Могу ли я через суд выкупить долю в кухне, если собственник отказывается продавать и не пользуется жильем с 2022 года?

Ситуация, в которой два сособственника не могут мирно распорядиться общей комнатой площадью 10 кв. м, а один из них кардинально переоборудовал помещение, создает классические основания для разрешения конфликта через суд по правилам о разделе общего имущества. Ключевая норма, регулирующая такой спор, — ст. 252 ГК РФ, но её применение требует учета ряда других статей.

Прежде всего, необходимо установить правовой режим самой комнаты. Она является частью общей долевой собственности на квартиру. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Поскольку доли определены (каждой по 1/2), это долевая собственность.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона . Общая собственность на делимое имуществ
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244

Далее, пользователь фактически единолично пользуется всей комнатой, установив душевую кабину и бойлер. Вторая собственница с 2022 года не приезжает и не использует это помещение. Однако по закону порядок владения и пользования общим имуществом определяется соглашением сторон. Ст. 247 ГК РФ предоставляет сособственнику право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — на компенсацию.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке , устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247

В данном случае выделить второй собственнице часть комнаты, соразмерную её доле (5 кв. м), физически невозможно: площадь 10 кв. м, а установка дополнительной душевой или бойлера невозможна, как указано в вопросе. Значит, пользователь вправе требовать от неё компенсации за пользование её долей, но это не решает главной проблемы — он хочет выкупить долю. Однако ст. 247 не даёт механизма принудительного выкупа — она лишь позволяет урегулировать пользование или получить компенсацию за фактическое пользование.

Центральный вопрос — может ли пользователь через суд заставить вторую собственницу продать ему её долю. Для этого применяется ст. 252 ГК РФ, которая регулирует раздел имущества и выдел доли. Согласно п. 2, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Но в сложившейся ситуации инициатор — не тот, кто хочет выделиться, а тот, кто хочет оставить всё себе. Возможен ли обратный механизм — принудительный выкуп доли другого сособственника?

Да, это допускается судебной практикой, исходя из системного толкования п. 3 ст. 252 ГК РФ. Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, а доля является незначительной и не может быть реально выделена, суд может, при отсутствии согласия остающихся сособственников, обязать их выплатить стоимость доли выделяющемуся. Но в нашем случае выделяться не хочет никто — пользователь хочет оставить комнату себе, а вторая собственница не хочет продавать. Однако есть и другой сценарий: суд может по иску остающегося сособственника признать долю другого незначительной, прекратить его право собственности с выплатой компенсации и передать долю истцу. Это прямо не указано в ст. 252, но вытекает из её смысла и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ (п. 36 Постановления № 6/8), где сказано, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю. Такой подход подтверждается и Определением Конституционного Суда РФ № 242-О.

Ст. 252 ГК РФ в контексте содержит следующее:

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственнос
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252

Применяя эту норму к фактам: комната площадью 10 кв. м — это неделимое помещение (нельзя выделить 5 кв. м в отдельную комнату с отдельным входом без реконструкции, которая изменит назначение общего имущества). Выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба. Доля второй собственницы составляет 1/2, что в квартире без дополнительных комнат (если других изолированных комнат у неё нет, а есть только эта кухня) может быть признана незначительной? Обычно доля считается незначительной, если она мала по площади и не может быть использована для проживания отдельно. 5 кв. м — это явно недостаточно для установки даже минимальных санузлов, поэтому доля может быть признана незначительной. Кроме того, вторая собственница имеет другое жильё, не пользуется помещением с 2022 года, что указывает на отсутствие существенного интереса к нему. Все эти обстоятельства в совокупности дают пользователю возможность обратиться в суд с иском о признании доли ответчика незначительной, прекращении её права собственности на долю в этой комнате и выплате ей компенсации, равной рыночной стоимости её доли, с одновременным признанием за истцом права собственности на всю комнату.

Произведённое пользователем улучшение — установка душевой кабины и бойлера — не влияет на право требовать выкупа доли, так как это его добровольные затраты, которые не являются неотделимыми улучшениями, требующими согласия всех сособственников (ст. 246 ГК РФ не даёт одному сособственнику без согласия других изменять общее имущество). Однако эти улучшения могут повлиять на размер компенсации: ответчик вправе требовать учёта стоимости улучшений, если они произведены с её согласия или являются необходимыми. Поскольку согласия не было, пользователь не может требовать увеличения её доли за свой счёт, но и она не обязана возвращать ему затраты. Рыночная стоимость доли будет определяться без учёта этих улучшений, если они не являются неотъемлемой частью помещения (например, бойлер можно демонтировать). На практике суд будет оценивать комнату как есть, но с учётом её функционального назначения (переоборудована под жилое/душ). Однако истец может заявить, что он сам понёс расходы, и это не основание для увеличения компенсации ответчику.

Таким образом, наиболее вероятный путь — иск по ст. 252 ГК РФ о признании доли незначительной, выплате компенсации и прекращении права собственности ответчика. Альтернатива — иск об установлении порядка пользования (ст. 247) с требованием компенсации за пользование долей ответчика, но это не решит вопрос выкупа. Ст. 246 ГК РФ (распоряжение имуществом) здесь прямо не применима, так как она регулирует отчуждение долей, а не принудительный выкуп. Пользователь не может заставить продать долю — только через механизм ст. 252.