Можно ли отказаться от доли в квартире, купленной в ипотеку, не погашая кредит?

В центре ситуации — попытка одного из участников долевой собственности (сына) добровольно отказаться от принадлежащей ему доли в квартире, которая на момент приобретения была обременена ипотекой (залогом в силу закона или договора в пользу банка). Фактически произошло следующее: в 2017 году мать приобрела квартиру, частично за счёт средств от программы расселения коммунальных квартир, частично — за счёт ипотечного кредита на сумму 1,2 млн рублей. Право собственности на квартиру было оформлено на мать и сына в долях. Поскольку квартира была куплена с использованием кредитных средств, она автоматически оказалась в залоге у банка-кредитора до полного возврата долга. На сегодняшний день сын хочет выйти из числа собственников, то есть прекратить своё право на долю в этом объекте недвижимости. Однако ему указывают на необходимость предварительного погашения ипотеки (остаток около 1 млн рублей), что юридически значимо: отказ от доли в такой ситуации не может быть совершён свободно, так как эта доля является предметом залога. Юридически значимым здесь является то, что право собственности сына на долю обременено залогом в пользу банка. Отказ от права собственности на такое имущество (или его отчуждение) без согласия залогодержателя либо без прекращения залога в целом может быть недействительным или невозможным. Кроме того, сам по себе отказ от доли — это односторонняя сделка, которая влечёт переход доли к государству (или к другим сособственникам при определённых условиях), но для такого отказа требуется, чтобы доля была свободна от обременений. Также стоит учитывать, что мать и сын являются солидарными созаёмщиками по ипотечному кредиту (если иное не установлено договором), и отказ от доли не снимает с сына обязательств перед банком. Таким образом, основные правоотношения, затронутые в ситуации: долевая собственность на жилое помещение, залог (ипотека) недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, и возможность одностороннего отказа от права собственности на заложенное имущество. Юридически значимыми обстоятельствами являются: факт нахождения доли сына в залоге, наличие непогашенного долга по кредиту (около 1 млн рублей), отсутствие согласия банка на отчуждение или отказ от доли, а также характер обязательств участников (являются ли они созаёмщиками). Вопрос о способах снятия обременения без полного погашения ипотеки упирается в то, что залог прекращается только с прекращением обеспеченного обязательства (возврата кредита) либо по соглашению сторон, что в данном случае маловероятно.

Применимое право

Согласно статье 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), квартира, приобретённая с использованием кредитных средств банка, с момента государственной регистрации ипотеки находится в залоге у банка. В вашей ситуации квартира была куплена в 2017 году с привлечением ипотечного кредита, и, следовательно, на неё распространяется режим залога. Это означает, что любое распоряжение долями, в том числе отказ от доли, может быть ограничено правами залогодержателя. Поскольку ипотека не погашена, обременение сохраняется, и отказ от доли без учёта интересов банка невозможен, так как переход права собственности на долю не прекращает залог — он следует за имуществом.

Отказ от доли в квартире, обременённой ипотекой, без согласия банка-залогодержателя невозможен. Зарегистрированное обременение следует за имуществом, поэтому подача заявления об отказе от права собственности на долю не будет осуществлена регистрирующим органом без снятия записи об ипотеке. До полного погашения задолженности (около 1 млн рублей) единственным законным способом прекращения права на долю без фактической выплаты кредита является получение письменного согласия банка и внесение изменений в кредитный договор, если вы выступаете созаёмщиком.

Рекомендуемые действия

• Направить в банк-залогодержатель официальный запрос о выдаче согласия на отчуждение вашей доли (в том числе через механизм отказа от права) с переводом вашего кредитного обязательства на мать. Без положительного ответа банка проведение регистрационных действий будет приостановлено.
• В случае отказа банка, рассмотреть вариант досрочного погашения ипотеки силами второго собственника (матери) или третьих лиц, поскольку только запись о полном исполнении обязательств является безусловным основанием для снятия обременения.
• Обратиться к адвокату для анализа кредитного договора на предмет того, являетесь ли вы солидарным заёмщиком или поручителем. Это определит возможность снятия с вас личной финансовой ответственности при сохранении ипотеки.
• После снятия обременения подать через нотариуса или МФЦ заявление об отказе от права собственности на долю в пользу государства или заключить договор дарения доли в пользу матери.