Продажа доли в коммунальной квартире после смены собственника: нужно ли новое нотариальное извещение о преимущественном праве покупки

В рассматриваемой ситуации продавец доли в коммунальной квартире (далее — Продавец) инициировал процедуру отчуждения своей доли, направив нотариальное извещение о намерении продать долю другому собственнику (далее — Первый собственник). В период, пока действовал срок для реализации преимущественного права покупки, Первый собственник самостоятельно распорядился своей долей, продав её третьему лицу (далее — Новый собственник). В результате такой смены собственников состав участников общей долевой собственности на коммунальную квартиру изменился: Новый собственник приобрел права и обязанности, вытекающие из владения долей, включая право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Юридически значимым обстоятельством является то, что на момент направления первоначального извещения Новый собственник ещё не обладал статусом участника долевой собственности, а потому не мог быть уведомлён надлежащим образом. Уведомление, адресованное Первому собственнику, утратило свою актуальность с момента перехода права собственности на его долю к Новому собственнику, поскольку лицо, в пользу которого был установлен срок для реализации преимущественного права, перестало являться субъектом соответствующих правоотношений. Право преимущественной покупки, предусмотренное для участников общей долевой собственности, является личным и неотчуждаемым, то есть оно связано с конкретным лицом, имеющим статус собственника на момент получения извещения.

Следовательно, правоотношения по преимущественной покупке возникли уже с Новым собственником, который не был поставлен в известность о намерении Продавца продать долю. Срок, который начал течь для Первого собственника, не может автоматически «перейти» на Нового собственника, поскольку у последнего он не начинался. Юридически значимо, что Продавец не выполнил обязанность по надлежащему извещению всех текущих участников долевой собственности о предстоящей сделке, что может повлиять на законность последующего отчуждения доли и возможность её оспаривания Новым собственником. Таким образом, ситуация затрагивает обязательства, вытекающие из института преимущественного права покупки в общей долевой собственности (ГК РФ, ст. 250), и требует оценки последствий несоблюдения процедуры извещения.

В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В описанной ситуации продавец направил нотариальное извещение прежнему собственнику другой доли. Однако в период ожидания ответа этот собственник произвел отчуждение своей доли третьему лицу, которое стало новым участником долевой собственности. С момента государственной регистрации перехода права на эту долю новый собственник входит в круг лиц, обладающих преимущественным правом покупки. Поскольку извещение направлялось лицу, утратившему статус участника, а новый участник извещения не получил, обязанность продавца по уведомлению считается неисполненной в отношении действующего сособственника. Срок преимущественного права для бывшего собственника прекращается одновременно с утратой им доли, а для нового собственника начинает течь только с момента получения им надлежащего извещения. Таким образом, продавец обязан направить новое нотариальное извещение новому собственнику.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ , от 24.07.2023 N 351-ФЗ)
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250

Продавец доли обязан повторно направить нотариальное извещение о продаже новому собственнику, поскольку ранее высланное уведомление утратило силу после перехода доли к другому лицу. Срок для реализации преимущественного права покупки не продолжается автоматически, а начинает течь для нового участника долевой собственности с момента получения им надлежащего извещения. Если продавец этого не сделает, новый сособственник вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по заключённому договору.

Рекомендуемые действия

• Оформить и направить новому собственнику нотариальное извещение с указанием всех существенных условий предстоящей сделки (цена, порядок расчётов и т.д.).
• Приостановить совершение сделки до истечения месячного срока с даты вручения извещения новому сособственнику либо до получения от него письменного отказа от покупки.
• Если договор купли-продажи уже заключён, немедленно уведомить нового собственника о совершённой сделке, разъяснив ему право оспорить продажу, чтобы минимизировать срок неопределённости и риск судебного спора.
• При любых признаках несогласия либо предъявлении претензий со стороны нового сособственника незамедлительно обратиться к адвокату для анализа перспектив иска о переводе прав и выбора оптимальной линии защиты.