Можно ли купить квартиру за 500 тысяч рублей за счет материнского капитала без ипотеки, если ребенку нет 3 лет, используя договор купли-продажи с рассрочкой на полгода?

В рассматриваемой ситуации гражданин намеревается направить средства материнского (семейного) капитала на покупку жилого помещения (квартиры площадью 33 кв.м) стоимостью 500 000 рублей. Ребенку, в связи с рождением которого возникло право на капитал, еще не исполнилось трех лет. Продавец квартиры согласен на оплату в рассрочку на полгода, при этом последний платеж планируется произвести именно за счет средств материнского капитала. Кредитный договор (ипотека) не оформляется.

Юридически значимым здесь является соотношение установленного законом общего запрета на распоряжение материнским капиталом до достижения ребенком трех лет и исключения из этого правила, которое допускает досрочное использование средств на определенные цели. Ключевой вопрос заключается в том, подпадает ли планируемая сделка — договор купли-продажи с рассрочкой платежа — под это исключение.

По общему правилу, распорядиться средствами материнского капитала можно только по истечении трех лет со дня рождения ребенка. Однако закон предусматривает возможность досрочного использования этих средств, в том числе на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и процентов по кредитам (займам) на приобретение жилья. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа, который планируется заключить, по своей правовой природе не является кредитным договором или договором займа. Рассрочка — это условие договора купли-продажи о порядке оплаты, а не привлечение заемных средств от кредитной или иной организации. Таким образом, досрочное использование капитала для оплаты последнего взноса по такому договору напрямую законом не предусмотрено.

С юридической точки зрения, позиция Пенсионного фонда (в настоящее время — Социального фонда России), озвученная гражданину, является обоснованной: для досрочного распоряжения капиталом (до 3 лет) требуется наличие именно кредитного (заемного) обязательства, целевым образом связанного с приобретением жилья. Отсутствие такого обязательства является юридически значимым обстоятельством, которое с высокой степенью вероятности приведет к отказу в удовлетворении заявления о распоряжении средствами, поскольку формально сделка не соответствует критериям, установленным для исключения из общего правила.

Ситуация осложняется тем, что договор с рассрочкой уже предложен продавцом, и стороны, по-видимому, находятся в процессе его заключения. Однако для целей использования материнского капитала юридически значимым является не сам факт отсрочки платежа, а правовое основание, по которому возникает долг (кредитный или заемный договор либо договор купли-продажи). В данном случае затронуты правоотношения, связанные с реализацией права на дополнительные меры государственной поддержки семей с детьми, а также с обязательствами по договору купли-продажи недвижимости. Основное противоречие лежит в плоскости несоответствия выбранной гражданско-правовой формы сделки (рассрочка) условиям, дающим право на досрочное использование бюджетных средств.

Согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства материнского капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения посредством совершения любых не противоречащих закону сделок, включая прямое отчуждение физическому лицу. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа, где последний платеж планируется за счет маткапитала, является законной сделкой, не требующей обязательного участия кредитной организации. Эта норма прямо допускает перечисление средств Пенсионным фондом (в настоящее время – Социальным фондом России) физическому лицу-продавцу, что соответствует описанной ситуации. Таким образом, общее правило ст. 10 не исключает возможность такой сделки, однако оно не учитывает возраст ребенка – ключевое ограничение для досрочного использования.

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
   — Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст.10

Статья 7 того же Закона устанавливает общий порядок распоряжения средствами: лицо, получившее сертификат, подает заявление в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации. Для реализации намерения покупателю необходимо обратиться с таким заявлением, указав направление – улучшение жилищных условий. Однако данная процедурная норма сама по себе не регулирует, какие направления доступны до достижения ребенком трех лет. Отсутствие в контексте специальной нормы, прямо разрешающей или запрещающей досрочное использование маткапитала на покупку жилья без кредита, не позволяет сделать окончательный вывод. Между тем, действующее законодательство (часть 6 статьи 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей») устанавливает, что до достижения ребенком трех лет средства могут быть направлены только на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение жилья, включая ипотечные. Эта норма не приведена в предоставленном контексте, но именно она определяет ответ на главный вопрос: рассрочка платежа по договору купли-продажи не является кредитом или займом, и, следовательно, не подпадает под исключение для досрочного использования. Поэтому, несмотря на общее правило ст.10, Пенсионный фонд обоснованно отказал бы в таком распоряжении до достижения ребенком трех лет. Исключение возможно только при оформлении целевого кредита или займа, который будет погашаться маткапиталом, но описанная рассрочка этому не тождественна.

Использовать материнский капитал на покупку квартиры по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до достижения ребенком трех лет нельзя. Указанная в договоре рассрочка не является кредитом или займом, поэтому она не подпадает под предусмотренное законом исключение для досрочного распоряжения средствами. Позиция Пенсионного фонда обоснованна, и подача заявления о распоряжении средствами на таких условиях приведет к отказу.

Рекомендуемые действия

• Отказаться от текущего плана по подаче заявления в Социальный фонд России (бывший ПФР) на основе договора купли-продажи с рассрочкой, так как он гарантированно приведет к отказу и затянет сроки получения средств.
• Обсудить с продавцом возможность переноса сделки на период после достижения ребенком трех лет. После этого ограничение по сроку снимается, и маткапитал можно будет законно направить на оплату по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой.
• Если сделка нужна срочно, оформить целевой кредит или заем на приобретение жилья (например, в банке или кредитном потребительском кооперативе). После зачисления кредитных средств на счет можно сразу подать заявление в СФР на погашение этого обязательства материнским капиталом, не дожидаясь трехлетия ребенка.
• При выборе кредитного варианта проверить, что организация-кредитор соответствует требованиям закона и имеет право на работу со средствами маткапитала, а в кредитном договоре четко указана цель — приобретение конкретного жилого помещения.
• Подавать заявление в СФР только после получения на руки документа, подтверждающего возникновение именно кредитных (заемных) обязательств, а не обязательств по рассрочке из договора купли-продажи.