связано с конкретным лицом, имеющим статус собственника на момент получения извещения.
Следовательно, правоотношения по преимущественной покупке возникли уже с Новым собственником, который не был поставлен в известность о намерении Продавца продать долю. Срок, который начал течь для Первого собственника, не может автоматически «перейти» на Нового собственника, поскольку у последнего он не начинался. Юридически значимо, что Продавец не выполнил обязанность по надлежащему извещению всех текущих участников долевой собственности о предстоящей сделке, что может повлиять на законность последующего отчуждения доли и возможность её оспаривания Новым собственником. Таким образом, ситуация затрагивает обязательства, вытекающие из института преимущественного права покупки в общей долевой собственности (ГК РФ, ст. 250), и требует оценки последствий несоблюдения процедуры извещения.
В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В описанной ситуации продавец направил нотариальное извещение прежнему собственнику другой доли. Однако в период ожидания ответа этот собственник произвел отчуждение своей доли третьему лицу, которое стало новым участником долевой собственности. С момента государственной регистрации перехода права на эту долю новый собственник входит в круг лиц, обладающих преимущественным правом покупки. Поскольку извещение направлялось лицу, утратившему статус участника, а новый участник извещения не получил, обязанность продавца по уведомлению считается неисполненной в отношении действующего сособственника. Срок преимущественного права для бывшего собственника прекращается одновременно с утратой им доли, а для нового собственника начинает течь только с момента получения им надлежащего извещения. Таким образом, продавец обязан направить новое нотариальное извещение новому собственнику.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ , от 24.07.2023 N 351-ФЗ)
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Отдельно следует учесть момент прекращения прав прежнего собственника и возникновения прав у нового. Согласно статье 251 Гражданского кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а для договора, подлежащего государственной регистрации (как в случае с недвижимостью), момент перехода определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ — то есть с момента государственной регистрации перехода права. В рассматриваемой ситуации, когда прежний собственник продал свою долю новому лицу, до момента государственной регистрации он формально еще сохраняет право собственности, но после регистрации — утрачивает его окончательно. Поэтому направленное ему ранее извещение теряет силу для будущего периода, поскольку адресат перестает быть участником долевой собственности. Новый же собственник до получения извещения не может считать себя уведомленным, и его преимущественное право не начинает течь.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 251
Общее правило о распоряжении долей также подкрепляет данный вывод. В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе продать свою долю лишь с соблюдением правил статьи 250. Это означает, что при возмездном отчуждении доли продавец обязан обеспечить соблюдение преимущественного права всех остальных участников. Неизвещение нового собственника, который на момент совершения сделки по продаже уже стал участником (после государственной регистрации), является прямым нарушением указанного требования. Таким образом, продавец, не направивший новое извещение, рискует тем, что новый собственник может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
