В рассматриваемой ситуации фигурирует квартира, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, предоставленная по договору социального найма в 1980-х годах. Изначально нанимателем (лицом, на которого выдан ордер) являлась мать бывшего мужа, а все члены семьи, включая пользователя (женщину) и её бывшего мужа, имели равные права проживания и пользования жильём. В настоящее время большинство членов семьи умерло, а в квартире зарегистрирован и проживает только бывший муж. Женщина не является зарегистрированной в этой квартире (выписана или не проживала длительное время) и не сохранила самостоятельного права пользования ею.
Юридически значимым обстоятельством является то, что бывший муж, будучи единственным зарегистрированным лицом, намерен переоформить договор социального найма на себя (т.е. стать нанимателем по новому договору) с последующей приватизацией квартиры в свою единоличную собственность. Пользователь (женщина) не является участником этих правоотношений, так как она утратила право пользования квартирой (например, в связи с выездом или расторжением брака). Её интерес заключается в том, чтобы её сын (родственник, не состоявший в родстве с бывшим мужем) получил право проживания, а затем и право собственности на квартиру.
Правовая квалификация ситуации охватывает несколько блоков правоотношений:
- Жилищные правоотношения (социальный найм) — переоформление договора соцнайма на бывшего мужа как на единственного проживающего члена семьи. При этом женщина и её сын не являются членами семьи нанимателя, не состоят на учёте нуждающихся в жилье и не имеют законного права требовать их вселения или регистрации в муниципальной квартире.
- Приватизационные правоотношения — приобретение бывшим мужем в собственность жилого помещения в порядке приватизации. После приватизации квартира выбывает из муниципальной собственности, и все решения о регистрации и распоряжении ею принимает только собственник.
- Обязательственные (обещательные) правоотношения — обещание бывшего мужа совершить в будущем два действия: зарегистрировать сына в квартире (сначала муниципальной, затем приватизированной) и подарить ему квартиру после приватизации. С правовой точки зрения такие обещания являются необеспеченными намерениями, если не облечены в юридически значимую форму. На момент дачи обещания бывший муж не является собственником квартиры, поэтому его обещание оформить дарственную — это обязательство, которое может быть исполнено только после приобретения им права собственности.
Ключевой риск для женщины и её сына заключается в том, что обещания не имеют под собой реальной юридической силы, пока они не закреплены в сделках или договорах с обязательной регистрацией (например, соглашение о вселении, предварительный договор дарения). После приватизации бывший муж становится полноправным собственником и вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению — продать, подарить кому угодно, заложить или отказать в регистрации сына. Его обещание прописать сына в муниципальной квартире также не может быть принудительно исполнено без его согласия, так как вселение постороннего лица возможно только с согласия нанимателя и членов его семьи, а сын женщины к ним не относится.
Таким образом, суть ситуации — попытка обеспечить «условное» выполнение обещаний без предварительного юридического закрепления прав сына. Все юридически значимые шаги (переоформление найма, приватизация) совершает бывший муж в своих интересах, а интерес сына остаётся полностью зависимым от доброй воли будущего собственника.
Прежде всего, необходимо оценить легальную возможность бывшего мужа переоформить договор социального найма на себя. Квартира была предоставлена в 1980-х годах на семью, ордер выписан на мать бывшего супруга. Поскольку мать умерла, а бывший муж, по-видимому, является ее сыном и проживал в квартире как член семьи нанимателя, он в силу закона вправе требовать признания себя нанимателем. Согласно ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации, такое право предоставлено дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Следовательно, бывший муж может без особых препятствий стать стороной договора социального найма, что и является первым шагом к приватизации.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82
Далее, обещание бывшего мужа «прописать» сына женщины (который не является его ребенком) в муниципальной квартире до приватизации. В условиях социального найма вселение новых граждан регулируется ст. 70 Жилищного кодекса. Сын женщины не относится к категории супруга, детей или родителей нанимателя, поэтому для его вселения потребуется не только согласие самого нанимателя (бывшего мужа), но и письменное согласие всех членов его семьи (которых в данном случае нет, так как он один прописан) и, что критично, согласие наймодателя – муниципального органа. Наймодатель вправе запретить вселение, если после этого общая площадь на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Таким образом, обещание «прописать» сына до приватизации юридически ненадежно: даже если бывший муж подпишет такое обязательство, оно может быть заблокировано наймодателем. После переоформления договора на себя бывший муж станет единственным нанимателем, и тогда вселение возможно только с согласия наймодателя, которое не гарантировано.
- Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи соста
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 70
После того как бывший муж приватизирует квартиру, он станет ее собственником. В этот момент вступают в силу нормы гражданского права о правомочиях собственника. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса, собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия с имуществом, включая его отчуждение. Однако это же право означает, что он может и передумать дарить квартиру – принудить его к дарению невозможно, так как дарение является безвозмездной сделкой и не терпит понуждения.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Для того чтобы обещание бывшего мужа имело юридическую силу, самым надежным инструментом является заключение предварительного договора дарения, который обяжет стороны в будущем заключить основной договор дарения квартиры после ее приобретения в собственность. Статья 429 Гражданского кодекса прямо предусматривает такую возможность. Предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме, поскольку будущий основной договор дарения недвижимости между гражданами согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ также требует нотариального удостоверения. В предварительном договоре необходимо конкретно указать предмет (квартира после ее приватизации с точным адресом и кадастровым номером) и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. При этом важно понимать, что даже предварительный договор не гарантирует исполнения в натуре: если бывший муж откажется, сын женщины сможет требовать в суде понуждения к заключению основного договора, но не передачи квартиры помимо воли дарителя. Однако сам факт нотариального удостоверения сделает обязательство максимально определенным и существенно затруднит отказ.
- По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
- Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
- Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
- В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязу
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 429
Обещание дарения, сделанное в надлежащей нотариальной форме, также может быть признано самостоятельным договором дарения, если в нем ясно выражено намерение дарителя безвозмездно передать квартиру конкретному лицу в будущем. Статья 572 ГК РФ специально выделяет такую конструкцию. Если бывший муж пообещает подарить квартиру сыну женщины в нотариально удостоверенном документе, это обещание свяжет его. Однако и здесь есть оговорка: даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения до передачи дара, если его имущественное или семейное положение изменится настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ, которая не приведена в контексте, но является общеизвестным правилом). Тем не менее, в вашей ситуации лучше совместить предварительный договор и обещание дарения в одном нотариальном акте, четко указав, что после регистрации права собственности на квартиру за бывшим мужем он обязуется заключить договор дарения с сыном.
- Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Форма такого обязательства критична. Для договора дарения недвижимости между гражданами закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Соответственно, и предварительный договор, и обещание дарения должны быть нотариально удостоверены. Нотариус, действуя на основании ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, удостоверяет такие сделки по желанию сторон, а в данном случае это обязательно для придания юридической силы обещанию. Нотариальное удостоверение дополнительно фиксирует добровольность волеизъявления бывшего мужа и делает доказательства его обещания неоспоримыми.
Статья 53. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 53
Вместе с тем, даже нотариально заверенное обещание не лишает бывшего мужа права собственности и не обязывает его непременно дарить квартиру, если он изменит решение. Основной риск кроется в том, что после приватизации собственник (бывший муж) может распорядиться квартирой иначе – продать, заложить, подарить другому лицу. Если к тому моменту предварительный договор дарения уже заключен, сын женщины сможет требовать возмещения убытков или понуждения к заключению договора, но не возврата квартиры от нового собственника. Для минимизации этого риска можно одновременно оформить предварительный договор дарения и зарегистрировать в ЕГРН уведомление о наличии такого обременения (возможность регистрации предварительного договора как обременения спорна, но при наличии нотариального удостоверения и четкой формулировки это допустимо в судебной практике). Наиболее надежным вариантом было бы заключение непосредственно после приватизации основного договора дарения с одновременной регистрацией права собственности на сына. Однако женщина, судя по вопросу, хочет зафиксировать обязательство до приватизации.
С учетом изложенного, рекомендуемая последовательность: 1) бывший муж переоформляет договор соцнайма на себя (ст. 82 ЖК РФ); 2) одновременно с этим стороны заключают и нотариально удостоверяют предварительный договор дарения будущей приватизированной квартиры с условием, что после регистрации права собственности даритель обязуется в течение определенного срока (например, 30 дней) заключить основной договор дарения с сыном женщины. В этом же документе можно предусмотреть обязательство бывшего мужа вселить сына в квартиру после приватизации (прописка – административная процедура, но юридически значимым является вселение; регистрация будет следствием). Однако до приватизации вселение без согласия наймодателя невозможно, поэтому обещание «прописать» до приватизации юридически ничтожно. После приватизации собственник вправе зарегистрировать любого, но если он обещал это сделать в предварительном договоре, это обязательство может быть защищено. В целом, без нотариального предварительного договора дарения обещание бывшего мужа останется лишь словесным и не будет иметь принудительной силы.
