Как после погашения ипотеки переоформить квартиру с матери мужа на себя и мужа без уплаты налога, если мы в браке и обременение снято

В рассматриваемой ситуации ключевым фактом является то, что титульным собственником квартиры (лицом, указанным в ЕГРН) на данный момент является мать мужа. Именно она заключала договор ипотеки, и именно к ней перешло право собственности после регистрации сделки в 2020 году. Несмотря на то, что ипотечные платежи фактически вносили заявительница и её муж, юридически они не приобрели никаких прав на квартиру — ни права собственности, ни доли в ней. Снятие обременения (ипотеки) подтверждает, что залог прекращён, но не меняет фигуру собственника.

Следовательно, для того чтобы оформить квартиру по 1/2 доли на заявительницу и её мужа, необходимо произвести переход права собственности от матери мужа к ним. Это создаёт три основных блока правоотношений:

1. Отношения между матерью мужа (даритель/продавец) и её сыном. Сын является сыном дарителя/продавца по прямой линии родства (первая очередь наследников). Это юридически значимое обстоятельство, которое напрямую влияет на налоговые последствия.

2. Отношения между матерью мужа и заявительницей (невесткой/снохой). Заявительница не является родственником матери мужа по закону (она — свойственник). Отсутствие родства является критически важным для налогообложения. Семейное положение самой заявительницы (нахождение в браке с сыном собственницы) не создаёт для неё никаких льгот по налогам при получении имущества от свекрови — это разные субъекты права.

3. Отношения между супругами (заявительницей и её мужем). Поскольку они состоят в законном браке, любое имущество, полученное одним из супругов в период брака (если иное не установлено брачным договором), по умолчанию является их совместной собственностью. Однако, если имущество поступит в собственность только мужа (например, по договору дарения от матери), оно станет его личной собственностью, и для включения доли супруги потребуется отдельная сделка (например, выдел доли или дарение между супругами).

Юридически значимым является вопрос о правовой природе передачи квартиры. Поскольку ипотека была погашена за счёт средств супругов, у них может возникнуть право требования к матери мужа о возврате неосновательного обогащения (суммы выплаченных за неё платежей). Однако это денежное обязательство не даёт автоматического права на квартиру. Сама передача квартиры от матери к сыну и его супруге должна быть оформлена одной из гражданско-правовых сделок (дарение, купля-продажа, мена). Выбор сделки напрямую определит, возникнет ли у получателей имущества (одаряемых или покупателей) доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц.

Таким образом, ключевой юридической проблемой является то, что реальное участие супругов в оплате квартиры не признаётся законом основанием для возникновения у них права собственности. Безвозмедная передача (дарение) или возмездная передача (купля-продажа) от матери к супругам будут трактоваться налоговыми органами как получение экономической выгоды, которая в ряде случаев облагается налогом. Отсутствие родства между дарителем (матерью) и одаряемой (невесткой) является основным фактором налогового риска для заявительницы.

Начну с анализа правового режима имущества. Квартира оформлена на мать мужа, а не на супругов, поэтому правило о совместной собственности, закреплённое в ст. 34 Семейного кодекса, напрямую не превращает её в общее имущество мужа и жены. Тем не менее, сама по себе норма важна для понимания последствий: если бы титул принадлежал мужу, то имущество, оплаченное в браке из общих доходов (а ипотека погашалась из средств семьи), подпадало бы под режим совместной собственности супругов. Однако здесь собственником является мать мужа — третье лицо по отношению к супружеской паре. Соответственно, ст. 34 СК РФ неприменима для признания прав супругов на квартиру до её переоформления.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Поскольку квартира в настоящий момент числится за матерью мужа, при её передаче супругам решающее значение приобретает ст. 36 Семейного кодекса: если мать подарит квартиру своему сыну (мужу заявительницы), то для него это будет имущество, полученное в дар, и по закону оно станет его личной собственностью, а не совместной с супругой. Заявительница прямо хочет получить долю в квартире наравне с мужем. Это означает, что безвозмездная передача доли матери невестке (свекровь — невестка) не подпадает под исключение для дарения между близкими родственниками, освобождающее от налога (об этом подробнее ниже). При этом сама по себе ст. 36 СК РФ устанавливает, что дарение — это основание возникновения личной собственности одаряемого, и если одаряемых двое (сын и невестка), то каждый получает долю, которая не вливается в совместную собственность супругов, если иное не оговорено брачным договором.

Да, вы можете переоформить квартиру на себя и мужа без уплаты налога, но только при строгом соблюдении определенной последовательности сделок. Прямое дарение от свекрови к невестке приведет к обязанности уплатить 13% НДФЛ от кадастровой (или рыночной) стоимости доли, так как вы не являетесь близкими родственниками. Единственный законный способ избежать налога — оформить безвозмездную передачу всей квартиры от матери к сыну (мужу), а затем мужу подарить половину доли вам, используя освобождение от налога для сделок между супругами.

Рекомендуемые действия

• Заключите договор дарения квартиры от матери мужа на ее сына (вашего мужа) и удостоверьте его у нотариуса. Это обязательная форма сделки для недвижимости, которая позволит мужу получить право собственности без уплаты налога как близкому родственнику (сыну).
• После регистрации перехода права собственности на мужа в Росреестре заключите второй договор дарения — уже от мужа на вас в отношении 1/2 доли в праве на квартиру. Этот договор также требует нотариального удостоверения.
• Зарегистрируйте переход права на 1/2 доли к вам в Росреестре. После этой регистрации вы оба станете долевыми собственниками с равными правами.
• Убедитесь, что ваш муж подает в налоговый орган уведомление об освобождении от налога на доходы, полученные в порядке дарения от матери, приложив документы, подтверждающие родство. Вам подавать декларацию 3-НДФЛ в связи с получением дара от мужа не требуется.

Когда нужен адвокат

Ситуация не является стандартной из-за того, что вы фактически оплачивали ипотеку, не будучи собственниками. Чтобы исключить риски признания первой сделки притворной (если налоговая расценит ваши платежи как скрытую куплю-продажу), необходимо грамотно составить договоры дарения, четко зафиксировав безвозмездность намерений и отсутствие встречных требований.

• Рекомендуется обратиться к адвокату для подготовки текстов обоих договоров дарения, чтобы разграничить ваши прошлые финансовые вложения в погашение ипотеки и текущий безвозмездный характер сделки.
• Адвокат поможет правильно оформить нотариальные сделки, если возникнут вопросы у нотариуса о мотивах последовательной передачи права.
• Консультация адвоката обязательна, если налоговая инспекция все же направит вам запрос по факту получения доли от мужа, чтобы оперативно подготовить мотивированные пояснения со ссылками на нормы об освобождении от налога.
• Обращение к адвокату также необходимо, если мать мужа не согласна на безвозмездную передачу всей квартиры сыну или выдвигает встречные условия, что потребует изменения гражданско-правовой конструкции сделки.