Продажа доли в доме и земельном участке бывшему мужу, купленных с маткапиталом: порядок, нотариус и стоимость

Ситуация заключается в следующем. Женщина, находящаяся в разводе, является собственницей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Вторым участником долевой собственности выступает её бывший супруг. Недвижимость была приобретена в период брака с использованием средств материнского (семейного) капитала. На момент сделки ипотека погашена, однако обязательство, данное перед Пенсионным фондом (Социальным фондом России) о наделении детей долями в праве на это имущество, ещё не исполнено. Это означает, что формально недвижимость находится в собственности супругов, но юридически обременена обязательством в пользу третьих лиц — несовершеннолетних детей.

Юридически значимо то, что она желает продать свою долю именно бывшему мужу. В таком случае доля не выбывает из семьи: дети продолжают проживать в доме с обоими родителями (один из которых остаётся собственником). Сделка по отчуждению доли в общей долевой собственности, если её участником является физическое лицо, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласие мужа на покупку не заменяет нотариального оформления — оно лишь подтверждает, что он как второй участник долевой собственности не возражает против продажи (хотя для сделки между сособственниками такое согласие не требуется, так как преимущественное право покупки здесь не действует).

Ключевым вопросом является правовая квалификация неисполненного обязательства по выделению долей детям. С формальной точки зрения, без выделения долей дети не являются собственниками, и родители вправе распоряжаться своей долей. Однако органы опеки и попечительства контролируют сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних, а продажа родителем своей доли формально не ухудшает положение детей (они не теряют право проживания, а их родитель — отец — остаётся собственником другой половины). Тем не менее, риск признания сделки недействительной по иску прокуратуры или Социального фонда существует, если будет доказано, что продажа доли сделала невозможным исполнение обязательства (например, если после сделки родитель уклоняется от выделения долей или недвижимость перестаёт быть пригодной для проживания детей). Всё это порождает необходимость особой осмотрительности при оформлении, чтобы сделка не была оспорена в будущем.

Цена продажи доли также юридически значима. В таких сделках нередко устанавливается заниженная цена (рыночная стоимость доли), однако продажа доли бывшему супругу по цене, существенно ниже рыночной, может быть расценена налоговыми органами как дарение (если цена не соответствует хотя бы кадастровой стоимости), либо как злоупотребление правом, если это делается с целью уклонения от алиментов или раздела имущества. Прямого запрета на продажу по любой цене нет, но желательно, чтобы цена была обоснована (например, не ниже кадастровой стоимости доли).

Согласно нормам Гражданского кодекса, недвижимость, приобретенная в период брака с использованием средств материнского капитала и оформленная на супругов в равных долях, находится в их общей долевой собственности. Это прямо следует из понятия общей собственности и её разновидностей. Поскольку доли бывших супругов определены (по 1/2), правоотношения регулируются нормами о долевой собственности, а не о совместной, которая является исключением и на данную ситуацию не распространяется.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244

Продажа вашей доли бывшему мужу юридически возможна даже при неисполненном обязательстве по выделению долей детям, так как на момент сделки дети не являются собственниками, а их право проживания и будущие имущественные права при такой продаже формально не ухудшаются (собственником остается их отец). Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а ее недействительность крайне маловероятна, если договор будет содержать условия, гарантирующие последующее выделение долей детям, и цена не будет занижена до уровня притворной. Однако риск оспаривания со стороны прокуратуры или Социального фонда сохраняется, пока обязательство не будет исполнено фактически.

Рекомендуемые действия

• До обращения к нотариусу согласуйте с бывшим мужем цену продажи, равную не кадастровой, а реальной рыночной стоимости доли, получив письменный отчет независимого оценщика — это исключит риск признания сделки мнимой или притворной.
• Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли, представив полный пакет документов, включая нотариально удостоверенное обязательство бывшего мужа (как единоличного собственника после покупки) выделить доли детям в конкретный срок.
• В текст договора купли-продажи включите условие о вашей полной оплате (передача денег до подписания или через банковскую ячейку с распиской), фиксируя тем самым реальность расчетов, что дополнительно защитит сделку от признания ее дарением.
• После государственной регистрации перехода права собственности на долю к бывшему мужу незамедлительно проконтролируйте исполнение им обязательства о выделении долей детям и зарегистрируйте это в Росреестре.
• Если нотариус при проверке выразит сомнения или откажет в удостоверении сделки со ссылкой на ст. 163 ГК РФ и риск ничтожности, получите его письменное постановление и обратитесь к адвокату для судебного обжалования либо изменения условий сделки.

Документы и доказательства

• Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН).
• Документ, подтверждающий погашение ипотеки (справка банка, закладная с отметкой), и нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей детям.
• Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости отчуждаемой доли для обоснования цены в договоре.
• Письменное согласие бывшего мужа на сделку (составленное в простой письменной форме, хотя для купли-продажи между сособственниками оно формально не требуется, но упростит коммуникацию с нотариусом).
• Документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя и детей (паспорта, свидетельства о рождении), а также свидетельство о расторжении брака.

Денежные требования

• Для целей нотариального тарифа к бывшему мужу применяется ставка как для «других лиц»: при сумме сделки до 1 млн рублей — 3 000 рублей + 0,4% суммы сделки; от 1 млн до 10 млн рублей — 7 000 рублей + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн рублей.
• К этой сумме всегда добавляется оплата услуг правовой и технической работы (УПТХ), размер которой устанавливается нотариальной палатой региона.
• Полученные от продажи деньги в части стоимости вашей доли (с учетом номинала материнского капитала, приходящегося на вас) не образуют ваш личный доход, подлежащий налогообложению, если вы владели долей более минимального срока (5 лет) или воспользуетесь имущественным налоговым вычетом, иное может потребовать подачи декларации 3-НДФЛ.

Сроки и риски

• Незамедлительно после регистрации перехода права собственности к бывшему мужу он обязан исполнить обязательство и зарегистрировать доли детей, иначе Социальный фонд и прокуратура в судебном порядке потребуют исполнения или признания сделки недействительной.
• Если после продажи обязательство не будет исполнено, а бывший муж, став единоличным собственником, продаст весь объект третьим лицам и скроет средства, вы рискуете быть привлеченной к ответственности за нецелевое использование маткапитала, так как вы были первоначальным получателем сертификата и давали обязательство.
• Иск о признании продажи вашей доли недействительной может быть подан в течение 3 лет со дня, когда Социальный фонд или органы опеки узнали о нарушении прав детей, поэтому фактическое исполнение обязательства является единственной гарантией стабильности сделки.

Когда нужен адвокат

• Если нотариус отказывается удостоверить сделку, ссылаясь на неисполненное обязательство перед детьми, и вы не согласны с его постановлением.
• Если бывший муж после приобретения вашей доли уклоняется от выделения долей детям, и Социальный фонд или прокуратура начинают проверку в отношении вас.
• При получении искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной и истребовании доли в пользу детей.
• Если вы намерены зафиксировать условие о выделении долей детям непосредственно в договоре купли-продажи, и для этого требуется помощь в составлении сложного юридически обязывающего документа.
• Для защиты от возможных обвинений в мнимости сделки, если цена доли, указанная в договоре, подвергается сомнению контролирующими органами.